21世纪什么最贵？土地！北京土地！严控土地供应将加大

楼市资本论：全球史无前例的中国6亿中产阶级的崛起，再加上日益越来越严格的土地供应政策，将致使首都北京的土地将越来越值钱。在可以预计的年代里，10年内就可能创下全球新价值纪录。

【一】中国6亿中产阶级将崛起

在13亿人口的庞大基础上，全球史无前例的6亿中产阶级正在中国崛起。奥美公司在其《锐速12国报告》中称，到2025年中国中产阶级人数将增加至9.45亿，随后马云在一次演讲中说，中国有3亿中产，他预期未来十五年中国将有5亿人成为中产阶级。这个数字也可能保守，多数学者预期，到2020年，中国中产人群规模会达到6亿。作为中国首都，作为中国最具发展潜力的超级城市群之一京津冀城市群的核心城市，毋庸置疑北京的土地将越来越值钱。可以预期10年内就会创下全球纪录，改写最贵土地城市排名。目前全球最贵的土地城市分别是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、巴黎。

【二】北京进入疏解式收缩供地发展阶段

当前北京开始进入了疏解式发展阶段，并将对新增用地和新增产业形成更加严格的约束。

2月5日，北京市市长蔡奇在中央媒体“京津冀协同发展调研行专题座谈会”上表示，北京将逐渐疏解非首都功能，实现京津冀的协同发展，使得资源配置更加均衡。

目前北京城乡建设用地规模为2921平方公里，“十三五”规划控制目标定为2800平方公里以内，这就要求从2017-2020年全市年均减少存量30平方公里。

同时，北京今年将疏解退出500家一般性制造业企业，清理整治“散乱污”企业2570家，累计完成7000家“散乱污”企业的清理整治，基本完成对“散乱污”企业清理整治；继续加大力度疏解批发市场，疏解提升市场120个，包括完成动物园地区、大红门地区、天意、永外城等批发市场的撤并、升级和外迁；疏解提升38个物流中心。

腾挪出的土地将用于提升城市居住环境、提供更优质的公共服务以及提升生活服务品质。

【三】远郊化及政策性供地成为北京主基调

收缩供地规模在近几年已经成为北京土地市场的基调，2016年北京土地供应宗数还不到2015年的一半，而在京津冀一体化的体系下，远郊地区的土地供应承接了京津冀协同发展、疏解非首都核心功能等任务。

根据wind资讯数据统计，作为承接中心城区人口和适宜功能疏解的重点地区，房山、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟等新城2016年供应用地面积约395.9万平方米，占全部土地供应面积的90%。

土地供应远郊化将是长久趋势。2017年首场土拍入市的三幅地块仍旧是房山区、平谷区、门头沟区的远郊板块。

而北京2016年的土地市场住宅用地成交主要用于政策性住房用途。

据亚豪君岳会数据显示，2016年住宅类土地成交仅为15宗（不含3宗棚改），相比上一年减少35宗；建设用地面积合计99.07万平方米，规划建筑面积合计219.93万平方米，同比分别减少了77%、75%，且只有38.9万平方米纯商品房住宅，其余均为保障房、自住房和租赁房，或者由开发商自持租赁。

这一趋势仍将继续，1月份，蔡奇就表示要加大普通商品住房供给力度，确保2017年房价环比不增长。要合理增加住宅用地供应，从源头稳定市场预期。要培育和规范住房租赁市场，把“租房住”作为实现住有所居的重要手段。安置房、公租房、自住型商品房将成为未来北京重点建设目标。

【四】供不应求致使土地价格暴涨

随着供地规模的收缩，开发商的土地储备的价值也水涨船高。大兴、门头沟、顺义楼面价已经超过4万元/平方米。

据彭博社报道称，摩根士丹利上调中国地产类股评级，John Lam等摩根士丹利分析师在2月6日的报告中说，土地供应现处于2009年来的最低水平，这也为平均售价和中国开发商的土地储备价值提供了支持。2017年现房市场销量将下降5%，平均售价将上涨3%。

摩根士丹利预计2017-2018年利润率会出现上升，进而导致利润和股息提高，行业股息、收益率目前处于2010年以来最高水平，所以将中国地产类股评级从“表现平平”上调至“有吸引力”。

楼市资本论认为面对史无前例的6亿中产阶级崛起，并可以预见的是作为首都，北京的吸引力无疑是最大的。换句话说，若中国只有一个中心，那么就是北京，这是由人们心中的认同感所决定的。大家知道人口流入一定会推升房价，而北京正在实施的越趋严格的土地供给政策，将致使这一情况更加严峻。在可以预计的时间里，相信北京一定会改写全球最贵房价城市排名。

（综合自：界面新闻、奥美公司报告等）

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