新一线楼市完蛋了吗？！厦门崩了，苏州冻了

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【一】厦门式暴跌

作为新一线城市房价担当的厦门，居然一下子进入了暴跌模式。

易居研究院数据显示，厦门市思明区2018年前7月成交均价45547元/平方米，相比2017年同期的55427元/平方米，下跌近万元。

2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块，起拍价降至1.7万到1.8万/平米。一个月前，海沧马銮湾新城的两宗地块以2.5万/平米创下新低，没想到仅一个月，地价又降了30%。

7月2日出让的五块商服用地，都是底价或者低溢价率成交，除了金地，拿地的都是国企和央企。

金地只是参股，拿下的地块位于隧道口，18950元/㎡的楼面地价与融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比，几乎腰斩。

曾经的地王不敢开盘，有的甚至挥泪亏本甩卖。

寸土寸金，房价只涨不跌的厦门去哪儿了？

相比2017年3月的高峰期，厦门岛内每平米均价已经下降1万到1.5万/平米，岛外下跌6000到1万元/平米。

谁说控房价没用的？说有用，就有用。

厦门进入“四限”模式，限购、限售、限贷、限价；而深圳等城市已经进入新四限模式：限落户、限离婚、限企业、限未成年人。

根据克而瑞数据，2018上半年，厦门商品住宅表面上价格上涨，但去化周期拉长，这就是温水煮青蛙。

我开四方了

上半年，供求下滑，价格持续攀升，成交均价39056元/㎡，同比上涨17%。

成交量创新低。中原地产数据显示，2018年上半年，厦门市一手住宅成交2767套，面积37.10万㎡，同比下跌58.5%。去化周期进一步延长到23.8个月，其中144平米以上的高端产品，超过29个月，去化压力最大。

厦门暴跌会成为新一线城市全面转向的导火索么？

【二】苏州式冻结

苏州成交量下行，没人愿意买卖，没人愿意开发，市场冻结。

表面上看，2018年至今，苏州楼市高性价比楼盘一房难求，几乎都进入清盘状态，根本不愁卖。

实际上，苏州纯新盘入市量极少、定价很难，2017年以来新项目价格高位盘整，市场不买账，住宅网签套数和网签面积都在下滑。根据苏房网数据，2018上半年苏州（不含吴江区，剔除政策性住房）商品住宅网签17257套，同比下滑16.95%，网签面积226.25万方，同比下滑13.05%。

销售额前十强楼盘中，改善型产品占绝对主导地位。普通住宅中，均价1.3到1.6万/平米，户型在90到105平米的户型成为市场主流，大多是刚需和首套改善。

从中原地产的数据看，成交量下滑。从2016年开始，苏州住宅市场成交量逐渐下滑，2018上半年同比下滑17%，仅吴江区止跌回升，撑起全市成交量。近一年住宅去化周期升至16个月。

开发商不愿拿高价地。性价比高的楼盘不愁卖，剩余的项目，无论好不好卖，开发商都畏手畏脚，加上整体成交量不断下滑，谁愿意拿高价地？

上半年供应45宗住宅用地，吴江区和高新区建设用地面积合计占比高达60%，2016年后成交楼面价逐年下滑，土地市场低迷，2018年上半年成交楼面均价10902元/平米，同比下降4.7%。商办用地热度同步下滑，上半年成交楼面价2448元/平米，同比下降8.5%。

7月23日，六块地块土拍，有三块流拍。这三宗地起拍价高，还要求内部设置一所幼儿园，建成后需无偿移交属地政府。

根据中原地产的数据，2018年苏州住宅楼面均价最高的是姑苏区，为22919元/平米。

一手房开盘少，新房市场萎缩，苏州大批改善房客户转战二手房市场。

上半年，苏州市区住宅总成交62679套，其中二手房成交34908套，超过新房成交量7317套。

二手房市场强劲。7月30日，易居研究院公布的数据显示，统计20个城市近6月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度、年初累计同比增幅、月度同比增幅和月度环比增幅分别取40%、20%、20%和20%的权重，测算出二手房成交量能度。

二手房势能最强的城市是大连、苏州、金华、南昌、扬州。

【三】房贷新政是为了抑制房价，别当真

苏州没有严格的“四限”，二手房市场那么热闹，会带火整个市场，为了抑制二手房的成交量，苏州出台了房贷新政。

原因是，在二手房成交的时候，许多有贷款的房东，需要先结清贷款，才能办理产权过户，导致一部分提前还款。

银行既然不能继续提升房贷利率，还不如收取违约金，锁定眼下的利息收益和风险。

这样一来，既防止了二手房市场过热，也防止了大规模挤兑。

8月1日起，苏州工农中建四大行在为个人办理房贷业务时，要求客户签署一份提前还款通知。

提前还房贷，要缴违约金。苏州建行通知明确规定：即日起，客户若在60个月内提前还款，将被收取一定比例的违约金。根据建行的一份房贷合同，具体的违约金额=提前还款金额×月利率×6，也就是说要交纳提前还款额六个月的利息。

假设，在建行申请200万元的房贷，贷款后一个月立刻还清，按照苏州首套房利率4.9%上浮20%计算，违约金大约是：

200×（4.9%×120%÷12×6）=5.88万元

别急着哭爹骂娘，提前还贷收取违约金，有法可依。

按照中国《合同法》208条规定，除当事人另有约定以外，借款人提前偿还借款，应当按照实际借款期间计算利息，银行不能收取违约金；如果贷款合同中没有规定可以提前还贷，则由双方当事人协商是否提前还贷，银行如果不同意，可根据《合同法》第七十一条的规定，拒绝债务人提前履行债务。

仔细看看你签的房贷合同，说不定里面就藏了一条提前偿还房贷违约的条款，只不过，你没有关注。现在，要单独签一份通知了，不想关注也得关注。

吃瓜群众纷纷表示不服，为啥提前还贷还要收取违约金？因为你的行为让银行蒙受了利息损失，银行不是慈善机构，既然违约，就要承担后果。以前不收，是为了挖池养鱼。

提前还贷缴纳违约金，苏州不是一枝独秀，全国各地的银行早就开始实施了。我询问了一位在苏州工行的朋友，她表示，四大行已经是最仁慈的了，其他股份制银行甚至在半年前就已开始严格收紧政策。

苏州四大行的违约金新规，只针对8月1日及以后的新签房贷，此前办理的贷款不受此条款影响。

不同的银行，在期限和收取力度上各有不同。比如，上海部分银行规定房贷不满一年要缴违约金，部分在正常放款后1个月即可提前还款。

银行收取违约金的力度各不相同，有的收取1到3个月不等利息，其他会选择提前还款额的1%到3%不等。

苏州和南京、杭州处于同一级别，新一线城市，四大行联手收取房贷违约金，预防房价跟厦门一样暴跌。

就在房地产风雨飘摇之时，广州多家银行下调房贷利率。这是个案，不要当真。

多数银行还是执行基准利率上浮，首套房贷最低利率以基准上浮10%-15%为主。

汇丰最激进，连续两次下调的只有汇丰银行，这是为了拓展人民币业务，同时增加人民币存款，汇丰银行的合格卓越理财客户，即存款50万以上，还有在事业单位、上市公司、500强公司、国企等所谓“优质”单位工作的，才能资格享受房贷利率下调。汇丰跟其他大行根本不是一个数量级的，我们看看就好。

经济发达、房价上升的新一线城市，控制成交量，银行收取违约金，房价已大幅下跌的城市，资金套在其中。从一手房到二手房，就像榨汁机似的，投资者迟早有一天会干瘪。

一切手段似乎都在显示，一切尽在掌握。

来源：叶檀财经（ID：tancaijing）