地产大佬展望2017，中国楼市去库存有8大主力军

 楼市资本论：2016年，众多地产大佬对风云变幻的房地产市场的表达了自己的看法和判断，他们的观点，几乎总结了未来3年的中国房地产，包括市场、城市、土地、产品、服务、跨界&融合。

以下是保利副总经理余英、旭辉总裁林峰、前阳光城联席董事长陈凯、新城控股集团副总裁欧阳捷、前招商蛇口副总经理王晞等，在地产创新研习社的演讲，与诸位分享：

一、市场

1、一线房价还要大涨

有人说房价不会永远上升，欧阳捷认为，这个话是错的，全世界的大都市，不管哪个国家，伦敦、巴黎、新加坡、悉尼都是这样。北美、澳洲都是这样，美国房价下跌之后，经过几轮量化宽松，房价也在上升。

余英认为深圳市中心的房价没有顶。深圳是移民城市，大学毕业来深圳，不仅自己来，还把女朋友带来，结婚以后把父母接来，还要把丈母娘接来，要三套房子，10年后要换房，再买一套就是四套。大学生都往北、上、广、深跑，这些城市市中心房价不可能有顶。

欧阳捷认为，上海的房价目前还看不到顶，上海的房价和人均收入没有关系。不是说这两个数字正相关房价就合理了。拿上海的平均房价和深圳相比会高吗？不会！租售比说明了投资回报率的低下。但是和自住没有关系。广州的房价已经基本见顶，深圳的房价未来会见顶，深圳房价的顶就是香港房价，上海和北京的房子10年还看不到顶。有波动也是震荡上行，除非发生战争等特殊情况。

2、分化期求规模，分化后缓增长

旭辉总裁林峰认为，规模不是万能的，没有规模却是万万不能的。这个决定了你在行业内调动资源的能力。分化阶段，我们要持续增长，但分化之后，会放缓增长，比如旭辉千亿以后肯定会放缓增长！

王晞

王晞提到，客户需求细分导致市场细分：

3、中国不会像日本一样崩盘

林峰认为不太可能，第一是中国住宅生产制造水平、人均GDP等数据与日本还有差距；第二中国政府和日本政府是不一样的政府，日本是看不见的手，中国是看得见的手，日本换首相很频繁，政策不稳定，中国政府10年一届很稳定。所以中国离崩盘很远。

余英认为，拿日本和中国比没有可比性，日本弹丸小国，人都在东京，城市化已经结束了，人口负增长，日本还有很多投资渠道，不一定要买房。中国不一样，中国是大国，相当于欧洲。

4、中国房地产去库存有8大军力

欧阳捷认为去库存的主力军包括：

正规军——婚姻人口购房、租房正是住房最稳定的刚性需求。

地方军——城镇低面积居住人群。

整编军——城镇租房户转化为购房人群。

保安军——棚户区、城中村改造购房人群。

游击军——进城租房或购房的农民工。

警备师——城镇婚姻人口租房人群。

童子军——单身购房或租房人群。

“散兵旅”——投资购房人群

二、城市

1、一二线城市坚决选城市中心

余英提到，保利坚持重仓一线城市，因为一线城市未来升值快。三四线、农村的人如果有钱了一定会到广州深圳来，而不是住在梅州。也许第一步可能住在梅州，但有钱了一定会挤到一线城市来，因为一线城市机会多。

保利在广州布局很简单，中轴线、市中心的写字楼用地、住宅用地坚决拿。

二线城市拿地同样要选市中心，大家还是习惯住在市中心。更关键的一点，中国好的医院、好的学校都在市中心，拿市中心的腹地，配套由政府做。另外是临近大城市的片区比如东莞、中山、惠州靠近深圳的片区。

2、三四线城市围绕资源、交通2个核心

余英认为，三四线城市投资，一是拿资源稀缺的地；二是轨道交通，高铁站点的物业投资也是值得选择的。

陈凯认为，三四线城市是大有可为的，是一个1.8+3.2亿的市场。价格、成本、周转、规模，只有周转是真正的管理核心。三四线一定要快！

李军提到，绿城对全国140多个大城市有过数据的对比，发现除了特大城市以外，还存在一些小城市的机会。比如特大城市的溢出，会给周边的一些城市带来建设小镇的机会。

欧阳捷距离苏州，可以享受上海人口的挤出效应，特别是昆山，和以后可能通地铁的地方。苏州的房价会跟着上海，往上走。苏州对土地供应的控制一直比较好，不会出现供大于求。高端产品比较多，造成普通住宅稀缺，普通住宅价格也会上涨。深耕苏州是没问题的。

三、土地

1、跟着规划、追政策热点

余英举例拿地要追政策热点，在广州热点地块一定有保利地产的项目，任何一项新政策的新区，政策出台的时候赶紧卖，热度有限，千万不要惜售。

2、底价拿地

主要有3种方式：

一是对于城市规划及区域经济发展了如指掌，在大家不看好的区位拿的地，你了解市场情况你就能底价拿地；

二是在市场低潮的时候拿，余英提到他经常在年前拿地，因为大家子弹打光了，一年的预算结束了，第二年的预算还没出来，1月份挂地在广州基本都是保利的；

三是联合拿地，市场不好要找大家合作。这个城市准备投20个亿，最好分5、6个项目，找人合作。

3、旧改

李军认为，核心城市基本已经没有什么招拍挂的土地了，只能靠旧改，比如上海，政府规定以后不再有新增建设用地，只有做旧改。旧改是未来核心城市的一个趋势。

四、产品

1、产品链条的两端，两端增值最重要

项目定位要听营销的，真正能给老板赚钱的是设计和营销。房地产拿地到物业管理四个环节里，真正能够给房地产增值的，一个是产品的规划设计，一个是营销和服务。这就是整个房地产开发链条里面，产品链条的两端，两端增值最重要。

余英做了比喻，世界汽车两个系列，一个是德系，工程师说了算，产品想设计成什么样设计成什么样，设计完以后营销卖。还有一个车是日系，营销说了算，怎么样轻，怎么样省油，造型上怎么样适合目前潮流，日系车最受女孩子欢迎，女孩子一看车上有这么多细节，冲动要买。德系车受欢迎的是男孩子，女孩子一上去什么都那么粗糙，男孩子一上去踩油门推背感很好。

房地产公司要向日系车学习，业主、市场最受欢迎什么的你就生产什么，卓越的房地产公司是把日系车和德系车结合起来，把产品的规划设计和市场紧密结合。所以保利在广州、中山、珠海、东莞、汕尾这几个城市，目前为止没有库存，没有卖不出去的房子。

2、地段不够，产品来凑

一是产品多样化，产品线拉长。

二是郊区盘要把商业配套规划好。

三是住宅首层尽量全架空。不要想着住宅首层送一个院子好卖，将来会有纠纷，楼上会扔东西砸。住宅全部架空，因为不算容积率，也没花多少钱，就几根柱子，楼下是物业公司非常好的场所，做老人体检中心等等，拿玻璃窗隔开给业主用的，业主会很乐意。

四是楼盘忌讳做楼王。做开发一定要切忌做中间的楼王，动不动规划成一主轴，做超大面积的户型，最后卖不出去，最后不得不降价卖。比如保利在广州金沙洲拿了四块地，做了不同的产品，每年销冠，隔壁开发商卖啥我也卖啥，97平方小三房，金沙洲只卖1.8万~2万，我们靠江的小三房卖3万，因为小，看江，总价低。

五是避免客厅做大浪费钱。现在没有人去别人家里做客，核心家庭都是两口子带个孩子，老人也不在一起住，凭什么做一个大客厅？夫妻俩回家一人一个角落看手机，谁还一起看电视。为什么做四五十平方的大客厅卖给客户？没有客厅的产品什么样的，比如50平做个3房，能不能创造这样的产品。现在客厅越做越大，实际上是在忽悠客户的钱，而且也跟市场的需求违背

六是房间越大越赚钱。现在市场上经常说18平米、16平米的公寓，千万别和老板说我们做16平米的公寓，这样老板一定亏本。同样的核心面积、同样的核心地段，房间越大越好，一个卫生间能带一百平米，你是英雄。越大越挣钱，越小越亏钱。

七是三四线城市很多公司项目的地下车库，最好在房间中间掏一个洞，游泳池下沉，旁边再掏若干个小洞，车位卖不出去，卖得不好的情况下，洞旁边可以做麻将室、乒乓球室、SPA房，都可以收钱，把洞旁边的房子变成有用的资产，没有洞地下室是黑的，卖不出去永远放在那儿，啥也干不了。

八是写字楼大堂尽量做高。写字楼大堂做得漂亮卖得比较好，中国人都好面子，客户虽然只买楼上50平的写字楼，但大堂做又高又大又威，他们会觉得特别有面子。尽量做成矩形的、方的平面，不要出现尖角的房间，可以化整为零来销售。很多写字楼习惯设计走廊上面都是管线，我们把管线全部竖向，4.5米走廊的上面送给各住户，走廊吊2.1米就行，这样客户买了可以隔开做loft。

九是商铺设计化整为零，引入“商业街区”概念，并引入“双首层”，通过连廊和扶梯电梯，将客户传递到二层商铺，降低了2层、3层商铺的销售难度，二层能卖出首层的价格。

十是产品设计要灵活可变。

陈凯举例道，上海买个厨房要70万，可是现在年轻人真的需要厨房吗？70万叫外卖可以叫一辈子！很多人忙的没有时间做饭！那么，能不能把厨房缩小，能不能把厨房和书房合一？还有客厅是不是也要变，如果会所可以会客，就不需要把人拉到家里。

余英提到，保利的写字楼基本比较扁，随时可以切成公寓卖。

此外，产品创新上的机械化住宅。例如设计成窗户两层皮，伸出去机械阳台，就一个阳台送给业主就值80万，生产一个阳台也就十万，机械设备五万一个。白天伸出去多30平米，晚上收回来，睡觉只要一间房。

3、微创新

王晞举了下图为例，调整厨房布局，在公共区域形成环路，将厨房纳入公共区域、扩大空间感。餐厨一体，结合厨房交通空间、创造复合功能，将早餐、家庭吧融入厨房，创造一种轻小资的生活情调。一字型卫生间调整卫生间布局，一字型排列、中间进入两边分流，流线更顺畅；且提升至四件套，提升生活品质。

五、服务

服务至上，服务到客户生活不能自理

旭辉的物业公司提了一个口号，说是要服务到客户生活不能自理，这个目标是要付出一定的努力才能达成的！

李军认为，中国往后走下去，运营在房地产行业的作用会慢慢放大，金融支持会放大，服务体系会放大，作用会更加凸显出来。行业传统的利润区，将从前端开发、销售为主向后端服务增值过渡。

李军提到，绿城管理集团在中国管理的物业大约是2亿平米，大约是100万业主。盖普洛做过调查，绿城业主平均可支配的净资产是100万以上，合计一万亿。我们管理了一万亿资产的业主，这些业主从最基础的吃住行到高端的投资、金融、再到更核心的精神需求、文化需求等等，如果我们能够满足他，在很小的一个点上满足，都可以做出很大的产业。

六、跨界&融合

1、资产证券化：地产投资可以是债券类间接投资

林峰说，以前房地产企业只有华山一条路，就是开发贷！现在选择太多了，条条大路通罗马，前期可以做土地融资，城中村改造可以配套融资，中间有开发贷，还可以引入股东。金融工具多样化是金融市场发展的必然趋势，普通人对地产的投资也会发生变化。P2P出了一些骗子公司，一些老年人血本无归，但是不能因噎废食。未来地产投资不一定是买个商铺，可以是债券类的间接投资，资产证券化对地产格局会有很大的影响。

2、“工业4.0”=产业互联网

王晞认为，在中国的移动互联网领域里，过去15年，所有的资源、资金都压在第三产业，也就是服务业上面，所以称之为消费互联网。现在“工业4.0”是移动互联网来到了第二产业工业，第一产业农业。“工业4.0”是一个巨大无比的概念，它的核心是“智能制造”。

3、多元化业态与空间功能的需求

王晞认为，空间价值的重估，倒逼传统地产模式的转型。追逐更好的资本与更好的金融工具。

李军提到，现在面粉已经比面包贵很多了，开发完了能够卖掉就已经很不错了。现在开发的逻辑就是要保证现金流不要出问题，通过服务叠加，物业经营，通过管理来增值，通过金融的板块来获得收益。

本文由楼市资本论（ID：loushizbl）原创，转载请注明。期盼您在微信公众号、一点资讯、今日头条、搜狐新闻、新浪微博里关注“楼市资本论”。