第二个燕郊崛起：大厂楼市多盘单价超2万仍遭热抢

楼市资本论了解到，近期一直有北京周边房价下滑的传言，然而市场的实际情况究竟如何呢。在实际走访后发现环京最具代表性的燕郊、大厂房地产市场，降价只是障眼法，并没有实质性的降价行情出现。

最近开盘的大厂某楼盘售楼处

从近期的市场成交情况来看，930限购政策的出台在短期内对刚需和改善型需求起到了一定的抑制作用，2016年最后一个季度的房地产市场已经难逃回落的结局。此外，从土地供应情况来看，今年土地出让由于受到限制明显放缓，这也使得新盘供应量比往年有所下滑，众多因素导致房价上涨幅度趋缓。

一直借力北京楼市的京周边房地产市场也在屡次的打击下有了明显调整，京周边房价下滑的传言不断涌出，不少业内人士也表示除了受到政策的影响外，开发商为了年终业绩的完成也会加快推盘节凑，并且在价格方面和销售方式上做出优惠和调整。但是市场的实际情况究竟如何呢。

北京周边房地产市场，燕郊和大厂最具代表性。

自2015下半年以来燕郊房价不断升温，930新政前燕郊的房价基本上冲破30000元/平米，大厂也有网友曝出大部分项目单价也达到30000元/平米。燕郊一些即将开盘的新房价格也已经远超30000元的均价，由于受到政府限价的限制，开发商在销售方式上做了一些调整，绑定车位是最常见的手法，也是广大购房者最熟悉的销售手法。这样一来，价格下降只是障眼法，并没有实质性的降价行情。

和燕郊、大厂采取过同样销售手段的永清、固安和涿州楼市却没有燕郊和大厂那么任性，这些区域内大部分楼盘在价格高位的时候也采取了捆绑车位的销售模式，在受到北京房地产市场缓行的影响后，永清、固安和涿州多个楼盘的销售已经解绑车位。也就是说，目前购买原先解绑车位的项目已经不需要再支付高额的车位费用，这种变向的降价方式正在京周边区域内逐渐蔓延。

从燕郊和大厂的楼盘项目的售价变化可以看出，燕郊楼市虽然受到新政的冲击，但是大部分项目还是坚守价格不愿意降价销售，而京周边的永清、固安和涿州区域的新房价格确实出现了下滑的情况，除了解绑车位的降价销售方式外，一些楼盘还通过加大优惠折扣的方式降低项目售价，这种降价方式更为直接，降价幅度在1000元/㎡—1500元/㎡。

为何燕郊、大厂房价不会降呢？楼市资本论认为有以下几点原因。

【一】首先是借力北京城市副中心，发展潜力看好。

副中心建设在新市长到任后再度提速。蔡奇履新北京代市长后首站即调研通州，要求举全市之力建好副中心。而副中心早已确定与周边区县包括北三县统一规划。北京市教委近日也透露正在计划出台副中心教育发展规划，除引进优质校外，还将对通州全区教育进行整体提升，并辐射到北三县地区，实现协同发展。产业上更有实质动作，金隅集团旗下10家企业完成疏解，从北京搬迁至位于大厂的金隅现代工业园。还有中集特种车辆、首钢装备制造、味全食品等等，都将非首都功能疏解到了大厂。大厂迎来产业升级的关键节点。有产业就有人，有人就要安排好居住，这给大厂楼市带来巨大机遇。

【二】交通在实质改善。

北京城市副中心未来会是“交通为导向的城市”，除自身规划国际一流的交通网络外，还将与大厂燕郊等组团联动发展，扩大辐射范围。目前大厂在推进京唐城际铁路和密涿高速公路建设。而对在京工作人员最有吸引力的是平谷线和厂通桥。平谷线在大厂齐心庄会设一站，这是北京地铁首次驶入河北，设计时速最高160公里，是名副其实的区域快线。在东风北桥站还将与北京地铁14号线换乘。CBD上班的白领住大厂也就成了一个很正常的选择，它比住北京远郊区县还便捷。平谷线将是京津冀真正融为一体的样板线，有非比寻常的意义。

【三】再一个是厂通桥(厂通路)的建设。

现在大厂几乎所有在售楼盘销售都把厂通路当成巨大卖点，称其修通后将与广渠路连接，广渠路二期近期规划确定修至东六环，这是一条全程无红灯的快速路。如果修通，大厂到北京市中心在公路通行方面又是一个巨大突破。当然，大厂方面还没有明确消息，只是称需要省、市政府和上级有关部门帮助与北京市进行高层对接，争取潮白河新桥(即厂通桥)建设项目有所进展。在此之前，大厂也做了一些努力，比如表示将委托北京八方达通州分公司近期新开通运营大厂至通州地铁潞城站公交快速直达专线。这也是大厂的优势，离通州地铁近。

【四】燕郊近半年来始终处于缺房状态，使得购房需求外溢至大厂。

燕郊缺新房源有多方面原因。一方面是开发商捂盘惜售，有些开盘了也不急着卖，坐等副中心更大利好行情。另一方面，受严查五证影响，不少楼盘拿不到预售证，无法销售。这就使得购房需求外溢。从地理位置来说，大厂紧邻通州燕郊，是最自然的外溢区域。

大厂过去各项城镇化建设都没跟上趟儿，这既是劣势也是优势。劣势是暂时很多人不会将其视为宜居之地，投资者趁其还在价格洼地赶紧下手。优势是它可以先规划后建设，少了许多束缚，开发商自然油水更大。从大厂住建部门公布的楼盘信息看，一些楼盘登记起价区区几千，但实卖房价却超两万，利润可观。10月份，大厂官方网站还重新发布了于2015年7月份制订的《大厂回族自治县征地补偿和失地农民安置保障实施办法（修订版）》及相关政策问答，这说明拆迁成为近两年政府工作重点，同时，也说明房地产在大厂发展地位日益显著。官方文件这样写的：受北京四套班子东迁通州消息影响，全县房地产销售明显增加，房地产业2015年上半年累计纳税10.85亿元，同比增长39.7%，占税收收入的比重达54.3%。又一个依赖土地财政的区县诞生。

总的看，承接北京非首都功能疏解，承接北京产业及巨量人口转移，现代化城镇建设近乎一张白纸，与通州一河之隔的燕郊、大厂已经实实在在成为开发商的淘金之地，也成为房产投资者的乐园。

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