惊人！万科负债1万多亿，超过新西兰、科威特等国GDP

近日，爆出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元，可能存在信托违约风险，吓了大家一跳，并让市场开始关注房企债务风险。

一直有行业龙头之称的万科，公布其前4月销售额为1961.5亿元，可谓业绩亮眼。与此同时，截止1季度，楼市资本论获悉，万科的总负债达到了惊人的10289.27亿元，连同84.04%的负债率水平，均已创下公司的历史新高，更是让吃瓜群众惊呆了！

1万亿负债什么概念？超过新西兰、科威特等国GDP，海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富，才能填平万科的负债。

一、“负”可敌国的万科

楼市资本论了解到，Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%，其中，万科、绿地控股、保利地产位列前三，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元，负债均超过5000亿元。

到了今年一季度末，房企资产负债率上升至79.42%，房企负债率创下13年新高。一季度末，资产负债率超过80%的A股上市房企近40家，其中仍有万科A和绿地控股，必须要说的是万科的负债也终于突破万亿，达到10289.27亿元。

1万多亿的高负债是什么概念呢？按2017年我国城市GDP做对比，可以排在拥有765万人口，湖南省会长沙市（10200亿元）的前面，位列全国14名。

拿2017年我国各省份GDP来对比，紧跟新疆（10920亿元）之后，可以直接排在甘肃省（7677亿元）和海南省（4462.54亿元）的前面，接近海南省的3倍。就是说海南人民3年辛勤劳作创造的财富，才能填平万科的负债。

你以为，“负”富可敌省，敌城就完了吗。那你可就小看万科了。

按2017年世界各国GDP数据做对比，已经与新西兰（1721.15亿美元，合人民币10900亿元）不相上下，并远超知名石油富国科威特（1417亿美元，合人民币9053亿元）。

楼市资本论想说，万科的确是“负”可敌国了。

二、降杠杆是房地产行业共识

我们都知道房地产行业作为高负债行业，开发商基本上是不用自己花多少钱就可以拿地盖房的，理论上开发商自有资金至少30%，但实际上开发商有的是招，即使那30%都有可能不是自己的。

撑死胆大的，饿死胆小的，这绝对是房地产企业的生存法则。因此，有人说这就是一个空手套白狼的行业。

楼市资本论认为，在过去近三十年，处于城镇化的需要，房地产行业持续繁荣，上面的逻辑是没问题的。然而，随着近期国家表示要长期、从严、坚定执行房地产调控，并多次强调要守住不发生系统性金融风险的底线。当下，限购限售限价以及限贷等政策正在让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。

就连行业里的急先锋孙宏斌都称：“我们2018年就一个目标，就是去杠杆，这个行业就一个风险，就是地买贵了，控制买地的节凑，降负债率，去杠杆，让公司安全。所有人都要重视这次调控，市场变化也是不可忽视的。”

事实上，万科已经在冲动拿地上尝到苦头。2016年底以50亿元高价竞得海淀区翡翠书院自持项目，很让万科头疼。该项目成交楼面价为36016.57元/平方米，加上建安和装修后，含税总成本达58019元/平方米。以至于，项目的起步租金就已经高达10年180万，并且是一次性付清。即使这样，该项目负责人表示：“在理想状态下，满租且不去考虑除土地以外的成本，整个项目总体的投资回报率是不超过3%。”

资料显示，万科翡翠书院项目共计有1000余套房源，据说目前有签约意向的租客有60户。万科天价租赁房的路，还长着。

与此同时，万科股价也从40元一路下跌，目前只有27块。

三、万科现金流也不妙

前些日子，从泰禾集团的华东公司为冲刺上半年指标，要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。

中海地产重庆有限公司发布《争分夺秒，只争朝夕，奋战60天》倡议书，倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假（周末及节假日），加班加点推进各项业务工作。

原因都只有一个，房企对其生存状况的焦虑：负债率达历史高位，而现金流却步步吃紧。不能依靠融资的前提下，为了缓解现金流压力，唯有快周转、快销售、快速回笼资金。

根据房企一季报数据统计，136家上市房企中，净现金流为负值的房企占了一半，现金流情况最差的房企依然是：万科A一季度末经营现金流-277.54亿元，投资现金流-503.06亿元，筹资现金流-19.57亿元，期末净现金流-803.64亿元。期末净现金流已经是绿地控股（净现金流-129.47亿元）的6倍。

值得一提的是，1-3月，万科A财务费用为10.40亿元，同比增长181.24%。万科A表示，由于融资规模上升，一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加，报告期内权益净利润增幅低于营业收入增幅。

楼市资本论没想到的是，万科的现金流情况竟然是行业里最差的。房企负债率增至10年以来的历史新高，但房企用于偿还负债的现金流却在不断吃紧，由此可见，万科们的前路并不好走。

楼市资本论认为，目前地产行业格局已经发生明显变化，各企业需要着力降低负债率，否则市场调控继续，此前一些高负债企业就可能处在资金链断裂的边缘上。

目前众多地产商响应国家号召，火急火燎地降杠杆，万科作为带头大哥任重道远。

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