解码新城控股3年7倍业绩

在中国十强房企中，新城控股以其持续高成长性，成为一家现象级明星房企。

楼市资本论注意到，新城控股过去三年持续高增长。其销售规模2015年仅319亿；2016年倍增到650亿；2017年跃增到1264亿，首次跻身千亿军团；去年，新城控股实现销售金额2210.98亿元，不但晋级两千亿头部阵营，高居行业第八，而且同比增长74.82%，增速位列十强房企第一。

今年1-4月，新城控股全口径销售金额686.7亿元，居行业第九；同比增长36%，远高于百强房企3.6%的同比涨幅。据克而瑞数据显示，同期拿地金额385亿元，新增土地64宗，紧随融创中国、碧桂园之后，位列行业前三，继续在第一阵营领跑行业。

楼市资本论解码这家现象级房企的成长秘笈，发现在其2000亿业绩背后，“住宅+商业”的双轮驱动战略功不可没。旗下吾悦广场三年来快速崛起，现已在全国90个城布局了108家，成为国内又一超级商业平台，给新城的持续高成长提供了强劲动力。

解码一：逆周期下沉布局，收获三四线增长红利

过去四年，在楼市调控高压下，新城控股以其精准的战略判断与逆周期布局，实现持续性超高成长，被业内称为逆时晋级之王。

楼市资本论注意到，这家黑马房企起步于江苏常州，创始人王振华在上世纪90年代涉入房地产，长期深耕常州。2014年楼市低迷时，王振华看准三四线城市的改善型需求，果断出手，利用杠杆逆周期操作，下沉拿地扩展布局。

中国城市群研究中心马可研究员认为，新城控股在这波漂亮的逆周期操作中，先是踏准上海及周边二线楼市房价快速上涨的节奏，接着又抓住长三角三四线棚改去库存的红利，使旗下土地货值短期内迅速放大，公司业绩爆发性增长。

广大三四线城市预售条件宽松，使得新城控股最大限度地参与分享三四线加杠杆去库存带来的大繁荣。去年公司销售总额中，三四线城市销售占比达到6成以上，给业绩高增长提供了有力支撑。

去年年中，由于调控持续紧缩，楼市迎来历史性拐点。业内普遍认为，三四线棚改红利已经消失殆尽，事实上“三四线”其实是个意义广泛的大概念。在“一城一策、分类调控”成为主流的当下，判断具体城市，应该根据各地的政策、产业、人口、消费、市场存量等情况做具体分析。

据了解，新城控股每周都会召开“一城一策”市场研究会，且无论再忙，董事长王振华都会亲自参加会议，探讨和挖掘市场机会。在风险与机遇并存的市场里，找到机会，实现业绩持续增长。

且与其他布局三四线的房企主要为纯住宅项目不同，新城控股在三四线项目很大一部分为吾悦广场综合体。依托大型商业的配套效应，综合体中住宅的销售情况亦较一般的纯住宅项目更有保障、表现更好。

新城控股的土储结构是“1441”布局：一线城市10％，二线40％，三线40％，四线10％。他们在坚持一城一策对市场进行精准研究和分析的基础上，继续对三四线城市选择性落子，重点布局长三角、珠三角等发达地区的强三四线城市，以及京津冀、中西部都市圈城市。

在精选三四线城市的同时，去年下半年以来，新城控股抓住市场窗口期，重点布局北京、天津、南京、合肥等一二线城市。

今年，新城控股的销售目标锁定2700亿。克而瑞数据显示，1－4月，公司买地投入385亿元，同比增长121%；新增土地64宗，货值1005.2亿元，紧随融创中国、碧桂园之后，位列行业前三。

马可判断，新城控股这种领跑行业的扩张态势，会使其在高质量发展的轨道上，继续以弯道超车的加速度发力前行。

解码二：商住一体开发，吾悦广场跃居前三甲

在新城控股这一波持续高增长中，吾悦广场的表现尤为抢眼。

新城控股经营上实行“住宅+商业”双轮驱动，内部组织架构主要分为住宅开发、商业开发、商业运营管理三大事业部。吾悦广场是商业开发、商业运营管理两大事业部合力打造的商业地产品牌，从2016年底开业运营11家；到2018年底，已在国内 80个大中城市布局了96家，开业店面达到42家。

年报显示，新城控股2018年营收541.33亿元，同比增长33.58 %。其中物业出租及管理营收22.13 亿元，同比增加 117.24%，主要系既有吾悦广场运营表现的提升和新开业吾悦广场所致。

根据对年报数据同口径统计可以发现，新城控股于2017年之前开业的吴江、张家港等 11座吾悦广场，2017年租金及管理费收入77692万元，2018年100224万元，增长29%，这是已开业吾悦广场的完整年度对比；2017 年新开业的桐乡、衢州等 12 家吾悦广场，2017 年租金及管理费收入24311 万元，2018 年 78443万元，增长了 222.66%，这是新开业吾悦广场的年度增长情况。

在发展战略上，吾悦广场避开与万达、大悦城、华润等强大对手在一二线城市的竞争，下沉到二三四线城市低价拿地，然后依靠可售住宅、室外金街商铺的销售回款，快速回笼土地成本，补贴商业综合体及配套设施的开发建设。

根据第三方的模型分析，一个吾悦广场总建面50万平米，其中住宅、室外金街商铺等可售部分约40万平米，自持购物中心10万平米。假设地价为每平米3000元，总地价合计约15亿元，住宅等可售部分建安成本为12亿，在商住一体开发的拉动下，按照30%的毛利率计算，可售部分收入为34亿元，基本满足现金流自我平衡。

新城控股对吾悦广场实行重资产模式下的自持运营。据第三方分析，一个项目在拿地后6-9月可售部分开盘，用现金流来支持购物中心等自持部门开发，3-5年项目运营成熟后，年租金收入即可超过1亿元。按项目平均6.5亿的总投入计算，投资回收期可控制在6年左右。

新城控股以这种方式，通过现金流的错配平滑周期，大幅降低项目投资风险，来支撑以吾悦广场为代表的商业地产快速成长。

楼市资本论注意到，2017年，吾悦广场全年租金及管理费收入10.2亿元，平均出租率97.91％，单广场日均客流量可达4.32万人。

去年有19座吾悦广场实现满铺开业，累计开业42座，平均出租率高达98.83%，收揽租金及管理费收入21亿。

今年计划新开业吾悦广场22座，总收入超过40亿元。前5月在全国布局已经增长到108座，扩展到90城，规模位居全国前三。

按照三年发展战略，吾悦广场明年底有望开业100座，覆盖中国80%的GDP地区，服务当地80%的消费客群。届时，吾悦广场的品牌知名度和市场影响力都将因规模效应而快速提升，将打开新零售流量入口，成为新城打造幸福商业生态体系的超级平台。

解码三：幸福商业方程式，差异化制胜

楼市资本论注意到，在商业模式上，吾悦广场区别于万达广场、大悦城等竞争对手，主打“幸福商业”，走出了一条差异化制胜道路。

新城的企业文化特别崇尚幸福，把幸福当作企业的特色IP和持久发展的灵魂。早在2008年，王振华就提出新城的企业使命——让幸福变得简单。近几年他们提出的幸福商业，就是秉承这一使命，以吾悦广场为平台，打造有灵魂的商业生态系统。

新城控股认为，当前中国正处于商业大爆发时代，线上线下继续快速融合，新中产阶层逐渐形成，消费将更趋理性、更加追求品质。

适应这一时代趋势，吾悦广场坚持简单、真诚、包容、和谐的价值理念，致力于投资价值、经营价值、消费价值和平台价值的建设，构建合作共赢、互利共生、相互尊重、彼此信任的商业生态系统，助力人居改善和城市升级发展。

为此，新城创新出一套“幸福商业方程式”，通过“加、减、乘、除”4大经营手法，实现渠道打通、业态创新、科技赋能、服务增值，让消费者、经营商、员工和股东，都得到幸福。

比如通过做加法，吾悦广场在传统商业中注入“情怀、体验、智慧和规模”等元素。他们每进入1个城市，都以在地思维洞察当地的人文风貌、心理特征和城市价值取向，为每座城市个性化打造地标型商业综合体，成为所在城市独特、创新的记忆点。

以幸福商业为灵魂，新城旗下百余座吾悦广场，打造了“有情怀、不复制、具规模”的新城商业标签，共同形成一个幸福商业生态的超级平台。

楼市资本论注意到，业内人士经常以“飞奔的骆驼”来形容新城控股。原因是，骆驼在沙漠中面对复杂形势和不确定性，总能抓住机会，做到极致。这种稳健、执着和耐劳精神深得王振华推崇。

新城控股现已跨进中国房地产第一阵营，楼市资本论相信，承载着公司的幸福使命，新城控股在通往幸福的大道上，定能如骆驼一样行稳致远。