恒大530亿利润的地产炼金术！半年净利创下史上峰值

新战略、新蓝图，2018年，全新亮相的恒大显得极不平凡。

楼市资本论获悉，8月28日，中国恒大在香港召开中期业绩会，上半年净利润录得530.3亿，同比大增129.3%，创出史上最佳业绩。

从已经公布半年报的四家龙头房企数据来看，碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、83亿，恒大半年净利润超过四家企业之和，堪称全球地产界的“利润一哥”。

这史上中国房企的利润峰值是怎么修来的？

楼市资本论今天结合半年报，解读恒大的地产炼金术。

【一】炼金术一：超前土储收获增值利润

恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧出席了业绩发布会。对于恒大盈利能力持续提升，以及上半年创记录的高额利润，夏海钧首先归因于超前的土地储备。

恒大1997年创立，在过去20年里，一直追求规模取胜，把土地储备作为重要的发展基础，积累了大量的优质土地。

楼市资本论了解到，半年报显示，恒大上半年共取得68幅地块，并在现有的19个项目进一步购买周边土地，新购土地建筑面积3086万平方米。截至6月30日，恒大的总土地储备项目822个，土地储备达3.05亿平方米，土地储备原值5130亿元。

恒大的土地结构多集中在一二线城市，而且拿地成本也控制得相当精准。其现有3.05亿平方米土地储备中，一线和二线的土地储备占比68%，平均楼面地价2092元/平方米；三线经济发达的城市占比32%，平均楼面地价1196元/平方米。

平均下来，恒大土储成本为1683元/平方米，为龙头房企最低。这给后期开发创造了大面积的赢利空间。

恒大靠什么将拿地成本压到最低？靠的是规模优势，一次拿地，分期开发，最大限度地获取增值利润。

恒大目前手中握有的822个开发项目，每一个都是大项目，平均建筑面积达到37万平方米。梯次开发的好处是，楼面价一次锁定，一期开发将销售价拉了起来，二期三期就可以大幅盈利。

比如，恒大某地块从2012年开发至今，项目单价从每平方米6000元涨到了10000多元，后期开发只是建筑成本略有增长，高达4000元增值利润悉数收入囊中。

对于未来布局，夏海钧预计中国城镇化还有20%的发展空间，每年可带来1300万人口进城。他说，“恒大未来土地储备将锁定经济发展和城市人口净流入区域，目标是覆盖一线和二线城市，以及经济较好的三线城市的地级市，四线城市不打算去。”

【二】炼金术二：标准化是恒大的真功夫

恒大创富的第二秘笈是标准化运营管理。

作为现代化企业，恒大首开全国房地产标准化运营的先河，从管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招投标、工程管理、市场营销七个方面，建立了完整的标准体系。

为推进标准化建设，恒大将自己定位为“中国标准化运营精品地产领导者”，精心编制《恒大精品工程标准》手册。这个手册厚达 800 余页，包含 30余部篇章、5000余项条款，涉及内容面面俱到，可以实现各项工作的无缝对接。

通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，恒大不但快速复制项目，提前实现了全国布局，而且有效控制成本，大力打造精品产品，不断提升产品附加值，获得了规模和效益的双丰收。

标准化运营决定了恒大超常规跨越式的发展速度。董事局主席许家印说，恒大有今天的成就，正是公司持续改善管理模式结出的硕果。

与标准化运营并行的，是恒大每三年就制订一次的“三年计划”，作为战略指导引领恒大不断发展壮大。

今年年初，许家印宣布全面启动“新恒大、新战略、新蓝图”战略部署，目标是到2020年实现总资产3万亿、年销售8000亿、年利税超1500亿，负债率下降到同行业中低水平，成为世界百强企业。

上半年，受到调控加码与流动性收紧的影响，房地产行业风险加剧，恒大多项指标却创出历史最好业绩，为三年计划精彩开局，实现以上目标几无悬念。

这也印证了许家印所说：“越是市场不好的时候，越能展现出恒大的功底。”对此，总裁夏海钧则称，这“是长期的经验积累，不是一般地产商想学就能学的”。

【三】炼金术三：财技过人，赎清永续债致盈利爆棚

高超的财技是恒大制胜的第三招。

在此前持续多年的规模扩张过程中，恒大曾经依靠永续债支撑业务快速发展。去年6月，恒大提前赎回全部永续债，共计1129.4亿元，释放巨量利润空间，为恒大节省大量利息支出，保证了毛利率及净利率稳步上升。这也是今年恒大盈利爆棚的一个重要因素。

根据年初制定的新战略，恒大定调“规模+效益型”发展模式，以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，坚持“现金为王”策略，保持规模适度扩张的同时，注重增长质量。

半年报显示，恒大净资产大增34%至3245亿，位居中国民企第一。同时，有息借款大幅下降615亿，“一增一降”，推动净负债率下降至127.3%，较去年同期大幅下降五成，成功兑现降负债承诺。

截至半年末，恒大现金余额2579亿，居行业第一，未使用银行授信2010亿，充沛的现金流为稳健经营提供了有力保证。

【四】恒大市值或达万亿规模

在资本市场上，恒大的表现同样可圈可点。

7月份股市震荡调整时，恒大频频大手笔回购股票，累计斥资33.7亿港元回购1.6亿股，以此稳定股价，提振投资者信心。

8月6日，恒大发布正面盈利预告，上半年优异的业绩表现，打开了恒大估值的上升空间，股价开始持续爆发。

到8月28日半年报发布时，恒大涨幅已达38%水平，距离历史高位只有咫尺之遥，成为香港股市表现最好的内房股之一。恒大仅股票回购一项，就增值近13亿港元。

当天，中国恒大报29.15港元/股，总市值3800亿港元。但是，市场人士普遍认为，恒大股票的增长空间远远没有释放出来。因为其市盈率只有5.35倍，远低于行业平均水平，被视为估值最便宜的地产蓝筹。

夏海钧在业绩会上更是放出豪言。“如果按照行业平均8倍市盈率，恒大的市值应该到5600亿；按照万科13倍市盈率，以恒大的规模、利润和土地储备，市值要到1万亿。”

多家国际投行均看好恒大后市走势。瑞信在最新研报中指出，恒大估值极具吸引力，且盈利增长、持续进行去杠杆表现令人满意。摩根士丹利研报则指出，恒大中期业绩远胜预期，利润维持稳定。

楼市资本论认为，不管恒大后市走势如何，中国房地产行业将继续上演大鱼吃小鱼游戏，集中度进一步提升。目前，TOP10房企集中度约为30%，预计2020年将达到40%以上；恒大、碧桂园、万科三家龙头房企的市场份额占比，也可望从15%提升到20%以上。

凭借高超的利润修炼术，恒大注定要成为地产江湖上笑傲群雄的佼佼者。

所谓，强者恒强，大者恒大。