110亿！刚刚北京三宗商住地拍卖创新高，“商住房”业主开心了！

楼市资本论获悉，7月27日，北京公开拍卖三宗商住地，分别位于昌平、大兴，土地总面积19.90万平方米，起始总价84.3亿元，成交总价110.3亿，溢价率30.8%。

其中大兴区域两块地溢价率更是接近50%，可见北京土地市场依然火爆。

楼市资本论认为继北京区域的地产中介们重启“商住房”业务的好消息后，开发商们在北京市场的拿地热情及其中透露出对未来行情发展的信心，也再次给上半年饱受摧残的北京“商住”业主们带来宽慰。

值得商住房业主欢欣鼓舞啊。

大兴成交地块区位图

【一】溢价率近50%，北京拍地创新高

据了解，大兴区瀛海镇地块共吸引金融街、中海、远洋+首创+世茂、保利+首开+龙湖、金茂、万科+平安、国瑞+金地、碧桂园、中铁建等房企参与。

最终，经过37轮角逐，远洋+首创+世茂联合体以47.9亿元+26%自持比例拿下该地块，溢价率49.69%。

资料显示，大兴区瀛海镇地块宗地位于大兴区瀛海镇。

由YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地块组成。

用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地，建筑规模133506㎡。

本地块为限价房地块，销售均价不超过52449元/平方米，且最高销售单价不得超过55071元/平方米。

最终，金融街以22.9亿总价外加6%自持面积拿下上述地块，溢价率49.67%。

资料显示，大兴区黄村镇DX00-0102-0702地块用地性质为F1住宅混合公建用地，建筑规模56795㎡。

本地块为限价房地块，销售均价不超过55016元/平方米，且最高销售单价不得超过57767元/平方米。

昌平区北七家镇地块共吸引中海、华润、金地、万科+远洋+首开+未来科技城等房企参与竞拍。

仅经5轮报价就宣布成交，华润以39.5亿元拿下该地块，溢价率6.76%，未达到最高限价。

资料显示，昌平区北七家镇地块用地性质为B4综合性商业金融服务业用地、A61机构养老设施用地、R2二类居住用地、A33基础教育用地，建筑规模202324㎡。

本地块为限价房地块，销售均价不超过49520元/平方米，且最高销售单价不得超过51996元/平方米。

【二】200-500万总价的商住注定还是要火

接下来我们再关注下最近广受热议的商住房，为什么说200-500万总价的商住注定是会火呢？

从不同客户角度上，去分析不同商住产品的未来前景如下：

第一，改善型客户。

北京改善型客户，多数都是卖房改善，因此基本上不会考虑去购买商住，要么是一手住宅，要么是二手住宅。

如果没有资格，一般都会等到60个月的资格后再行改善。

因此，商住主打改善客户的可能性不存在。

这也就决定了大商住，高总价商住，市场行情在未来很长时间内，都不会太乐观，需要更加漫长的等待。

这种大商住产品的未来可能出路在于卖给公司进行SOHO，公司的购买力要比个人强，同时又需要较大的办公空间，企业老板又有居住的需要，因此购买一个相对于写字楼价格要便宜的商住，又能注册办公，是企业购房的一个很好选择。

第二，刚需型客户。

刚需客户在北京所占比例是巨大的，只不过是这几年由于房价高企，基本上都被住宅市场挤出了。

有资格的刚需，要么去摇自住房，要么就购买小二手房进行过渡。

还有一部分有资格的刚需客户，由于手里资金有限，同时又有过贷款记录，近期摇中自住房的可能性又太低。

这部分客户的选择只能是二手商住进行过渡，低总价和房产可以落户到个人名下是关键的两大要素。

而没有资格的刚需客户，就只能以公司名义购买一手商住或二手商住了。

由于这部分客户人数众多，因此未来地铁沿线，200-500万的商住产品注定是要火的。

某商住项目展示图

为什么是200-500万呢？

按目前北京最新均价5.1万元/平米,100平米的住宅，首付款即为175万。

因而200万也算是当前北京刚需上车的起步条件了。

再考虑到改善性客户的二套房在当前背景下基本也都告别普宅，得80%的首付，即400万起了。

另外，5万单价的住宅基本都在5环外了，里面的价格要高不少。

楼市资本论认为目前看北京一手住宅房价在政府的严厉调控下已经没有上涨空间，但同时在高地价及限价政策下也没有了下降的市场空间，因此只能是横盘。

但不论是纯商品房还是政策性商品房如自住房（需要摇号）等，普通购房客户想拿到房源很困难，因而低总价又有区位优势的“商住房”还是有前景的。

综合自：大山房产俱乐部（dsfcjlb）

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