楼市资本论发现伴随着住房租赁大时代的到来，近两年在住宅销售市场大出风头的商住房，正在悄然走出谷底，迎来新的转机，北京商住房市场或将全面复苏。
有此前被商住限购政策暴击的北京像素小区业主，小编的好友张Sir表示，最近一年来的遭遇，大起大落的实在是太刺激了，而谈起最近商住房租金的上涨，更是忍不住要喜极而泣，一定要感谢租赁时代救了自己商住房的命。
经济观察网4月份时报道北京像素小区40平米开间租金价格为4000元。
楼市资本论在链家APP查询到北京像素小区最新40平米房租价格多在5500元，高的有报价6000元的。
【一】住房租赁大时代到来，商住房迎来大转机
说起来，此轮商住房风暴最早3月底起于北京、广州， 4月席卷上海与成都，5月深圳加入，很快对商住房下达的通缉令就几乎覆盖了所有一线城市及热点新一线城市，一时间商住房像是要被赶尽杀绝。
其罪名则是，商住房的土地性质是商业办公，开发商在商业、办公用地上以酒店式公寓、公寓式办公、LOFT等名义开发类住宅产品，违反规划用途，改变房屋使用性质。另外，这类房屋产权大多只有40或50年，居住者不能迁入户口，也不能享受周边学校、居委会等配套设施。
而随后，作为中国楼市长效机制等，各地火爆出台的 “租售同权”政策，让人不禁大呼租房时代已经来了。住建部表态，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
而此前，北京市住建委发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确已经购买的商办类物业可以保留现有设施，也可以出租且不限制出租对象，可以出售但购房人得具备购房条件。其中，重点强调存量商住房可以出租。
而如今，赶上租房新时代的商住房，迎来大转机。近期有关发展租赁住房的各种通知中，无论是上面还是地方，都无一例外提到了商住房，给出的方案也都十分明确，未来商住房要以租赁用房的形式重回人们的视野，而且这类房子经过合理改造后，承租人的居住成本是按照民用标准来执行的。也就是说，除了没有天然气，用水用电什么的都是民用价格。这对于手中有商住房的业主来说算是个好消息。
此外，对中介机构代理商办类房屋的出租、出售业务也再次放开，京城某主流中介机构负责亦庄区域出租业务的员工表示，自恢复上线以来，因为多在区域黄金地段并且大都是地铁房，又赶上毕业季，出租类的商办物业很是抢手。
甚至于，此前商住房不能落户、上学的致命顽疾，也正迎来彻底解决的政策机遇。毫无疑问，这些利好也已经开始在商住房租赁市场上有所反应，商住房的租金价格正在不断上涨。
楼市资本论认为凡此种种，对于手中有商住房的业主来说都可算是好消息，尤其是地段好的商住房，赶上租房新时代，正在回归其真正价值。
【二】存量商住房市场迎来抄底机遇
多年来，商住房由于面积小、不限购、价格便宜而在市场上广受欢迎。有数据显示，2016年1月至2017年3月政策出台前，北京居住属性物业成交90112套，其中商住房成交近5万套，占比超过一半。
据楼市资本论了解，商住房的购买人群大致可分为两类。一类是受限于一线城市买房条件的刚需客，商住房为他们提供了第一居所。另一类是投资需求旺盛的强购买力人群，商住房为他们解决了资金出口。
1、面对刚需，商住房价格优势凸显
楼市资本论分析认为对于第一类刚需群体，虽然商住房不限购的优势没有了（客观的说应该是跟其他产品等同），但是其另一个优势便宜的价格，现在是更便宜了，少说也要比政策前的价格便宜了30%左右。
没错，虽然购买商住房要求全款，不能贷款。但是在目前的金融大环境下，房贷利率一提再提，贷款成本越来越高，就算你负担得起，银行也会大概率的不贷你款。总之，市场上买房需求的天平正在向商住房一点点倾斜。
就拿笔者身边的一位朋友举例，虽然是首套首贷按政策可以首付35%买房，但总价为380万的房款，由于政策的种种限制，最终谈妥的成交方式为首付260万，实际首付比例为68%，接近70%。原因很简单，二手房市场过户网签主要遵循政府规定的区域指导价，而此区域指导价仅为150万，如果想贷更多，则将面临房屋“非普化”。在供小于求的市场中，再加上利率、放贷时间等问题，市场上选择全款交易的客户正越来越多。
2、面对投资需求，商住房正在触底反弹
另外，楼市资本论分析认为对于第二类投资为主的群体，商住房正式处于谷底的价值洼地。大家都知道在大宗交易市场，类似股市等，判断一个市场的底部最为靠谱的标准就是出现“地价地量”，意指最低的价格和最低的成交量。
中原地产数据显示，北京堪称“史上最严格”的商办限购政策“326”新政后两个月，商住房市场成交跌幅高达99.9%，接近零成交。即是，地量出现。随后，市场上出现一批商住类产品价格大降，甚至个别报价有降50%的，但大部分降价空间在20%-30%，持续到现在，已经趋于稳定，可认为是“地价”出现。再以北京像素小区价格为例，相比此前高点6.5万元的单价，目前已经回调40%。地价+地量同时出现在商住房市场，底部特征十分明显。
楼市资本论认为对于中国人来说没有房，就不能安身立命，不能岁月静好。房子从社会底层逻辑上最大幅度关联着绝大多数国人的幸福感，可以说房子就是中国人的信仰。而犹如古话所说，大难不死必有后福，或许曾经灭顶之灾的商住的正在迎来下一场盛宴。
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