“共有产权住房”或意外托底楼市，把降房价逼到死角

昨天，8月3日北京楼市又出重磅消息，北京住建委新制定的《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征求意见！

一时间各种相关解读刷屏朋友圈。

楼市资本论与大多数人观点相反，认为这个政策实质上不是降房价而是托底楼市，把降房价逼到死角，再无可能降了。

纵览各种消息发现大家关心的问题主要有两点：

一是共有产权房会不会降低房价？

二是非北京户籍的“新北京人”的分配比例要达到30%，那么新北京人是谁？

下面分别说说：

【一】“共有产权”后房价上涨动力更强

先说第一点，共有产权房能不能降房价？

所谓共有产权房，实际上就是购房者以低价购买房子，政府按照房价与商品房房价之间的差额，折算自己的入股比例。

换句话说，政府通过“限房价、竞地价”、“综合招标”等出让方式，让渡一部分土地出让收益。

购房人享受低于市场价的房价，而政府强制获得其中一部分产权比例。

按照目前意见稿，“共有产权房”的定价规则是其销售均价。

低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

举个例子，北京某商品房市场价为6万，总面积100平米价格是600万，而作为”共有产权房”则以4万单价售卖。

这样符合规定的购房人以400万的低总价就能买下了原来需要600万的房，其中的200万的差价，则以政府产权的形式按照1/3比例，与购房人占比2/3的产权共同持有这套房。

也就是说，这个政策即是政府以强制性的手段参与到中低端房地产市场中来。

并且以一个比正常市场价格要低的位置，帮助中低端人群实现居住需求。

这样，短期内会解决及抑制部分中低端人群的购房需求。

而需求的减弱一定程度上会对房产市场价格的上涨形成抑制。

但从，另一个角度看，5年之后购房者转让房产（5年内不得转让），政府也要从中抽走1/3的收益。

并且同样出价下，政府有权优先购买。

其实通过这种共有产权的绑定方式，政府已经深入参与到房地产市场。

相比以前只是一锤子卖地拿走土地出让金，现在则能够与购房者共同从房价上涨中分食收益。

这样一来，作为交易的直接参与者，上涨的市场显然对政府更为有利。

虽然，房价也有可能在下跌中成交，但政府实际损失也不会比1/3多，也就是说即使房价下跌，政府的损失也就是一点土地出让金而已。

但其中要害问题是，作为住房产权的拥有方，此时的房价下跌将直指国有资产贬值、流失，这可就是大问题了。

不论是政府持有或者政府的指定代理人持有，可都是要付法律责任的。

你认为，房价未来还能降吗？还敢降吗？

总之，楼市资本论认为既然政府以自身持有的方式参与到房地产市场中来，那么容忍房价下跌的可能性只能是比以前更低，而不是更多。

另外，让更多的刚需有资格与政府携手上车北京房地产的豪华列车，这个市场只会变得越来越活跃，这样一来上涨的可能性反而更大了。

【二】“共有产权住房”是北京对二线城市抢人的反击

第二点，说说此次政策的一大亮点“新北京人”，且要占到30%的分配比例？

按照北京市有关部门的解释，北京市的“共有产权住房”是对原有自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，主要供应给符合限购条件的且家庭成员名下均无住房家庭。

并强调非北京户籍的“新北京人”的分配比例要达到30%。

这无疑对急需购买第一套住房的“新北京人”刚需家庭来讲是一个重磅好消息。

我们知道根据北京市统计局公布数据，截至2016年底，北京全市常住人口2172.9万人，其中外来人口807.5万人，占常住人口的比重为37.2%。

这里面有多少是新北京人呢？

北京市住建委宣传中心相关负责人向媒体证实，“新北京人”和“稳定就业的非京籍无房家庭”是对应关系。

“大家都在北京工作，因为很多原因解决不了户口，但的确给北京做了很多贡献。

我们住建委就是为了那些为北京做贡献的人，能让他们住下，能够安居乐业，给他们提供方便。”该名负责人表示。

而对于如何才算稳定就业，该负责人表示，就是有稳定的社保、收入、纳税，之后还将出台细则。

楼市资本论认为这是北京作为核心一线城市对近日武汉、成都、西安、郑州等二线城市疯狂抢人政策（不仅给钱还给户口，还给房）的坚决反击。

这样一来，依然还会有很多人愿意来北京上学读书，毕业留下来，也会有更多年轻人在外地读书，毕业来北京工作生活并留下来。

也就保证了北京这座城市不断有新鲜血液补充进来。

总之，楼市资本论认为本次“共有产权住房”政策的出台，是政府众多保持房地产市场稳定发展的长效机制之一。

而其中透露出来托底意味非常明显，从顶层设计看，房价基本没有下降的可能了。

而众多刚需又可以借机实现居住梦想，政府本次的政策真可谓是一石二鸟。

当然，这其中也还有很多模糊有争议的地方，我们也静待最后政策的出台。

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