别了，高铁新城！三部委+中铁要求高铁站建市区，狂飙时代结束

楼市资本论获悉，日前，国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、中国铁路总公司联合印发《关于推进高铁站周边区域合理,开发建设的指导意见》。

国家对于“高铁新城”政策发生了重大变化：高铁站原则上建立在城区，不许另开辟大面积土地！

这就意味着，高铁新城突飞猛进的时代，宣告结束。

【一】改变中国数百高铁新城命运的文件

这注定是一份让地产商睡不着觉的文件。

三部委外加中国铁路总公司，联合发出的《关于推进高铁站周边区域合理,开发建设的指导意见》全文篇幅过长，经过楼市资本论仔细研读，为大家概括重点如下：

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1、一切依据规划，按照规划规范有序推进开发建设，按照城镇建设用地增加规模同吸纳农业 转移人口落户数量确定高铁车站周边土用途。

2、新建车站选址尽可能在中心城区或靠近城市建成区，且规模适中。

3、大城市高铁车站周边有序发展高端服务业、商贸物流、商务会展等产业功能，中、小城市高铁车站应合理布局周边产业，稳妥发展商业零售、酒店、餐饮等产业功能。完善公共服务体系，配套建设医疗、教育、休闲、娱乐 等场所和设施。

4、同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制，少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。

5、 发挥市场对资源配置的决定性作用，支持地方政府引入社会资本参与高铁车站周边开发建设。

这份沉甸甸的指导意见，注定让一些高铁新城的运营商，黯然泪下。

【二】高铁新城狂飙的红利时代

老话说得好，要想富先修路。到21世纪的今天，路不单单指的是公路，更是铁路。

火车一响，黄金万两。铁路修到哪，财富就带到哪。作为新时代的四大发明之一，高铁引领着中国前进的速度。

前些年，全国各地争相投入到高铁建设的狂潮，因此也诞生了一个新词：高铁新城。

中国地方政府都有一个打造高铁新城的设想，各地政府把建设高铁区域定为“一号工程”，全方位给予大力支持。

2016年7月，国家发展改革委、交通运输部、中国铁路总公司联合发布了《中长期铁路网规划》，勾画了新时期“八纵八横”高速铁路网的宏大蓝图。

高铁不仅可以带动区域中心城市的资源要素扩张，盘活以前无法辐射到的市场，还能带动一批有战略布点和产业转移需求的企业，推动了城市产业功能的重新布局。高铁新城也同样吸引了大批房地产的投资者，希望在这个“高铁红利”时代，分得一杯羹。

中国高铁新城狂飙的红利时代，形成全球独一无二的城市化运动。

【三】高铁新城发展过快，周围种庄稼

但是，国内高铁车站周边区域整体开发建设仍处于起步阶段，各方面对高铁建设和城镇化融合发展研究还不够深入。

在楼市资本论看来，新城本身地处偏远，就业、服务等资源匮乏，导致开盘后市场购买力明显不足。有的新城被规划为集生产、居住、商贸、休闲为一体的复合型城市系统，然而实际建设中许多项目停滞，有的只砌着围墙，墙内仍然种着庄稼。

这些都使得新城对人口和产业的吸引力不足。

【四】高铁新城红利期的尾声

关于买房，这些坑你要小心了。

一些中小城市的政府打着新城开发的旗号，背后却大量圈地，进行着不切实际的开发与建设，这些地方要小心了！

想坐一趟高铁，却费劲周折的地方，要小心了！

高铁站周围缺少与之配套的公共资源，或公共资源建设一直停滞不前的地方，要小心了！

没有产业，城市人口一直在净流出的地方，要小心了！

在楼市资本论看来，意见的推出，很有必要，让购房者少一些长期规划带来的投资风险。我们不断判断，高铁新城板块红利突飞的时代就此结束，从此进入稳定发展的阶段。

这份文件的核心武器就是，高铁车站将尽可能在中心城区或其附近。这将直接导致依附于高铁网收缩到主城区和中心城区与之配套的医疗、教育 、休闲、娱乐 等场所和设施也很难再辐射到远郊地区。

同时，高铁新城所带来的区域价值提升将进一步萎缩。曾经高铁新城带来的一波又一波抢房潮，短时间内很难在远郊看到，有些地方的房价存在回调风险。

高铁作为全国经济大动脉，《意见》出台将会导致部分中小城市失去搞一个“高大上”新城的机会。

各地政府一般都在远离城市的郊区进行新城规划，希望通过高铁新城带动周边产业，吸引人口，实现城市扩张。现在看来还没有行动的政府，近期机会渺茫了。

高铁所带来的人口红利、经济红利，都随着站点重回主城区，而进入平稳释放的阶段。

【五】中铁集团房地产业务将不明朗

《意见》的推出，将会导致中铁集团的房地产业务拓展的不利。

2017年，中国铁路总公司（简称“铁总”），在经营范围加上了“铁路土地综合开发利用，房地产开发，销售商品房”等内容，开始布局高铁新城，拥有3亿平米的可开发土地储备。这一数字超过目前房企土地储备量最高的中国恒大(2.76亿平方米)，位居全球第一。

曾有铁总内部人士透露：“此前铁路局系统基本没有参与过房地产开发，在开发经验上有所欠缺，但假以时日，全方位投入房地产市场，那对整个行业的冲击，难以估量。”

我们正在设想拥有巨大的土地储备和深厚背景的铁总，并且作为各个产业领域的集大成者，将会给我国房地产业带来怎样的刺激时。如今，中铁也有份起草的这纸文书，就可能让铁总的地产梦要暂时缓一缓了。

想必有铁总员工要表示：刚想站起来挣点外快，就给摁趴下了！

在楼市资本论看来，中国城市化的大背景，决定了人口要往中心城市流动，而目前高铁新城建设则是遍地开花，城市建设方向和人口流动相悖——这意味着一部分高铁新城，将会是一座空城。

《意见》的出台正是为了解决这种矛盾。结合中国国情，对不同规模的城市进行科学规划，合理开发，因地制宜，按照规划，科学布局，按需开发，量力而行。抑制城市的空城化，防控单纯房地产化倾向。

楼市资本论认为，高铁新城建设与我们的分别并不是永久。降速，是为了更稳定的前行。离别，是为了更美好的相遇。

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