限购城市占半壁江山，楼市“一城一策”又演变成全国政策

楼市资本论认为，从近期全国楼市调控政策看，中央煞费苦心提出的“因城施策、一城一策”楼市调控政策，正又演变为“一盘棋”的全国限购政策。从环京都市圈到长三角都市圈，以及珠三角都市圈都已被“限购”政策攻陷，仅剩中西部城市还在苦苦坚守。

敢问楼市调控政策究竟成败几何？

【一】全国调控之下已限购城市占了半壁江山

本轮全国楼市的调控政策路径很有意思，越来越体现出全国一盘棋的特点，从下图能看出，目前限购城市已占了祖国半壁江山。

首先我们看到，北上广深、杭州、南京等当全国核心一二线城市楼市火爆，这些城市政府先后开启“限购限贷”，继而楼市需求开始外溢到其他城市，比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市（比如环北京的北三县、廊永固、涿州），区域中心城市周边的三四线线城市（比如环南京、环合肥的周边城市），另外一部分楼市需求开始转战商住项目。

接着因为一线城市周边的三四线城市等出现过“火”状况，环京、环沪周边的三四线城市甚至县级市又近乎不约而同相继出台措施调控楼市。

另外，从近期一线城市以及一线周边城市不断出台的限购政策也能看出，当前一线城市主要施政目标也比较统一，都还是向外疏解人口，控制人口过度集中。而环京、环沪等一线周边城市的集体限购则说明，政策统一不再给外溢需求预留空间。

最终，因为各地房地产政策目标的高度统一，直接导致重点城市的楼市政策，义无反顾的走向了雷同！经过一年各地前赴后继的政策出炉，购房者们最后才发现，怎么全国都是一样一样的？

【二】北京又全国祭起风向标：下手商住

3月26日晚这次全面叫停“商改住”是10天内北京市第9次出台楼市调控政策，此前举措涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查，可以说“几乎断绝了所有炒房的可能”，被网友称为调控政策的“王炸”。

史无前例的“商住封杀”：公告要求，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。从这条规定看，未来不再会有增量商住项目入市，宣告了“商住”已经成为历史。

个人买商住要求无房、五年社保：公告还强调，在政策执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。购买商住的人群主要还是北漂，五年连续社保的要求不算高，基本上老北漂们都能满足，此条规定只是将诸多新北漂们拒之门外。

个人买商住必须全款：与此同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。相对于连续五年的社保要求，全款规定就非常狠了，以北京楼市均价5万看，即使50平米小户型下来也得250万了，这还不算二手房交易还要交各种税费。

楼市资本论认为，综合看商住新政“认房+连续5年社保+全款”，这样的商住购买条件较之于购买住宅条件有过之而无不及，理性考虑之下，个人购房者基本都会放弃购买商住项目。商住项目未来无论从开发商的角度，还是购房者的角度都已经被抛弃了。

目前从全国范围来看，此次北京商住政策出台，应该是所有城市当中政策最为严格的了，之前上海、天津、南京等城市也已经对商住项目做过整治。楼市资本论认为很有可能北京“商住政策”会成为全国楼市调控标杆，未来沿用当下环环相扣的调控思路，大概率会在诸多房价上涨过快的城市实行，比如苏州、厦门等。

【三】“一城一策”将走向何方

本来，出台“一城一策”的背景是，国家层面上，政策连续加码力度稍大，预期管理不够成熟，缺乏对城市间联动关系的考虑；一、二线城市政府层面上，市场监管未能及时跟上，土地供应政策较为被动；三、四线城市政府方面，有关释放需求、调整供给的实质性、制度性政策出台不多。如今，中央明显对各地政策不满，两会又再三施压，地方政府积极行动，现在全国联动，又半壁江山限购一盘棋。

中央不容易，地方政府也不容易。土地财政这根独苗不改变，楼市政策最后都殊途同归。

无论“因城施策、一城一策”最终走向何方，我们唯有努力工作，好好赚钱，迎接电闪雷鸣吧！

期盼您在微信公众号(loushizbl)、一点资讯、今日头条、搜狐新闻、新浪微博里关注“楼市资本论”。更多房产信息交流请加微信号（watanabe1949）。