万科北京争议圈地，1个亿拿下10个鸟巢那么大土地

 又出大消息了！10月26日，上市公司国开新城的一则公告，在地产界引起轩然大波，沉寂许久的万科突然在北京出手1个亿，拿下10个鸟巢那么大的土地，有何蹊跷？今天，楼市资本论就带大家深度分析下此事。

10月26日，国开行名下的中国新城镇发展有限公司（01278.HK，下称“中国新城镇”）发布了一则公告，公司全资子公司国开新城与北京万科合作，双方将成立合资公司合作开发北京军庄镇项目，同时获得2平方公里以上的土地独家开发权和运营权。按照协议，国开新城与北京万科同意补偿加华前期开发成本、园区内地上建筑物及开发权益等将支付总额为2.09亿元，国开新城及北京万科将按各自于东区项目公司的持股比例（50%）支付对应金额，约1.046亿元。

说人话就是万科与国开新城各出1亿，拿到 2 平方公里多（相当于10个鸟巢的面积）的军庄镇东区土地，并有机会参与以后军庄镇西区项目 144 万平方米的棚户区改造、一级土地及一二级联动等开发业务。

楼市资本论查阅公告，军庄镇位于门头沟区东侧，距离北京市中心约30公里，占地34平方公里，是门头沟产业功能布局的重要部分。

（一）“不平常”的2016，万科失手地产老大宝座

2016年被万科定义为“不平常”的一年，股权之争影响到了万科的经营业绩，其三季度销售业绩被恒大反超。10月10日，中国恒大宣布今年累计销售额已达到2805.5亿元，一举超越万科的2629亿元成为全球第一房企。

恒大董事长许家印

雪上加霜的是万科土地储备偏弱，甚至引起投行的关注。10月，瑞银发布研报指出，万科各方股东的紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力，而其需要靠合资企业维持低土地成本，如果万科无法补充土地储备将影响其长期盈利能见度及股本回报率。从而引起外界对万科土地储备的广泛担忧。

北京万科土地储备偏弱已经不是什么大秘密，去年毛大庆离开北京万科前夕曾公开表示，在北京万科遗憾的事很多，其中包括土地储备：“土地储备，前面几年，实际上我们做了大量的努力做土地的储备，但是事实上从2014年的春天到现在，我们的土地储备还是比较弱的。”

万科董事长王石

在2016年中期报告中，万科位于北京拟开发产品一项中，甚至只有一个项目——北京稻香湖项目，按照中报信息显示，该项目预计与2016年9月开工，2018年9月就竣工了。而2016年，截止目前，万科在北京拿地仅一宗。

（二）全国楼市调控趋严，万科逆势出手

国庆节后，全国楼市调控政策的密集出台，让房地产市场彻底感受到一股浓浓的寒意。而就在全国楼市处于调控趋严的背景下，万科反而逆市加码土地市场扩充储备？

万科董秘朱旭

万科高管是这么解释的，万科依然看好一线城市的发展，在城市化率达到52%的今天，万科相信下一阶段是城市经济圈模式的发展，因此万科看好城市配套服务商的角色，坚定推行轨道+物业的模式；同时，万科的市场占有率依然有上升空间。万科一直都是坚持聚焦城市经济圈的发展策略，在投资布局时会重点考虑当地的人口、经济、基建配套对居住是否有支撑力。从发达国家的经验来看，都市经济圈是城市发展的必然方向，万科会审慎适当的拿地。“万科拥有充沛的现金流，能够灵活应对调控以及把握机会，包括对小地产商的并购机会。”在9月份投资者电话会议上，万科董秘朱旭表示。

（三）逆市加码土地市场，意在未来二级市场

楼市资本论也就此事联系了一些地产界业内人士。大部分业内人士皆认为，万科此次介入土地一级开发，根本目的不是从土地一级开发上获利，而是通过在开发时间段内和当地政府打好关系，有助于以后在该区域招拍挂市场上获取土地，或者是政府给予的其他回报优惠。

“北京各地政府和企业合作土地一级开发，一般是不给企业溢利分成的。”北京资深业内人士表示，北京的土地一级开发，普遍的盈利空间也就8%左右。随即指出：“近期逆市拿地反而说明万科很聪明，调控在一定程度上给土地市场降温，也给万科低成本扩充土地储备提供了机会”。

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