楼资综合 从曾经的“华南五虎”之首，到被恒大、碧桂园远远甩在身后，淡出房企第一梯队的富力地产，最近可谓出尽了风头，频频出现在新闻头条，只是除了以“金主”的身份介入融创万达的世纪交易外，大多都是让富力老板李思廉和张力头疼的烦心事。
富力地产的成名作（北京富力城项目）
【一】成名作北京富力城引发业主群体维权
这不，被誉为富力地产成名作的北京富力城项目最近就饱受业主们的投诉，甚至有业主爆料称富力地产违规变更土地规划用途，将预留的公建用地改为商业用地谋取暴利。
据北京双井富力好邻居自媒体公众号透露，7月26日北京双井富力城的业主们在与开发商富力地产交涉关于富力家园的“物业管理区域四至”问题时，偶然发现开发商提供的一张盖了公章的竣工图显示，现在的富力中心及万丽酒店地块为预留公建用地，其中并没有富力中心及万丽酒店等商业设施的规划。
而按照国家规定，住宅区配套公共建筑，只能是教育、医疗卫生、文化体育、行政管理等公用建筑，但现在看来，规划公建的土地已经变成了酒店、商场、娱乐，因而业主们声称一定是开发商富力地产涉嫌违规变更土地用途，非法谋取巨额利润。
业主现场质疑富力规划图“搞鬼”
楼市资本论了解到，2002年李思廉、张力富力进军北京，一举揽下东三环内占地面积超过41万平方米、总建筑面积达150万平方米的旗舰项目——北京富力城，并将其打造成为了北京CBD商务圈集居住、商务、休闲、健身、娱乐、购物为一体的高品质社区。难不成，这个项目还有不为人知的隐秘内情吗？
（左） 李思廉 （右） 张力
要知道，让李思廉和张力一夜之间名扬全国的可就是这个北京富力城项目，随后，富力地产才开始了全国化布局之路。如今陷入这场与业主的纠纷，对富力地产的负面影响还是很大的。当然，这次的业主纠纷还只是个小插曲，要说富力地产真的烦心事还是得从与万达、融创的交易说起。
【二】200亿接手万达酒店不被看好
7月23日，惠誉发布报告称，由于富力地产斥资199.06亿元接手了万达商业酒店资产，推升其杠杆水平，将其债券列入负面观察。
随即二级市场上，富力地产港股(2777.HK)下跌1.47%，宣布资产收购后的第一个交易日就高开低走，并且随后连续三个交易日收跌。
另外，除了惠誉，国际评级机构穆迪近日也发表报告称，此次收购对富力有负面影响，但不会改变其评级展望。
穆迪副总裁曾启贤表示：“拟实施的收购交易若成功完成，对于富力地产而言具有负面信用影响，因为部分交易资金将由债务融资支持，而这将延缓富力地产的降杠杆进程。不过，我们相信公司很可能会控制对土地的投资，从而延续其降杠杆措施直至2018年。”
而惠誉则将富力地产目前为“BB”的长期外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券评级列入负面观察。
惠誉认为，由于该公司宣布斥资200亿元人民币收购万达商业地产旗下酒店资产，料会推高该股的总体债务水平，并使其净债务与调整后库存之比接近60%的惠誉门槛水平，以及该股所进行之资产收购将减缓公司的降杠杆进程。
众多分析人士认为，酒店运营是重资产，投入巨大而回报周期长，想要获得理想盈利水平并非易事。
数据显示，富力地产旗下酒店收入逐年上升，但盈利方面却连续3年亏损，2014到2016年分别亏损1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元。究其原因，主要是一些新建酒店开业，尚处于客流量培育期，入住率较低，处于亏损或微利状态。
即便是此次收购的万达酒店资产，88%的酒店开业超过一年，盈利水平也不高，2016年净资产回报率仅有2.6%。
标准普尔亦指出，这次收购将影响富力地产在保证财务杠杆稳定的同时，开展土地开发业务的能力。
那么，"没落贵族"富力地产是否真的能够完成逆袭呢？
期盼您在微信公众号(loushizbl)、一点资讯、今日头条、搜狐新闻、新浪微博里关注“楼市资本论”。更多房产信息交流请加微信号（watanabe1949）。
