楼市在资本论：最近，由万科开发的台湖的“城市之光”项目住宅楼（翡翠四季项目）获批预售证，其预售价格一出来就另众人咋舌，住宅最高单价达到10万一平米！
据 《新浪房产》报道，目前台湖板块住宅项目成交均价为3.5万元/平米，而翡翠四季项目的最低价位就已经达到5.7万元/平米，最高单价甚至达到7.8万元 /平米，明显高于该区域的市场行情。该项目准许销售面积18838.66平米，批准销售楼层为8-13#楼，共计158套房源。其中，单价最高达到7.8 万元/平米，属于通州区域第二高的项目，仅次于运河院子！
来源：住建委网站
根据预售证，
城市之光此次共获批6栋楼158套房源，准许销售面积18838.66平方米。
其中，
10#住宅楼拟售价格为57819.11元/平方米，
11#住宅楼拟售价格为58064.92元/平方米，
12#住宅楼拟售价格为78767.19元/平方米，
13#住宅楼拟售价格为77638.48元/平方米，
8#住宅楼拟售价格为77222.10元/平方米，
9#住宅楼拟售价格为78199.44元/平方米，
最高一套2单元401的拟售价格甚至高达98211.99元/平方米。
【一】价格这么高的翡翠四季项目到底是什么情况？
据 了解，该项目属于通州区台湖镇4-1-008地块F2公建综合住宅用地项目，是由首开万科联合体于2013年4月15日以总价12亿元拿下的通州区台湖镇 4-1-005地块F3其它类多功能用地，4-1-008、4-1-009地块F2公建混合住宅用地中的一部分，规划建筑面积为123434平方米，折合 楼面价为9722元/平方米。
最终，该地块由万科进行操盘，并借由此次机会，在通州台湖推出了“城市之光”的超大规模布局，涵盖了住宅、公寓、商业、办公等多个产品系，而此次取得预售证的翡翠四季项目就是其住宅体系中的第一环，属于该区域的背书项目。
目前台湖正在飞速发展，东北方向的环球影城已经开建、临近环球影城的国家大剧院舞美基地主体已经完成，台湖影视文化园部分规划图已经曝光，将选址台湖森林公园附近。此外，台湖还拥有光机电产业基地、环渤海高端总部基地、星湖科技园等产业园。
【二】万科捂盘四年，大赚特赚？
有网友称：“万科挺进通州城市副中心，捂盘四年，城市之光大赚特赚。”
首开万科联合体于2013年4月15日以总价12亿元拿下的通州区台湖镇4-1-005地块F3其它类多功能用地，规划建筑面积为123434平方米，折合楼面价为9722元/平方米。而如今，房子最低价位就达到5.7万元/平米。
《观点地产网》梳理了万科在台湖的揽地历程：万科首开联合体通过2012年、2013年在台湖连续揽下多个地块，最终拼凑出了一个建面达65万平方米的超级大盘。
2012 年12月25日，北万首开联合体以6.4亿元拿下通州区台湖镇4-1-014、4-1-015、4-1-019地块居住、托幼项目用地(配建公共租赁住 房)，总土地面积7万平方米，规划建筑面积11.94万平方米，折合楼面地价5359元/平方米，溢价率45.95%。
同日，北万首开联合体以7.8亿元再下一城，拿下通州区台湖镇4-1-017、4-1-010地块居住、医疗卫生项目用地，总土地面积7.03万平方米，规划建筑面积9.13万平方米，折合楼面地价8541元/平方米，溢价率46.07%。
2013 年4月15日，北万首开联合体又以12亿元成交价拿下通州区台湖镇4-1-005地块F3其它类多功能用地，4-1-008、4-1-009地块F2公建 混合住宅用地，总土地面积8.93万平方米，规划建筑面积12.34万平方米，折合楼面地价9722元/平方米。
2013年8月14日，北京万科以10.2亿元拿下通州区台湖镇4-1-007地块商业金融用地，总土地面积4.40万平方米，规划建筑面积10.40万平方米，折合楼面地价9810元/平方米。
2015年3月30日，北万首开联合体再次以20亿元成交价拿下通州区台湖镇4-1-020等地块F2公建混合住宅用地和4-1-034等地块F3其他类多功能用地，总土地面积23.94万平方米，规划建筑面积25.90万平方米，折合楼面地价7723元/平方米。
在连续吞下台湖超10宗地后，北京万科于2015年12月3日召开品牌发布会宣布，上述地块将合在一起打造成超级大盘，项目案名定为城市之光。
从2012年、2013年拿地，到今年2月11日住宅项目获批最终获批预售证，万科首开城市之光最终历经近四年才最终推出。而在这四年间，通州房价早已发生翻天覆地的变化，城市之光·翡翠四季的产品也进行了迭代升级。
【三】业内：单价7.8万/平米属正常
据了解，目前台湖板块住宅项目成交均价为3.5万元/平米，而翡翠四季项目的最低价位就已经达到5.7万元/平米，最高单价甚至达到7.8万元/平米，明显高于该区域的市场行情。
对此，克而瑞机构分析师崔秀程表示：在大兴的预售证都能到8万元/平米的今天，通州作为城市副中心来讲，出一个7.8万/平米的预售还算挺正常的。而且通州市场经过去年一年的打造，房价高企的基本面已经形成了，年前就有消息说最贵的二手房已经突破8万/平米了。
崔秀程还表示：住建委之所以给项目批下7.8万/平米的预售证，必然有其合理性。
其一，可能是对台湖板块未来发展价值的背书，也是对通州未来价值的背书；
其二，这次推出的项目很有可能是万科通州的顶级产品，项目规划水平和品质应该很高，否则住建委也不可能批下来；
其三，台湖文化旅游区的发展规划，对所在板块的住宅市场也会提出更高的要求，密度更低、质量更高、更宜居，项目的价值定位一定是与区域的发展规划相匹配的。
亚豪机构市场总监郭毅表示，此前通州另一个项目华业东方玫瑰获批的预售证就已达到5-6万/平方米，这个项目无论是在品牌效应、产品还是物业上都不及万科首开。
虽然万科首开这个项目的位置并不在通州核心区，但其仍然存在诸多项目优势。首先，城市之光是一个超级大盘、城市综合体，以万科对于资源的把握能力和导入能力，还是可以预见到这个项目非常成熟的未来。
城市之光可以对标万科在房山的长阳半岛，万科通过引入北京四中、与中粮合作开发十多万平商业综合体等方式，最终明显拉动了整个房山区域的发展，万科实际上是把长阳半岛这种模式复制到了台湖。
在地理位置上，台湖毕竟还是通州城市副中心，距离总投资200亿、预计在2019年建成的环球影城经济圈也比较近，区域本身赋予了项目较好的发展前景。
通州已经接近四年没有纯住宅用地供应，目前也已经没有住宅项目可售，这就更加凸显了万科首开城市之光这个大盘项目的稀缺性。
综上所述，城市之光项目售价在55000-80000元/平之间，郭毅认为“有市场，并且能支撑”。
不过，有关业内人士表示，这个项目的预售证价格虽然显示是7.8万/平米，但实际售价或可能只有6万多，真正的开盘价格还需确认，因此该预售证价格只能作为一种参考，目前还不能代表市场。
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