最新数据！燕郊香河固安去化周期仅几个月，楼市上涨拦不住

 楼市资本论了解到，截至今年三季度，燕郊新建商品住宅的去库存周期为5个月，大厂为6个月，香河为9个月，固安为9个月。远远低全国的均衡值，新房库存非常不足，房价上涨压力较大。我们的判断：砸锅卖铁也要买房！

近日，发改委等七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》。意见要求，建立目标同向、措施一体、互利共赢的跨区域规划建设管控新机制，严格产业准入管理，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。

其中提出的推进土地集约节约利用，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控的要求，引起各方关注。

2016年以来，受北京房价外溢影响，河北廊坊的燕郊、香河、固安等环首都地区房价上涨迅速，在京津冀一体化进程加快的当下，如何进一步控制当地房地产开发速度，更好的承接北京产业转移与人口，将是下一步政策的重点。

上述《意见》按照统一规划、统一政策、统一管控的原则，提出了相关工作任务和意见。

值得注意的是，《意见》再一次强调了加强协同协作和规划管理的重要性。

这一原则并不是第一次被官方强调。5月27日的中央政治局会议上，地处京冀交界地带的廊坊北三县就被要求与北京城市副中心统一管控、统一规划，实现“规划一张图”，共同承接非首都核心职能疏解。

此外，《意见》明确了跨区域管控的重点地区和总体要求，强调坚持“一盘棋”谋划，探索人口密集地区优化开发模式，建立目标同向、措施一体、互利共赢的跨区域规划建设管控新机制。

《意见》还强调，要加强规划管理。交界地区有关县（市、区）的总体规划及专项规划由省级统筹编制，并加强与北京城市副中心、北京新机场临空经济区等规划衔接。

牛凤瑞

中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示，《意见》提出三个“统一”和对协同协作的强调，是京津冀协同发展大背景下的必然举措。北京被河北包围，在其“大都市、小郊区”的城市格局下，城市效应非常容易外溢并波及周边的河北城市，这也是京冀交界地区河北部分县市出现城市病的主要原因。

蒋三庚

首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院副院长、教授蒋三庚则指出，随着通州从过去的行政副中心升级成为北京城市副中心，这一定位的变化在带动周边地区快速发展的同时，也导致了房价上涨、城市基础设施和公共服务设施不足等诸多问题，京津冀三地都产生了新的政策诉求。

因此，蒋三庚认为，现有的针对各具体问题的京津冀三地联席会议，应当持续下去。同时，应该尽快从中央层面出发，达成一个三地政策协调机制。

《意见》关于严格管控措施的描述，引起各方关注。《意见》提出，重点推进土地集约节约利用，严格产业准入管理，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。

对此，牛凤瑞认为，在京冀交界地区的房地产市场调控政策，应当以解决京津冀地区的房地产区域性供求错位为目的。决策层制定政策时应充分考虑到，京津冀城市群仍将快速发展、仍将吸纳大量外来人口的客观趋势，注重时间上的前瞻性和空间上的合理性。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监严跃进12月7日介绍，从房地产市场而言，京冀交界地区主要有四个热点区域，分别是通州-燕郊线、大兴-廊坊市区域、大兴-固安区域和延庆-怀来-张家口区域。

根据易居研究院智库中心提供的数据，截至今年三季度，燕郊新建商品住宅的去库存周期为5个月，大厂为6个月，香河为9个月，固安为9个月。此类数据不仅低于同类型的城市，也远远低于12-14个月的均衡值，这也说明此类城市的新房库存非常不足，房价上涨压力较大。

实际上，通州-燕郊区域房价上涨速度最快。据了解，因为地理距离靠近北京，被视作环京市县楼市风向标的燕郊房价，在近两年时间内从不到1万元/平方米一跃达到近3万元/平方米。媒体曾报道，今年国庆期间燕郊某楼盘开盘单价高达4万元/平方米。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，《意见》对北京周边地区房价的影响将主要体现在长期层面。因为随着调控措施和行业检查的落地，这些交界地区的投资需求基本已经撤离，即使短期内供地规模受限，也不会出现销售过热的现象。但从长期看，《意见》及其他促进京津冀一体化的措施，对于房地产升值是利好的。

严跃进也认为，长期看《意见》有利于交界地区的土地升值，但需要预防部分中介和开发商借此热炒，透支价格。因此，政策落地后要对市场炒作有所提防。

严跃进表示，从目前市场的具体发展情况看，强化房地产市场管控应当体现为四点。第一是价格管控，近期这一地区城市房价快速上涨，抑制房价刻不容缓；第二是交易秩序监管，对于部分乱收取费用的行为需要严厉打击；第三是加强对市场参与主体的监管，尤其是要防范房企和中小中介的各类小动作出现；第四是加强供给侧结构性改革的管理，对于一些需要补库存的城市，需要在近期积极供地，鼓励房企投资。

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七部委非常规的联合发文，能否给高烧的环京楼市降温？

走进毗邻北京的河北三河燕郊，沿路房地产广告仍然醒目，可与9、10月份购房者熙熙攘攘的场面相比，冷清许多。售楼部中购房者寥寥无几。不过这并没有减低售楼员的热情，“三河这块没什么房，地也少，不能老开发，卖二手房，没有一手。廊坊、三河没有旅游景点，现在就指着房地产，要把房地产封了，三河啥也没有了。”

今年，包括廊坊市区、三河燕郊、香河、固安、武清、永清、霸州等环京区域房地产市场进入快速发展的通道，不仅引来各家开发商，买房人也蜂拥而至，楼市一度火爆。其中，最为疯狂的当属燕郊楼市，几乎可以用“跳涨”来形容，从去年初均价1万元左右一路上涨，最高逼近3万元/平方米。

对于刚刚发布的指导意见，许多售楼员直言没有听说。截至今年三季度，燕郊新建商品住宅去库存周期为5个月，大厂为6个月，香河为9个月，固安为9个月。此类数据不仅低于同类型城市，也远远低于12到14个月均衡值。新房库存严重不足，房价上涨依然可期。环京楼市如何去火，确实成为摆在当地政府面前的一道难题。

此次国家七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》，主要内容包括北京与河北交界地区要强化协同协作、加强规划管理、保护生态环境、严格管控措施、统筹公共服务体系建设五个方面。在严格管控措施中，特别提出要严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。

相比售楼员，一些敏感房地产开发商已经嗅到《指导意见》中透出的火药味。三河市一家地产企业经理表示，此次出台《指导意见》意味今后环京楼市价格管控和交易秩序监管将更为严格。“涨势已经超过政府或老百姓的一个预期，政策出台还是排斥一些投资和投机客户，抑制一些房地产不理性的疯狂增长。”

环京房价不正常上涨，高兴的可能是个别房地产商和投资客户，而受伤的不仅是刚需购房者，更有地方政府。记者调查发现，环京房地产发展过快而产业滞后，造就一批睡城。三河市一位干部就告诉记者，燕郊本来希望依靠高新技术产业发展，可是房地产的过快发展让这一路径被打乱，“开始我们信心满满，后来房地产一发力让我们措手不及。燕郊最高峰真承受百万级人口压力，而且面积55平方公里，人口密度比北京高一倍。燕郊是以一个开发区的能力在支撑一个城市，小马拽坦克。几年前我们就有想法，但是也是无奈。”

此次出台《指导意见》并非单单为当下市场走势，更是顾及到区域长远发展，避免燕郊这类睡城困境重演、产城一体协同发展，将是重中之重。中原地产首席分析师张大伟表示，政策内容里提到更多的是产城一体化，剔除过度的房地产开发有利于产业发展的转移，让京津冀一体化更多以产业为先导而不是以住房为先导。

目前《指导意见》在环京楼市还未引起房价波动，更多开发商还在观望。中原地产首席分析师张大伟业说，要真正让高烧的环京楼市退烧，未来政策如何落地才是关键。具体还需要地方住建部门根据文件原则出台些更深层次的政策内容。

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