楼市资本论特稿：寻找环京楼市独角兽(上)

今天楼市资本论就带大家从分析独角兽城市，发现其成长规律，从而识别未来环京楼市独角兽，重新发现环京地产价值。

一、楼市独角兽的核心标准：房价突破3万

独角兽为神话传说中的一种生物，它稀有而且高贵。美国著名CowboyVenture投资人Aileen Lee在2013年将私募和公开市场的估值超过10亿美元的创业公司做出分类，并将这些公司称为“独角兽”。

想成为互联网创业企业的独角兽，10亿美元的门槛是极其重要的，因为顶级的风险投资乃是从少数发展超级成功的几家企业中掌握一定的所有权来驱动回报收入的。也就是说只有创业企业的估值超过10亿美元，投资人才能得到超级回报。

发现楼市独角兽，这一切都意味着什么？

对于那些想要依靠楼市找到最有前途居住之所，或者找到具备投资价值的城市，这一切都还有机会。但是，这些最牛城市只是其中的百分之零点几。我们不认为你可以轻松找到具备全国性，甚至全球性一流投资价值独角兽城市。

欢迎来到只有5名成员的独角兽城市俱乐部：金字塔顶端的王者

目前中国房价突破3万元的城市，只有北京、上海、深圳、厦门、南京这5个一线及新一线城市。中国600多个城市，楼市独角兽占不到1%，你就会知道竞争有多么激烈。当然，如果，在全国2000多个县级以上单位，换算比例的话，独角兽城市只能占不到0.3%。

结论：想要成为一个独角兽城市非常困难，而且机率很低。楼市大涨的新闻可能给人的感觉是很多城市房价，都涨上了天。但是现实情况是，发生这种情况的机率介于，或者说，甚至比目前中国队晋级世界杯的概率0.37%，还要低！

但是，这时候，就出现了一只奇特的独角兽：燕郊！全国唯一房价超过3万元的镇。

当燕郊能与一线城市相提并论的时候，我们就知道，环京城市圈是一股多么强劲的楼市力量。

自2016年初始，伴随中国楼市的投资持续升温，并结合国家级战略规划京津冀协同发展政策红利，环京楼市接连高涨，甚至创造了举国关注的热潮。而其中最为大家所关注的核心焦点即是燕郊的房价突破3万。

对于楼市投资领域来说，成为楼市独角兽的门槛即是3万！

2008年,奥运之年的北京楼市投资热盛起,燕郊作为一片新大陆受到各方关注,彼时燕郊房价3千元/平米。2009年，大量北漂外溢，燕郊房价开始步步上涨至6、7千元/平米。2010年，伴随北京房价上涨至高点，燕郊最高房价达到13000元/平米。此后，在京津冀一体化政策利好及伴随着交通的不断改善，至2015年，燕郊房价基本稳定在万元左右。从2015年夏天开始，特别是北京副中心通州确定，燕郊楼市开始火爆，房价涨至3万元/平米。2016年底，北京至燕郊地铁开工，有楼盘最高报价已突破3.5万元/平米，燕郊开启楼市独角兽时代。

燕郊夜景 远处即是通州副中心

综合分析，燕郊楼市的迅猛发展离不开以下因素：

1、国家级政策红利：京津冀一体化

每一次国家级政策红利才会带来一只或更多超级独角兽，如：深圳、上海浦东。燕郊也是在国家级战略规划京津冀协同发展大潮下诞生的独角兽。

2、位置：紧挨北京副中心通州

对于楼市投资最重要的永远是位置。燕郊得天独厚的区位优势，成为京津冀一体化发展的最大收益者之一，紧挨北京副中心通州，未来发展依然不可限量。

3、有足够人口流入及一定的产业等配套基础

人口也是支持一个区域楼市发展的基础。有官方数据显示燕郊2015年常住人口已达75万多，而根据众多可参考指标分析，目前燕郊常住人口应该已接近百万（其中大部分是工作在北京，住在燕郊的北漂族）。

其次一定的产业支持及交通基础设施等配套基础也是构成燕郊房价上涨的重要因素。北京第一条跨省地铁设站燕郊并已开工建设等，燕郊区域内还拥有国家级高新技术产业开发区燕郊高新技术产业园。

从燕郊的成长经历看，楼市资本论认为，共同沐浴在京津冀协同发展红利下，京东的香河、大厂，京南的固安、涿州，最有可能成为环京楼市未来的独角兽。

环京楼市候选独角兽之一：香河

香河距离北京市区45公里，作为“北三县”的核心成员，与北京副中心通州隔河相望，并且随着京津冀交通一体化的快速推进，“大七环”、京哈高速、京塘线、通香路等公路及区域城际高铁交通网的贯通，香河与北京的距离还在持续缩短。政策、区位、交通上的巨大优势让香河得以承接北京外溢人口及产业资源。对香河未来发展潜力的乐观预期导致投资客、刚需群体纷纷涌入，住宅房价一路飙涨，香河楼市非常看好。

环京楼市候选独角兽之二：大厂

大厂回族自治县位于京津间河北飞地内，位于潮白河上游，政府驻地距首都北京47.9公里。目前北京市已明确未来通州副中心与“北三县”三河、大厂、香河共同规划发展，并强调通州副中心+燕郊+潮白新城要组团发展成为国际都市圈。2016年房价涨幅已经很可观的大厂楼市，将迎来又一个春天。

环京楼市候选独角兽之三：固安

北京南大门的区位优势让固安自然地成为北京产业向南转移第一站。2016年北京新机场主体工程已开工建设，配套设施完成设计并将陆续开工。而临空经济对于周边经济的带动作用是不言而喻的，距离新机场仅10余公里的固安，成为北京新机场空港经济圈的直接受益者。未来，固安在承接北京资源外溢、整合区域资源调配上还将起到关键作用，固安楼市也势必会水涨船高。

环京楼市候选独角兽之四：涿州

伴随着京津冀协同发展规划全面推进，位于京南、京西南一线的涿州区域，因分布着京昆高速、大七环高速（廊涿、张涿）以及规划建设的廊涿城际、京石城际等立体化的交通网络，吸引了北京众多产业沿交通线向涿州区域疏解。2016年涿州二手房价格上涨幅度同比高达98%。依托交通、生态、城市服务配套，涿州的产业承接未来会更为顺畅，而专业机构和大型企业的进驻，未来还会进一步推升当地楼市价值和发展潜力。

1.燕郊是2016年房价上涨出现的独角兽。这就意味着，一轮重大楼市上涨就可能会伴随一个或多个独角兽的诞生，比如厦门、南京。

2.过去几年，区域持续的人口流入，是独角兽楼市发展的坚实基础。

3.国家级战略实施的机遇，如长三角、京津冀一体化持续推进，节点城市与一线城市的同城效应日益凸显。

4.一线城市限购后出现的机会，如930新政后，以及北京、上海执行长期限购政策，致使刚性需求和投资需求外溢。

然而仅仅是这几点，就可以成为楼市独角兽吗？要知道加入“独角兽俱乐部”的机会竞争激烈，对二线强市，如杭州、武汉、郑州尤其如此。

楼市资本论观察到，更重要的原因是，以2013年开始的“地王大战”为序幕，中国的城市发展已经产生了巨大的拐点效应。

这就是我们要重点分析研究的：围绕世界级城市的大都市圈正在形成！

《楼市资本论特稿：寻找环京楼市独角兽(下)》，将深入楼市价值分析，展望新独角兽的诞生，揭开财富升值密码！敬请期待。

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