万科员工香河被打案开庭 地方势力与外来者的博弈

万科员工香河被打案12月16日开庭。案件疑点重重，不仅仅是寻衅滋事这么简单，背景直接指向7月8日的招投标活动。香河几乎所有土地的一级开发都在以三强集团为代表的当地企业手中。事发前一晚有万科员工接到香河本地开发商（三强）电话，对方试图劝阻万科参与土拍。

中房报记者 李栋 河北香河、北京报道

香河北部新城的房价已经飙升至2万元/平方米，新兴产业园、机器人产业园、北京大外环高速公路都在描绘着北部区域的发展前景，形成对照的是，香河县城的另一番景象，城市仍显破旧，只有随处可见的挂着北京车牌的汽车让人醒悟这里离北京只有几十公里。

时隔5个月，北京万科员工香河被打案在12月16日开庭。河北香河县人民检察院以被告人涉嫌寻衅滋事罪，向法院提起公诉。4名被告人均表示认罪，法院并未当场宣判。

但被害人代理律师韩冬平认为此案绝非简单的寻衅滋事罪，而是有计划的暴力犯罪，并列举出案件中存在的11个疑点。“最终的合议结果将会在今年年底或明年初公布，如果最终以寻衅滋事罪定罪，被害人将请求检察院进行抗诉。”

知情人士透露，案件疑点重重，不仅仅是寻衅滋事这么简单，背景直接指向7月8日的招投标活动，反映出香河存在固有的既得利益。

河北香河县，这个紧邻北京通州区的传统县城，几乎所有土地的一级开发都在以香河三强实业集团（以下简称“三强集团”）为代表的当地企业手中，造成在土地招拍挂环节，三强集团拥有很大的话语权。在通州确立北京城市副中心地位后，香河的区位优势开始显现，而万科、富力、华夏幸福等品牌开发商早已蛰伏，并不断寻求新的土地机遇，这与当地开发商产生直接利益冲突。

在当前土地出让制度下，一级开发商凭借与政府的良好关系对土地二级市场形成独特影响，当外来企业进入尚未习惯市场化思维的传统县城时，市场与制度形成博弈，流血以及驱逐成为这种对立的极端表现。就在不久前，向来低调的石榴集团以”K2地产”名义在郑州市场竞拍旧城改造项目，引起了当地开发商的强力反弹，被迫退出郑州市场。如今，万科上演了与K2地产类似的命运，行业进入下半场，规模效应是各家开发商的迫切要求，但重点城市的土地机会也竞争激烈，在品牌开发商纷纷进入新的地域攻城略地时，市场规律与江湖规则的较量时常上演，背后则是制度在“作怪”。

近日，一篇为《三河市国有资产流失70亿》的开发商匿名文章再次将三河燕郊土地出让问题和盘托出，称受相关领导授意，一幅商服用地“定向”出让，致使三河市政府财政收入损失70亿元。

【一】万科香河事件

在位于京哈高速香河出口以北3公里的五矿万科城售楼处，销售人员描述着五矿万科城的千亩大盘规划，该销售人员讲到，五矿万科城规划用地约1000亩，计划分七期开发，目前开发至二期。

中国房地产报记者实际了解到的情况是，五矿万科城因为房源不足已经一年没有推盘，上次开盘已经是去年8月份。一期销售房源主要为别墅项目，二期仅剩的90多套房源目前还没有取得预售证。项目一期占地195亩，分别于2012年、2013年获取；项目二期占地57亩，于2014年由一级开发商河北盛宇整理，通过招拍挂获得。也就是说，规划面积达1000亩的五矿万科城实际取得的土地仅为252亩，获取土地成为北京万科的迫切需求。

并且，中国房地产报记者从知情人士处了解到，2010年时，五矿、万科在香河新兴产业示范区斥资2亿元用于示范区形象打造，每年缴纳约50万元土地使用税，不过至今香河仍未完成土地确权。

北京万科的拿地需求可见一斑，7月8日的土地竞拍成为万科的无奈之举，但却直接触动了香河延续已久的“江湖规则”，市场规律遭遇了现实尴尬。北京万科员工驱车前往香河县国土局参加土地竞拍时，在距离竞拍现场几百米的地方，车被撞毁，竞买者遭到殴打。

上述知情人士表示，万科参与竞拍，当地小开发商难以抵挡，但显然该地块三强与万科没有事前谈拢，一向骄横的当地开发商就采取了暴力手段。

财新记者获悉，事发前一晚有万科员工接到一香河本地开发商（三强）电话，对方试图劝阻万科参与土拍。

目前，经香河县公安局法医损伤检验鉴定室鉴定，三名被害人构成轻微伤。据此，公诉机关提请以寻衅滋事罪追究四名被告人的刑事责任。

四名被告人对起诉指控的事实和罪名无异议，当庭认罪。

【二】三强集团“现象”

万科员工在香河参加土地竞拍的当天被人当街殴打，让这座与通州隔河相望的小城再次进入公众视野。

政策、区位、交通上的巨大优势让香河不断承接北京外溢人口及产业资源，最先受益的就是本地的房地产市场。

简单划分，香河的住宅市场分为县城区域、北部新城区（蒋辛屯板块）和西南县域开发区。今年一年的时间，香河充分享受了“北三县”地位带来的红利。

河北本地开发商燕郊兴达房地产开发有限公司开发的富地广场项目的经纪人对中国房地产报记者表示，2015年该楼盘的销售均价是7000元/平方米，现在售价为18000元/平方米；另一个位于北部新城区的香榭家园项目涨到接近20000元/平方米，去年同期只有约7000元/平方米。而外来开发商聚集的北部新城区，虽然距离京哈高速香河出口尚有几公里距离，富力新城的售价已经达到22000元/平方米，鸿坤、华夏幸福、荣盛的楼盘售价基本在18000元~19000元/平方米。

迅速飙涨的房价在彰显着这个仍显封闭的县城地位，也在印证着万科、富力等外来开发商的扩张精准度。

一片火热中，香河的房地产市场有着不为外人察觉的暗影。在一幅香河城区房源分布图上，一位香河当地的房地产中介分行经理手掌一挥，“你所看到的这幅图上，县城内的几乎所有小区都是三强集团开发的”。该分行经理透露，北部新城区的外来品牌开发商，其手中的土地也几乎全部是从三强集团手中获得，“因为三强基本承接了香河县全部的土地一级开发，三强集团在香河县的影响力之大令人咋舌。”

北部新城区富力新城项目的对面，几百亩的土地被蓝色挡板围了起来，附近一家中介机构的工作人员说，这都是三强的土地，刚围起来不久。

兴达是为数不多进入香河县城的开发商，“我们当年拿地较早，并没有从三强手中拿地，但我们开发的小区，水电燃气全部都是三强提供，就连网线也不能接移动、联通，而必须用三强的，我们一点办法也没有。”

百度百科显示，三强集团成立于1998年，下设香河县城镇房地产综合开发有限公司、三强建筑工程有限公司、三强水厂、三强热力站、三强污水处理厂、三强信用担保有限公司、华泰小额信贷行、兴业拍卖行、兴业典当行、尚新物业公司、三强农贸市场、三强铝合金门窗厂、祥辉加油站、尚新养殖场等十多家全资公司。在香河开发了康宁苑小区、迎宾小区、欧陆豪庭等数十个楼盘。

一位熟悉香河市场的人士表示，三强承接了香河大量的市政基础设施项目，这些项目利润极低，香河县政府则将大部分土地一级开发交与了三强集团。早期，三强集团在完成土地一级开发后，会亲自开发楼盘赚取利润，但当香河开始承接北京外溢人口，外来开发商不断涌入时，新的生意经开始萌生。

自身开发实力不足，三强集团在外来开发商身上看到了商机。上述知情人士表示，通常三强完成土地一级开发后，会承诺第三方开发商在招拍挂环节底价获得地块，但开发商要支付报酬予三强集团，价格通常是地价的一倍。据悉，此次北京万科参与竞拍前也曾与三强集团沟通，但三强集团提出不开具发票，这种灰色的非市场化的运作手段被万科拒绝。

在土地市场火爆背景下，香河县土地招拍挂环节的底价成交现象颇为奇特。以香河县今年7月8日成交的9宗土地为例，其中2015-185地块、2015-192地块、2015-202地块、2015-80地块、2016-21地块为出让年限70年的住宅用地，土地面积分别为5.08公顷、1.57公顷、2.97公顷、1.39公顷、0.83公顷，成交价格则分别为17540万元、5182万元、9277万元、4571万元、2751万元，粗略计算每平方米土地的价格只有3300多元。

一位了解案情的人士对中国房地产报记者表示，检察院以寻衅滋事罪起诉，是刻意淡化处理案件的土地竞拍背景。

【三】市场规矩与制度的博弈

在这场外来开发商与本地企业的直接冲突中，香河县政府的态度耐人寻味。中国房地产报记者联系到香河县国土局，在表明对香河县土地出让制度的采访意图后，对方以需要宣传部门同意才能接受采访为由拒绝，而香河县宣传部则表示这是国土局的事，宣传部不予协调。

有类似遭遇的还有石榴集团，在以“K2地产”名义参与郑州旧城改造项目土地竞拍，在所竞拍地块被宣布无效，数百辆汽车挂满“K2滚出郑州”的标语，围在河南省政府门前。12月4日，石榴集团宣布全面退出郑州土地市场。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，这样的现象有悖于土地出让制度初衷，市场经济之下，应该全国一盘棋，不应该存在地方保护。

但江湖规则仍然存在于尚处市场化过程中的众多城市，江湖规则战胜市场规律的现象时常上演，这背后一方面是地方政府无力承担或不愿承担一级开发的现实窘境，一方面是市场化进程滚滚而来，其间如何平衡地方政府、企业诉求与市场规律，需要有勇气与胸怀去尝试解决之道。

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