三环新霸主诞生，合生J形布局北京豪宅组团

多年在北京没有大动作的合生，这一次憋足了劲要整把大的。

截止5月19日，合生创展短短10天内便豪掷179.6亿，一举拿下北京分钟寺3宗地块，成为全国楼市的新焦点。

合生华北区总经理刘芸岐称，此举实现了集团在北京“环三环”的布局。

楼市资本论判断，合生拿地的目标是为了串联起京城的豪宅组团脉络。

就是去年28亿拿下的南三环石榴庄地块，再到如今的东南三环分钟寺2个地块。若再加上早年在东三环布局的霄云路8号豪宅地块，三大板块相连，围绕北京三环已然勾勒出一个清晰的“J形”布局。

业内惊呼，北京三环最大地主诞生。诺大京城，蔚为壮观。

【一】分钟寺豪宅板块诞生

合生十天之内，分钟寺地块“三连拿”，总计25万方，共斥资179.6亿元。

5月19日，北京市两宗位于丰台区分钟寺的地块，在56轮激烈的竞价后，被合生高价拿下。

其中，南苑分钟寺村L-39地块以42亿元成交，楼面价76168元/平方米；L-41地块以65.4亿元成交，楼面价为73912元/平方米。

10天前，还是同样的区域，合生以72.2亿元拿下L-24、L-26地块，楼面价约6.7万元/平米。

楼市资本论认为，继霄8豪宅大手笔持有后，这是合生再次显露要打造北京分钟寺顶级豪宅组团的雄心。

1.北京CBD旁的超级板块

56轮竞价，众多龙头房企抢驻，引爆北京土拍市场，分钟寺价值何在？

一位看过北京供地计划的开发商用“这是年内最好的地块之一，更是上半年最好的地块没有之一”的评价给出答案。

从区位来看，分钟寺处在北京南三环外，向北1.2公里上三环，15分钟到国贸，35分钟到望京，坐拥北京南三环黄金位置，交通便利性不言而喻，堪称北京CBD旁的超级板块。

从地块情况看，属于不限价及纯商品房住宅，是豪宅项目的绝佳之选。在分钟寺地区的政府规划中，该地块还将建成分钟寺商务区，并配建中小学、医院、住宅和公园绿地等，填补当地生活资源的空白。

在楼市资本论看来，以上每一个关键词都是分钟寺地块丰厚价值的保证。

2.升值潜力依旧巨大

合生地块的楼面价超过7万/平方米，楼市资本论预计未来售价或在12万 /平方米起，也将带领区域成为北京三环新一座豪宅板块。

事实上，对比周边项目及北京三环沿线的豪宅项目，未来合生分钟寺豪宅组团的升值依旧空间巨大。

首先，来看分钟寺地块周边住宅产品。山水文园5期二手住宅月度成交均价在8.6万元/平米，个别楼王户型报价已在10万元+。

其次，来看其他北京三环沿线项目。东三环的北京壹号院售价高达17万 /平方米，南三环的北京金茂府二手房对外售价也在12万-15万 /平方米之间，西三环的西宸原著同样是12万/平方米的水平，就连近南四环的中海甲叁號院，目前对外售价也已超过12万 /平方米。

楼市资本论观察到，在全球资本市场普遍的大放水背景下，截止4月中国M2余额已达到209.35万亿，中国一线城市的豪宅项目正成为全球投资人眼里的香饽饽，更不用说位于首都核心区三环沿线的豪宅。

分钟寺项目若2-3年后入市，未来溢价非常有想象空间，具备真正意义上的“稀缺地块+超值体验”，定价在12W+以上，在京城也并不突兀。

【二】合生拿地的资本局

除去分钟寺地块，2017年以来，北京4环内只出让了8宗地块，而不限价商品房只有石榴庄和造甲村地块。可以预计，在未来相当长的时间，三环尤其东三环和南三环黄金地段，将无地可拍。

物以稀为抢，各大房企纷纷抢夺分钟寺，情理之中。

从更大的宏观环境来看，疫情发生以来，全球各央行已降息60多次，世界释放资金总额超过12万亿美元。可预期的大规模通胀，让中产与富豪阶层的财富配置焦虑已开始出现。

拿地的背后，是资金的充沛。业内很多人发生疑问，合生的钱从哪里来？

楼市资本论查阅了一下记录，合生为筹良草，去年在资本市场动作频频，下了很大功夫。

2019年6月发行5亿美元海外债券

2020年2月，在新加坡证券交易所又发行5亿美元债券。

2020年4月底，合生又获得4.8亿美元及1.56亿港元的定期贷款融资。

仅这几笔下来，已经是融资百亿规模。看得出，这场拿地的资本局，合生筹划了很久。

楼市资本论据合生创展2019财报，合生创展累计完成合约销售金额212.58亿元，相较去年同期同比增长42%；负债率为63%，净债务比率为66%，现金及短期银行存款达141.02亿港元。应该说，相比较行业平均80%的负债率来说，合生的财务指数是非常安全的。

【三】J形布局的三环豪宅组团

楼市资本论仔细研究了地图，从东三环外朝阳公园畔的缦合·北京，到东南三环的分钟寺地块，以及南三环石榴庄的地块，合生围绕着寸土寸金的北京三环，居然布局出一个 “J”形的豪宅组团。

对于这个“J”形布局，楼市资本论认为有两种解读。

1.占位北京黄“金”环线

事实上，作为北京楼市发展的起跑线，三环是北京公认的黄金环线。

从90年代北京最高建筑京广中心，到长安街上最高建筑北京银泰中心、国贸三期，以及最新地标中国尊，北京城市的高度，在这里不断被突破。围绕着三环，我们对于城市豪宅的认知也在一次又一次的被刷新。

30年过去，北京向外拓展的步伐越来越大，三环的魅力却丝毫未减。众多房企巨头都将自己的最拿手的高端豪宅布局于此。从东三环融创的壹号院，到西三环泰禾的西府大院，从北三环的太阳公元、红玺台，到南三环的金茂府。

可以说，直到今天，三环线上的豪宅仍然站在京城高端房产鄙视链的最顶层。有着顶豪操盘经验的合生，自然是比更多人都理解黄金区位的价值。

2.代表生活方式的“J”形布局

业内人士称，分钟寺地块出让竞争激烈，史无前例，而合生是势在必得。要知道，地块的一级开发同是其兄弟公司珠江投资，可以认为在合生内部早有打算，就是要完成新任董事局主席朱桔榕的“J”形布局。

如果第一个“J”源于黄金环线，代表合生对豪宅区位价值的理解。那么，第二个“J”则是合生最新掌门人朱“桔”榕，要用扑克牌“J”展示合生生活方式服务商的大局。

在扑克牌中，“J”是“Jack”的缩写，是贵族和骑士的意思，代表着优雅和高品质。这是合生战略布局“中国首个生活方式服务商”的深度内涵，做全球高端生活方式的理念倡导者、服务供应商和资源整合商，为高端人群营造全场景生活体验。

“J”形布局，正是在朱桔榕手中诞生合生首个MAHÁ住品类顶豪 “缦合·北京”后，集团战略的再次落地。

这一手牌，从聚势到豪掷，合生打得胸有成竹，的确是精彩纷呈。中国房地产界已经很久没有这样荡气回肠的战略攻势了。

【四】合生未来的豪宅这样做

疫情的出现，在黑天鹅飞舞的时代，一些企业重回野蛮的丛林时代，跨界竞争、多维出击成为新常态，在充满不确定性的丛林中失去航向、陷入迷途。

楼市资本论观察到，豪宅的操盘手法，与传统的住宅项目，有着本质不同，自合生创展自确定了中国首个生活方式服务商的新战略，就发生着惊人的变化。

实质上，合生在过去一年多已经在密集撒网。

2018年11月28日，牵手摩纳哥亲王Albert大公与丽晶、安缦酒店的创始人Adrian Zecha先生，全球顶级生活方式品牌MAHÁ与合生创展签订全球合作，包括国际顶尖酒庄酒品牌、米其林餐厅、酒店及住宅类项目等协同。

2019年7月26日，Adrian Zecha、朱桔榕联手打造的首个项目落位北京东三环的城市最核心地域，“缦合·北京”顶豪项目发布。16万+价格，仅规划450平米及900平米两种平层户型，让京城地产圈为之虎躯一震。

楼市资本论为大家总结一下缦合·北京的关键词：简约奢华，顶级空间品质与审美品味。的确霸气。

合生是如何定义缦合项目？引领中国人居新高度。确实霸气。

业界看来，合生要做生活方式品牌，就必须是一个超级资源平台。缦合·北京整合了MAHÁ旗下世界顶级红酒庄哈兰酒庄、MAHÁ豪华私人游艇俱乐部、马球俱乐部、米其林主厨家庭商务私宴、F1体验等超高端资源。

有一点是明确的：整合资源是很花钱的。互联网企业为什么能无限做大，就是因为边际效应无限放大。所以，当缦合·北京成功后，高端资源都在一个盘子里，再来的就可以直接分享。石榴庄地块、分钟寺地块的项目，已经粮草备足。

所以，当三环这二个项目落成时，就很有可能以缦合B、缦合C的形式出场，资源嫁接效应是裂变式的。具备高端物业的标准化服务之外，还有一系列圈层生活方式的精英升级服务。

而这一切，都是土地之外看不见的功夫。

楼市资本论能感受到，朱桔榕作为80后掌门人，具有国际视野，内心渴望把合生打造成为全球高端生活方式的国际品牌，达到重塑中国地产业的高度。

土地已经到手，未来项目如何面世，一起拭目以待。