楼市资本论发现环京地区楼市在最严“限购令”下，有环京四小龙之称的燕郊、大厂、香河以及固安楼市开始降温。
特别是作为四小龙之首的燕郊，楼市成交明显趋冷。
二手房纷纷降价销售，很多已进入2万元时代，购房者观望情绪浓厚。
楼市资本论认为在这种政策扭曲的市场表象下，其实当前燕郊等楼市的萎靡不振，恰恰预示着后期的雄风大展。
在燕郊楼市环京楼市近年来的狂飙突进中，制造了4万时代的首尔·甜城是绕不开的燕郊样本楼盘。
随着燕郊楼市步入低谷期，位于燕顺路上的这一“燕郊新贵”居高不下的新房价格与急于出手的二手房之间的落差，令市场唏嘘不已。
安居客7月6日的数据显示，首尔·甜城的房均价从3月份的34830元/平米降至如今的31745元/每平米，降幅达8.86%。
链家系统显示，也不乏有业主“吐血”降价至25975元/平米，较目前均价降幅高达18.18%。
与之形成对比的是，首尔·甜城三期九里香堤的报价仍维持着4万元/平米的高企价格。
首尔·甜城这个被业内称之为燕郊最贵楼盘的项目，见证了这一区域楼市的几多起伏，面对燕郊史上最严三年社保的政策，未来其又将走向何方？
【一】失落的房价
7月4日，小编在下午6点20分自草房乘坐819路耗时近1小时30分至首尔·甜城二期星河园小区。
此时，这个沉默一天的小区终于进入最为喧嚣的时刻。
但即便如此，该小区的亮灯率并不高。
“按照住户算入住率有一半吧，有不少都是投资客。”一位业主如此告诉小编。
而小编8点40分离开小区时，目测黑灯的房屋仍很多。
除了大量的投资客造成的居住率不高问题，首尔·甜城的二手房成交量及价格也已经缩水。
“因为3年社保的缘故，现在二手房成交量很低，系统里挂着的房子很多，首尔·甜城三期九里香堤小区2014年一期开盘是10000/平米左右，目前售价最低的是28750元/平米。”
7月5日，首尔·甜城二手房销售人员告诉记者。
燕郊楼市“掉头”，卖房者的信心遭蚕食，换房者、“房虫子”降价卖房开始频频出现。
“业主要换房子，所以想把这个房子卖掉去买新房，现在报价是238万元，和业主沟通过可以在225万至230万之间谈。”
7月5日晚间，链家销售员王某就下午看过的一套82.47平米的房子的谈价信息告知小编。
此外，首尔·甜城孙某向记者表示，专业压房倒房的“房虫子”在三年社保限购的情况下，难觅‘接盘侠’。
每天要承受小额贷、抵押贷大额的利息，所以降价，但也不好卖，都砸在自己手中。”
【二】一路炒高的“4万时代”
首尔·甜城见证了燕郊楼市在近年来的疯狂历程。
首尔·甜城最早关于房价的信息来自2013年2月，其新房价格爆出8400元/平米，远高于燕顺路的其他小区。
2016年十一期间，媒体公开报道显示，首尔·甜城抛出售价4万元/平米的单价，而十一前售价仅为2万多/平米。
这一报价被曝光后，因售价过高被当地房管局叫停，随后燕达集团也否定了这一报价。
不过，在此次调查中了解到，随着地铁平谷线（22号线）正式开工建设，京秦高速及徐尹路潮白河大桥有望年底通车。
首尔·甜城三期的主打花园洋房的九里香堤的报价仍为4万元/平米。
首尔·甜城一位店长更是直接告诉记者九里香堤仍有2000套房子未出售。
6月初，同处燕顺路上的悦榕湾项目开盘的两栋楼38000元/平米，目前碧桂园时代城项目网上报价约在32000元/平米。
由燕郊本土企业燕达集团开发建设的首尔·甜城，见证并制造了燕郊房价不断突破1万元、2万元、3万元到如今的4万元。
2014年，北京楼市成交萧条，二手房价出现下跌10%的情况。
与北京楼市休戚相关的燕郊掀起一片涟漪。
不过随着2014年下半年9·30政策开始松绑限贷，延续到2015年3月30日，央行再次发文调整“限贷”，直至今年3月以来，楼市均处于上升通道。
2015年8月，北京市政府一纸文书将通州升级为北京副中心后，燕郊房价便如坐上了火箭一路狂飙。
尤其在2016年，燕郊大多楼盘单价上涨速度更是一骑绝尘。
一直以“地铁房”为卖点的首尔·甜城，如果以4万单价计算，已经较2013年初上涨近5倍。
【三】谁来接盘燕郊楼市
虽然创造了4万时代，但在凌厉的政策前，房价还是低了头。
6月2日，廊坊再次加码此前的限购政策，非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。
这让本已萧条的燕郊房地产市场雪上加霜，停滞的成交量和无聊的卖房人成为燕郊楼市的主“场景”。
未来首尔·甜城的房价会如何走？
谁会去接盘燕郊的楼盘呢？
“燕郊楼市是与北京楼市一直是相互共振的关系，在北京楼市下行的时候，燕郊下跌会更大，特别是二手市场下跌幅度还是相当大的。
但是新房市场不是面临一个同样的一个环境。
因为燕郊近几年没有供应土地，新房主要是售卖之前的库存，未来新房潜在供应比较稀少的状态。
所以从燕郊的开发商角度看更多对赌未来市场稀缺性的一个心态。”
亚豪机构市场研究部总监郭毅在接受采访时认为。
“从投资人群来说，燕郊目前房价其实已经到了相对高位，而且房价弹性过大也是让一部分投资客被套牢。
如果未来要投资客进入，则需要燕郊有更大的市场利好拉动。”郭毅表示。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，二手房市场并不能完全说明燕郊楼市现在普遍的市场价，新盘价格的指向性更大。
此轮限购将抑制短期炒房客，长远来说，随着京津冀一体化发展，北京向东疏散人口能够承接的范围还是很大的，对应的供应量也很可观。
楼市资本论认为以燕郊为首的环京四小龙距离北京近是天然的优势，因而可实现居住生活在环京，工作在北京，其通勤北京的能力就是未来房价回升的核心价值。
房地产行业有这样一句话：关注楼市，不如关注城市；
关注价格，不如关注价值。
房地产调控期间就是价格夯实的过程。
对于环京四小龙而言，近期的调整也意味着机会再次重现。
业主们要沉得住气。
来源：华夏时报（ID：chinatimes）
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