“独角兽”是投资行业的术语，用来指代估值超过10亿美元的创业公司。楼市资本论认为这一概念同样适用于地产行业，房价突破3万元，就是我们要寻找的环京楼市独角兽城市。
今天楼市资本论就带大家从分析独角兽城市，发现其成长规律，从而识别未来环京楼市独角兽，重新发现环京地产价值。
【一】楼市独角兽的核心标准：房价突破3万
独角兽为神话传说中的一种生物，它稀有而且高贵。美国著名CowboyVenture投资人Aileen Lee在2013年将私募和公开市场的估值超过10亿美元的创业公司做出分类，并将这些公司称为“独角兽”。
想成为互联网创业企业的独角兽，10亿美元的门槛是极其重要的，因为顶级的风险投资乃是从少数发展超级成功的几家企业中掌握一定的所有权来驱动回报收入的。也就是说只有创业企业的估值超过10亿美元，投资人才能得到超级回报。
发现楼市独角兽，这一切都意味着什么？
对于那些想要依靠楼市找到最有前途居住之所，或者找到具备投资价值的城市，这一切都还有机会。但是，这些最牛城市只是其中的百分之零点几。我们不认为你可以轻松找到具备全国性，甚至全球性一流投资价值独角兽城市。
欢迎来到只有5名成员的独角兽城市俱乐部：金字塔顶端的王者
目前中国房价突破3万元的城市，只有北京、上海、深圳、厦门、南京这5个一线及新一线城市。中国600多个城市，楼市独角兽占不到1%，你就会知道竞争有多么激烈。当然，如果，在全国2000多个县级以上单位，换算比例的话，独角兽城市只能占不到0.3%。
结论：想要成为一个独角兽城市非常困难，而且机率很低。楼市大涨的新闻可能给人的感觉是很多城市房价，都涨上了天。但是现实情况是，发生这种情况的机率介于，或者说，甚至比目前中国队晋级世界杯的概率0.37%，还要低！
但是，这时候，就出现了一只奇特的独角兽：燕郊！全国唯一房价超过3万元的镇。
当燕郊能与一线城市相提并论的时候，我们就知道，环京城市圈是一股多么强劲的楼市力量。
自2016年初始，伴随中国楼市的投资持续升温，并结合国家级战略规划京津冀协同发展政策红利，环京楼市接连高涨，甚至创造了举国关注的热潮。而其中最为大家所关注的核心焦点即是燕郊的房价突破3万。
对于楼市投资领域来说，成为楼市独角兽的门槛即是3万！
【二】环京楼市第一独角兽燕郊分析
2008年,奥运之年的北京楼市投资热盛起,燕郊作为一片新大陆受到各方关注,彼时燕郊房价3千元/平米。2009年，大量北漂外溢，燕郊房价开始步步上涨至6、7千元/平米。2010年，伴随北京房价上涨至高点，燕郊最高房价达到13000元/平米。此后，在京津冀一体化政策利好及伴随着交通的不断改善，至2015年，燕郊房价基本稳定在万元左右。从2015年夏天开始，特别是北京副中心通州确定，燕郊楼市开始火爆，房价涨至3万元/平米。2016年底，北京至燕郊地铁开工，有楼盘报价已突破3.5万元/平米。到了今年317限购前夕，燕郊楼盘最高报价已接近4万，燕郊开启楼市独角兽时代。
燕郊夜景 远处即是通州副中心
综合分析，燕郊楼市的迅猛发展离不开以下因素：
1、国家级政策红利：京津冀一体化
每一次国家级政策红利才会带来一只或更多超级独角兽，如：深圳、上海浦东。燕郊也是在国家级战略规划京津冀协同发展大潮下诞生的独角兽。
2、位置：紧挨北京副中心通州
对于楼市投资最重要的永远是位置。燕郊得天独厚的区位优势，成为京津冀一体化发展的最大收益者之一，紧挨北京副中心通州，未来发展依然不可限量。
3、有足够人口流入及一定的产业等配套基础
人口也是支持一个区域楼市发展的基础。有官方数据显示燕郊2015年常住人口已达75万多，而根据众多可参考指标分析，目前燕郊常住人口应该已接近百万（其中大部分是工作在北京，住在燕郊的北漂族）。
其次一定的产业支持及交通基础设施等配套基础也是构成燕郊房价上涨的重要因素。北京第一条跨省地铁设站燕郊并已开工建设等，燕郊区域内还拥有国家级高新技术产业开发区燕郊高新技术产业园。
【三】发现环京楼市未来独角兽
从燕郊的成长经历看，楼市资本论认为，共同沐浴在京津冀协同发展红利下，京东的香河、大厂，京南的固安、涿州，最有可能成为环京楼市未来的独角兽。
环京楼市候选独角兽之一：香河
香河距离北京市区45公里，作为“北三县”的核心成员，与北京副中心通州隔河相望，并且随着京津冀交通一体化的快速推进，“大七环”、京哈高速、京塘线、通香路等公路及区域城际高铁交通网的贯通，香河与北京的距离还在持续缩短。政策、区位、交通上的巨大优势让香河得以承接北京外溢人口及产业资源。对香河未来发展潜力的乐观预期导致投资客、刚需群体纷纷涌入，住宅房价一路飙涨，香河楼市非常看好。
环京楼市候选独角兽之二：大厂
大厂回族自治县位于京津间河北飞地内，位于潮白河上游，政府驻地距首都北京47.9公里。目前北京市已明确未来通州副中心与“北三县”三河、大厂、香河共同规划发展，并强调通州副中心+燕郊+潮白新城要组团发展成为国际都市圈。2016年房价涨幅已经很可观的大厂楼市，将迎来又一个春天。
环京楼市候选独角兽之三：固安
北京南大门的区位优势让固安自然地成为北京产业向南转移第一站。2016年北京新机场主体工程已开工建设，配套设施完成设计并将陆续开工。而临空经济对于周边经济的带动作用是不言而喻的，距离新机场仅10余公里的固安，成为北京新机场空港经济圈的直接受益者。未来，固安在承接北京资源外溢、整合区域资源调配上还将起到关键作用，固安楼市也势必会水涨船高。
环京楼市候选独角兽之四：涿州
伴随着京津冀协同发展规划全面推进，位于京南、京西南一线的涿州区域，因分布着京昆高速、大七环高速（廊涿、张涿）以及规划建设的廊涿城际、京石城际等立体化的交通网络，吸引了北京众多产业沿交通线向涿州区域疏解。2016年涿州二手房价格上涨幅度同比高达98%。依托交通、生态、城市服务配套，涿州的产业承接未来会更为顺畅，而专业机构和大型企业的进驻，未来还会进一步推升当地楼市价值和发展潜力。
【四】雄安新区的设立将孕育新一批楼市独角兽
千年大计雄安新区的设立，可以说是今年楼市的第一黑天鹅。伴随雄安新区的横空出世，京津冀大地又迎来一次前所未有的热闹，中央对其的定位甚至触动中国全社会。我们知道高级别城市的开发与建设，都会拉动房地产业的发展，刺激房价上涨，更不用提中央1号领导亲自谋划下成立的雄安新区。
将雄安新区放在京津冀一体化的格局下分析，京雄主轴即北京与雄安连线，将是津京冀未来发展主线之一。从而环京与环雄中间区域城市受到利好影响最大（雄安新区本身因目前已被国家严控，未来发展模式也另有政策安排，本文不做分析）。楼市资本论认为雄安新区的设立势必会影响京津冀区域楼市的未来发展，孕育出新一批的楼市独角兽。
京雄主轴候选楼市独角兽之一：霸州
霸州市地处河北省冀中平原东部，属环京津、环渤海城市群。霸州定位是交通枢纽，将来很有发展前景，新建北京至霸州城际铁路于2016年底已正式开工建设。在雄安新区消息落定后，霸州房价涨势迅猛。
霸州新城规划图
2016年以前，霸州房产均价在每平方米五六千元范围内。2016年底最高涨到每平方米1万元的峰值。进入2017年，伴随着京津冀一体化概念的不断发酵，霸州的房价又开始上涨。雄安新区设立的消息出来以后，霸州二手房的价格一下子涨到1.8万-2万元/平方米。相信随着京津冀一体化及雄安新区建设的不断发力，霸州楼市的向上空间依然很大。
京雄主轴候选楼市独角兽之二：永清
永清作为廊坊“大四点”组团之一，这座协同发展的前沿城市正在加速崛起。当前，永清已经成为北京高端产业项目争相转移的热土。从京台高速路永清出口驶出，“北京亦庄·永清高新技术产业开发区”的牌子引人注目。这是京津冀协同发展中第一个获批的跨区域合作共建高新区，并被纳入河北·京南国家科技成果转移转化示范区。这里将被打造成为一个产值千亿元、税收百亿元的升级版“新亦庄”。
永清新城规划图
另外，在京津冀协同发展的格局中，永清地处黄金旺角，区位交通优势明显：北京新机场及其临空经济区启动实施，永清近在咫尺、涵盖其中；京台高速北京段通车，永清成为“出京第一县”；京霸城际铁路启动建设，永清为“出京第一站”。目前，永清房价每平米在1万5左右。
京雄主轴候选楼市独角兽之三：高碑店
高碑店新城规划图
高碑店市地处京津保三角腹地，区位优势明显。京津冀协同发展为高碑店提供了绝佳的历史机遇，将城市发展定位规划为疏解北京非首都功能的微中心，高碑店市统筹城乡大力提升基础设施建设水平。高碑店交通优势明显，已通高铁（高碑店东站29分钟到北京西站），另坐拥三条高速公路：大广、京港澳、北京七环。在此基础上，积极构建新发地、国际创新园、双辛产业集中区、京石高铁高碑店站“四大平台”，率先打造国家现代商贸物流基地的示范区。最后高碑店南部白沟紧靠雄安新区 。目前房价仅在1万左右,尚处于估值洼地。
京雄主轴候选楼市独角兽之四：涞水
涞水新城规划图
环京楼市投资以30公里半径被称之为第一圈层（半小时车程），而在这第一圈层内，涞水新城作为环京楼市中的“后起之秀”，投资价值明显。涞水与雄安新区同属保定市行政区内，位于京津冀三大发展轴之一的“京保石”发展轴上，地处保定北部，距北京市区仅40分钟车程，成为天然的京津冀协同发展前沿征地。
涞水区域内四条横纵高速，畅通无阻，且车流量最少。高铁、城际轨道交通、地铁接驳房山区，成为最为便捷的交通优势。另外，除了能够获得摒除嘈杂的外部生态环境外，涞水房价的低廉，也是京南产业集群各区域人口选择涞水置业顺理成章。目前涞水房价均价1万左右。
【五】发现楼市独角兽的形成特点
1 燕郊是2016年房价上涨出现的独角兽。这就意味着，一轮重大楼市上涨就可能会伴随一个或多个独角兽的诞生，比如厦门、南京。
2 过去几年，区域持续的人口流入，是独角兽楼市发展的坚实基础。
3 一线城市限购后出现的机会，北京、上海、深圳等执行长期限购政策，致使刚性需求和投资需求外溢。
4 国家级战略实施的机遇，如长三角、京津冀一体化持续推进，节点城市与一线城市的同城效应日益凸显。
5 国家重大政策出现的影响，成为独角兽出现的最为瞠目结舌的黑天鹅事件。最为明显的就是，雄安新区的横空出世，直接带动周边区域房地产价格跳涨。
然而仅仅是这几点，就可以成为楼市独角兽吗？要知道加入“独角兽俱乐部”的机会竞争激烈，对二线强市，如杭州、武汉、郑州尤其如此。
楼市资本论观察到，更重要的原因是，以2013年开始的“地王大战”为序幕，中国的城市发展已经产生了巨大的拐点效应。
这就是我们要重点分析研究的：围绕世界级城市的大都市圈正在形成！
在京津冀协同发展战略背景下，围绕北京这座超级城市，未来世界政务核心区，通州副中心与雄安新区，二座千年新城正在崛起。围绕着新的超级节点区域，可以预料，又一批独角兽城市，正迅速发育，茁壮成长
