“处女贷、离婚贷”降房价难，本质是驱赶人口杀手锏

楼市资本论观察到，近些天北京楼市调控政策风起云涌，成为全国人民议论的焦点，更牵动着不少北京买房人的心。3月17日，史上最严“处女贷”政策出台余音未了。1周后的今天，央行又加急出台了“离婚贷”。

联想到最近刷爆朋友全的一句评论“祝你们幸福是假的，祝你幸福是真的”带给人的暖意，北京楼市的各种调控政策就像近几日的天气一样，阴霾笼罩，寒意刺骨。

【一】继“处女贷”之后，“离婚贷”出台

3月24日，央行营管部、北京银监局、北京市住建委和北京住房公积金管理中心联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》（下称《通知》），对贷款人资格和商业银行发放房贷提出进一步的细则。

通知中要求，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。即大家所说的“离婚贷”。

也就是说，即便购房人在办理离婚过程中已经将名下房产归于另一方，且无贷款记录，依然将被视为二套房，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，且房贷利率为基准利率的1.1倍。

《通知》还明确，应严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款；对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。

此外，《通知》强调各商业银行要严格落实月供收入比（不超过50%）等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。

可以看出，这轮新政的核心内容是限制通过离婚来投资性购房的行为。

比如一对北京户籍的夫妇，目前名下有两套住宅，已经没有了新的购房资格。他们可以把房子都过户到太太名下、再离婚，丈夫没有贷款购房记录，再买房，按新政出台前，他可以作为首套房申请房贷，现在只能作为二套房了。

假如他们希望购买1000万元的普通住宅，下面我们对比一下今天新政出台前后的月供、首付情况（按照等额本息还款方式，不考虑公积金因素）：

注：表内新政前的贷款利率，按照北京最新首套房95折计算，二套房则是1.1倍基准利率。贷款年限按照最新的不能超过25年的规定，按照25年计算。（数据提供：财经韬略）

可以看出，新政出台之后，这个家庭此次购房的首付从350万元大幅提高到了600万元，可以获得的贷款大幅降低，利率有了显著提升。当然，由于贷款金额减少，月供也有所下降。

应该说，这项新政主要在于提高门槛，对于中产阶层投资购房有较大的限制作用。虽然这个“阻滞期”只有一年。

另外，值得一提的是，这项新政除了提高购房资金门槛外，在当前以变化快为主题的大时代背景下，夫妻“离婚”一年的信任成本也很高啊，据楼市资本论查询，王宝强离婚案可是到现在都还结果呢。

【二】处女贷、离婚贷真能降房价吗？

那么问题来了，史上最严的各种调控政策，不论是处女贷还是离婚贷，能否抑制当前北京房价快速上涨的趋势？能否降房价呢？

▲北京房价趋势（数据来源：安居客）

在著名经济学家陈宝存看来，这些政策不仅会抑制需求端进入市场，还会给二手房的卖方带来观望情绪，抑制供给端进入市场，对供需进一步造成扭曲。他表示，当前北京的种种措施，更多的是在配合控制首都人口规模过快膨胀，但能不能降房价，得打上一个问号。陈宝存说：“目前北京房价快速上涨，主要还是供需不匹配造成的，北京去年的商品住宅用地供应量只有不到110公顷。从长远来看，房地产市场的健康发展还是要靠加大土地供给。”

经济学家陈宝存

不单是陈宝存对降房价没有信心，中国人民大学副校长、金融与证券研究所所长吴晓求也在公开场合表示：“我没想到北京的房价，四环以内居然能涨到12万一平米”。他还表示：“我和任志强有过一个赌局，未来5年时买房子还是买股票好，现在就快到期了，我很怀疑我到底能不能赢。”

中国人民大学副校长、金融与证券研究所所长吴晓求

【三】降房价难，驱赶人口是杀手锏

楼市资本论大致梳理下北京近期楼市调控政策要点：

1、认房又认贷（处女贷），大量刚需及改善性需求被封杀。

2、贷款利率全面上调到95折。对部分条件不好，取消折扣，执行基准。

3、五年补纳税记录漏洞被封杀，改为连续60个月。

4、离婚一年内不准在京购房。假离婚破限购被封杀。

5、抵押贷款与房贷同步，年限缩短为25年，利率从30%上调到35%。

6、严审购房人资质，大学生买房，视偿债能力，算二套。

综合来看，楼市资本论认为，除了以严控需求保障北京楼市价格稳定之外，政策更多的目标指向还是在调控、疏解人口。因为当下疏解人口是北京市核心任务，房价高企有利于人口疏解。还记得蔡市长在两会中强调，今年北京城市总体规划要坚持问题导向，守住人口天花板、生态红线和城市开发的边界这三条线。而根据北京市政府规划，到2020年，北京常住人口要控制在2300万人，按目前北京各区县制定的分解指标，总计有200万人要疏解到周边地区。

因此，在当前政策环境下，政府只会更加严控土地供给，而土地政策不改变，楼市上涨就很难解决。最后奉劝大家，离婚贷政策出台，处女贷更显珍贵，且用且珍惜。

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