北漂遭殃！房地产长效机制的可能性：2套停贷，2年禁售，外地人禁买城6区

最近整个地产圈一直在热议，北京房地产长效机制政策出台的可能性。

今天楼市资本论也从自媒体“大山房产俱乐部”爆料出来的几种可能性展开探讨，感觉北漂又要遭殃。

我们综合业内观点，北京房地产长效机制的可能性：第二套停贷，外地户籍禁买北京城6区，2年禁售。

【一】北京楼市调控的长效机制核心：金融与土地

首先，说到房地产“长效机制”，事实上这一概念早已提出。

国务院发展研究中心早在2013年即召开过一场名为“建立房地产市场健康发展长效机制建议”的课题报告评估会，国家发改委、财政部、住建部、社科院、清华大学及中房协等部门机构都有参与。

但由于难度颇大，最终并没有给出明确的出台时间。

再后来就是去年930政策出台后，面对高涨的楼市，中央多次重申“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。

并于年底召开的中央经济工作会议上强调要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

既抑制房地产泡沫，又防止大起大落；

要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房；

要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

楼市资本论认为从中可以看出综合运用“金融、土地、财税、投资、立法”等手段将是长效机制政策的核心，而其中排首位的就是“金融”手段，其次为“土地”。

【二】“中央政务区”的推波助澜

另外，不得不提“中央政务区”这个概念，对北京未来楼市走向特别是核心区的房价也有着重大影响。

关于中央政务区，坊间流传最多的就是“东西城合并”。

而新版《北京城市总体规划（2016年—2030年）（草案）》将其具体预留位置等情况已作出了详细的介绍。

根据此前总规草案，将按照以水定人、以水定地的要求，确定北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内。

2020年以后长期稳定控制在2300万人左右。

2020年城乡建设用地规模逐步减量到2860平方公里左右。

根据草案，“一主”是指中心城区；

“一副”是指北京城市副中心；

“两轴”指中轴线及其延长线、长安街及其延长线；

“多点”是指门头沟、大兴等10个周边城区。

关于“一核”和“一区”，即“中央政务区”目前并没有太详细的说明。

一位接近参会领导的人士告诉媒体，“中央政务区”在范围上包括两块区域，一是长安街天安门为中心的带状区域，还有西北边海淀区内的一小片区域，“面积不大，不过区域内的科研机构、报社出版社等或都需要迁出”。

楼市资本论认为“中央政务区”的设立，是有助于北京后续产业和资源的重新配置，防范各类城市病的出现的。

从中央对北京未来发展的定位看，设立“中央政务区”体现了北京城市规划的导向，其和通州副中心、雄安新区等设立思路是密切吻合的。

【三】二套停贷、外地人禁买城6区，2年禁售等具体分析

接下来，我们再结合自媒体爆出来的市场上热传的四种可能性分析下。

长效机制可能性一：八月大招，住宅二套停贷，首套再次调高首付二成。

出台概率60%。

如果结合近期美国加息、全球通缩的背景，中国金融系统面临的流动性陷阱等等。

这个政策出台可能性还是很高的。

当然，也有误伤刚需的嫌疑，因此，二套停贷的可能性是最高的了。

楼市资本论认为别忘了长效机制的首要手段就是“金融”调控，另外，补充一点就是市场上其实有部分银行已经对二套房停贷了。

长效机制可能性二：非京户不得在城六区购房，有社保和纳税也不行。

出台概率40%。

楼市资本论认为“中央政务区”出台的可能性很大，但是非京户不得在城六区购房的政策可能性不大。

如果出台这个政策，唯一的可能性就是所谓的“中央政务区”要到实质阶段了。

因此要严格控制城六区的居住人口，不再新增外来人口，将外来人口全部疏解到郊区来进行安置。

但由于涉及到偏见问题，因此该政策的可能性不大。

长效机制可能性三：2年禁售，从拿到房产证或契税证明后两年才能销售。

出台概率：50%。

其实目前北京土地招拍挂文件中，已经规定了所有的房子均需要5年才能进行上市销售。

因此，此时再出来一个2年禁售意义并不大。

但为了统一口径，出台的可能性也有，因此50%的可能性。

长效机制可能性四：跨区购房，需要所在区至少三年社保。

出台概率：80%。

这样的政策在通州是已经出台执行的了，因此完全可以作为一个范本存在，出台的可能性偏高。

这样一来，所谓的豪宅区将会变得没有价值，另外对学区房也是打击很大。

将市场需求进行区域锁死，将一定程度上对房价起到极大的压制作用。

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