小白读财经
文/小白读财经（ID：veekn365）
作者/小白原创
人口流失严重、房屋库存量大，小伙伴们对三四线房子并不看好！
然而在一二线房价走平下，今年三四线的房子却逆势上涨！
国家统计局5月18日发布数据，70城市房价走势同比涨幅收窄0.4个百分点,环比仍上涨0.7%;
进一步细分来看,三线城市涨幅最大,环比上涨0.8%。
很多人不明白，为何在这么严密的调控下楼市尤其是三四线房子仍然会上涨？
在目前各种通向房地产的钱源被插断的情况下，更是让咱们老百姓百思不得其解：
1、银行收紧房贷，居民商业贷款几乎都上调到4.9%的基准利率；
2、房企交易所债券、开发贷、海外借钱、股市再融资借钱、信托地产等一条条资金链被卡断；
3、监管层严控银行委外和通道业务的钱进入楼市；
4、市场利率越来越高，钱变得越来越贵。
【一】层层大网围堵楼市，哪来的钱让房价上涨？
答案只有三个字母：PSL（抵押补充贷款）！
PSL是一种新的货币工具，是2014年4月央行发明的，通俗地说就是央行以低息借钱给政策性银行（国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行），政策性银行以高等级债券和其他优质资产作为质押。
近些年，央行通过PSL给政策性银行借款不仅急速上涨而且利率越来越低。
到2017年1月底的时候PSL资金达到2.11万亿，同比增长72.95%；
利率由2014年的4.5%降低到2015年11月的2.75%，可以说央妈对政策性银行格外照顾！
【二】政策性银行拿到这些钱后干嘛去呢？
一般来说，政策性银行贷款给地方政府用于水利建设、棚户区改造、农村公路等建设，这当中棚户区改造占了很大一个比例：
目前主要贷款用于支持棚改的政策性银行一个是国家开发银行，一个是农业发展银行。
国家开发银行为例,其2012年、2013年棚户区改造发放贷款分别为778亿、1060亿,而2014年、2015年则大幅增至4086亿、7509亿。而2015年，农发行发放棚改贷款是283.83亿元。
两家银行在2015年的时候累计加起来的棚改贷款额是7509亿+283.83亿＝7792.83亿。
央行印钱的方式主要有两种：
一是外汇占款：出口型企业在海外赚取美元，通过商业银行和央行兑换人民币，相当于央行投放人民币（基础货币）；
二通过逆回购、MLF、PSL等投放：即央行通过印钞后给商业银行借钱，这些钱会通过货币派生形式衍生出大量的M2（M2＝基础货币×货币乘数），M2就是全部的钱。
4月份银行的货币乘数是5.33倍，央行通过PSL借给国家开发银行和农业发展银行的7792.83亿元是基础货币，最终通过棚改派生出的钱是M2＝7792.83亿×5.33倍＝4.1万亿！
数额并不小！
【三】那问题来了，4.1万亿通过棚改如何影响三四线的房价？
1、地方政府用这部分钱补贴给开发商，让他们降价或者以安置房出售给棚改的居民；
2、地方政府用钱买下开发商的房子，然后以折扣价卖给棚改居民；
3、地方政府直接给棚改居民住房补贴，让他们买开发商的房子。
近日，国务院决定要在存量大的市县加大棚改力度：
在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务。
三四线的房子一般库存量大，房屋过剩。
政府不大可能新增用地建商品房，更多是在原有土地上进行棚改。
这导致在房屋供给没变的情况下，需求增加（棚改居民获补贴购买），达到了消耗库存的目的。
与此同时，一二线城市限购、限贷、限售、限价。
一二线城市的钱开始流向享受利率优惠，买房门槛低的三四线城市，三四线房子的钱就是这样来啦！
对于三四线城市楼市来说，今年房价的上涨主要是受益于政策的推动。
长线来说，老龄化加快+人口流出+大城市的资源吸附，长远来看并不是很看好。
尤其是远离中小城市的房子，缺少大城市辐射往往昙花一现。
如果你是刚需性买房该出手还是可以出手，房价的涨跌对你影响并不会多大，更多是心理上的落差，只有一套房的情况下，未来房价下跌，置换的新房可以以低价购买；反之，房价上涨，你还得需要面对更高的置换成本。
【延伸阅读】
《三四线房价补涨样本：“两年翻三番”还能持续多久？》
文/华夏时报
一二线楼市飙涨房价刚开始“退烧”，三四线楼市仍是热火朝天。
日前，小编走访河北省沧州市数个新房售楼处及二手房中介了解到，目前沧州市区可售楼盘寥寥。
部分小区从2015年下半年的6000多元，到如今二手房报价20000元/平米以上。
2年内翻了三番，而沧州只是此波三四线城市房价蹿升的一个代表。
“沧州楼市升温，是当前城市群周边三四线城市市场热的一个缩影。
过去沧州楼市一直比较平淡，房价比较低，这一波明显是‘崛起’了。
从这个角度看，此类城市带有一定的补涨效应。”
专家谈到。
【一】“限价”下开发商捆绑销售
“一期的房子5月15日开的盘，均价在13000元/平米左右，这是沧州西边最便宜的楼盘了，而且应该在最近两个月开盘，预计价格也要15000元/平米以上。”
当小编以购房者的身份来到沧州某售楼处时，该项目置业顾问田某讲。
除了上述项目外，小编走访的诸多售楼处多被告知目前无房可售。
“目前没有房可售，现在新拿的地还没有建，这个项目2015年5月开的盘，当时只要7000元/平米，2016年10月份最后卖完时也超过1万了，现在17000元/平米也买不到了。”
当走进另一家售楼处时，售楼员王某说。
据小编从二手房中介处了解到，沧州运河区的二手房房价接近2万元。
另据吉屋网数据显示，沧州运河区4月份一手房均价为7893元/平米，环比上涨5%，二手房房价14546元/平米，环比上涨23.6%；
新华区4月份一手房房均价为6598元/平米，环比上涨2%，二手房房价10762元/平米，环比上涨18.4%。
一二手房价格之间的偏差，与开发商捆绑销售有关。
“毛坯均价在8500元/平米，加上装修3000元/平米和车位，均价在13000元/平米左右，装修款和车位款不能贷款必须和首付一并交齐。
现在在限价，不能卖那么高，不然签不了合同，但是我们也不能赔钱。”
上述项目置业顾问田某表示。
这种销售模式在其他的楼盘也有体现，据了解，位于沧州新华区的一项目，毛坯为12000元/平米，加上精装大概在21000元/平米，此外，根据不同装修还有30万的车位费用，而精装和两个车位必须购买。
为抑制房价过快上涨，强化住房的居住属性，沧州也在3月23日发布住房限购等调控政策。
不过在限购令下，仍有购房者蜂拥而至。
项目置业顾问田某告诉记者，项目一期的房子只有几百套，而排卡的人要多得多。
最后则是对购房者验资，只有银行卡中有60万存款的客户留下来，最后通过摇号选出买上房子的购房者。
【二】热点区域补涨
接力一二线房价上涨的沧州并非个例。
今年以来诸多三四线城市房价开始发力猛涨，尤其是京津冀、长三角、珠三角三大经济圈周边城市。
根据统计局数据对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据计算得知，4月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.3%、0.6%和0.9%；
而3月份分别为0.6%、0.6%和0.8%。
一线城市增幅有所收窄，二线城市增幅持平，三线城市增幅扩大。
而在三四线城市中，数唐山房价涨势最为高调。
据国家统计局数据显示，4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，唐山新建商品住宅价格环比上涨2.3%，成为环比涨幅最快的城市。
在长三角、珠三角的三四线城市房价上涨也是如此。
长三角地区的嘉兴、绍兴等，珠江三角地区的惠州、中山等都有较大上涨。
据某研究院相关统计数据显示，今年前4月，嘉兴房地产市场成交面积80万平米，达去年全年成交面积的71%。
另据国家统计局数据显示，惠州4月份新建商品住宅价格环比上涨0.6%，同比上涨20.7%。
对于三四线城市全面回暖，专家认为：“和近期一二线城市政策频频收紧的环境有关系。
一方面是部分需求加快进入了三四线城市，另一方面是部分三四线城市的购房者不再观望，购房的积极性在增加。
从这几个角度看，此类城市市场交易总体上会有一个明显的上升态势。
既利好去库存，也利好购房者置业计划的完成。
对比历史数据，部分城市创下了交易的历史新高，对于当地房企来说也是一个积极的利好。”
【三】三四线房价上涨可持久？
当一二线房价狂飙突进后开始缩水，不温不火的三四线楼市突然走高，不禁令人产生三四线城市的房价上涨趋势能持续多久的疑问。
仲量联行中国研究部负责人周志锋分析称，一二线限制了，而一些三四线房价低又不限购。
投资进入后带动本地需求，但这种需求深度不够，很快会消化完。
同时供应量还比较大，预计这些三四线城市房价目前会涨一些，但很快涨幅会下来，不会疯狂。
不过值得注意的是，据中原地产监测，截至5月23日三线城市的土地成交溢价率有明显上升。
包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。
“地价已经超过2万了，房价肯定会更高，开发商不能做赔本的买卖。”
小编在沧州踩盘时，有置业顾问对小编讲。
对此专家分析称，“从辐射范围看，沧州也可以理解为大雄安的辐射范围。
尤其在雄安新区土地开发不到位的情况下，周边城市反而是土地市场会率先火热。”
三四线城市实际上已经上涨了一波，一般来说，涨一波会停一段时间，但没有下跌可能，专家认为。
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