学习融创好榜样！上半年大涨至1915亿，孙宏斌的三大经营秘籍

上世纪，大家学雷锋；前几年，企业界风行学华为；今年，有上进心的房企们开始学习融创好榜样。

融创董事会主席孙宏斌在中期业绩会上称：“融创就是榜样！别人都在学我们，我们不需要去追赶谁。”

孙宏斌的底气从哪里来？

8月31日，融创中国半年报出炉，上半年合约销售额1915.3亿元，同比增长76%。下半年，融创还有369个项目入市，全年要完成4500亿预定目标。

楼市资本论注意到，在上半年房企销售排行榜上，融创居第五位。其76%的增长，远高于领先房企，比如万科的9%。

业绩会透露了一个细节：融创小区是中国房地产开发商入住率最高的小区。从一个侧面映证了孙宏斌的“榜样说”。

融创究竟有什么好学的？

楼市资本论认为，从半报年来看，精准布局、审慎拿地、安全运营是融创的三大秘籍，值得好好学习。

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融创秘籍一：聚焦核心，精准布局

踩准市场节拍，业务精准布局，这是融创值得学习的第一点。

柳传志曾将企业家分为三种。“一种是自己可以干成一件事，一种是可以带领一批人干成一件事，第三种是能审时度势，能一眼看到底。”第三种人很少，在柳传志眼里，孙宏斌就属于第三种人。

沧海横流，方显出英雄本身。

在潮起潮落的时候，孙宏斌审时度势的先见之明，终于见真章了——融创上半年的快速发展，就得益于他两年前对形势的精准预判：

第一，宏观调控的严峻程度将超乎想象，会改变市场消费预期；

第二，政策短期内不会放松，有些地方还在加紧。

这两条判断如今在业内被奉为“金句”。正是基于此，融创未雨绸缪，收缩业务布局，将主要资源都集中在超过92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线城市，在这些地方积累了大量土地储备。

楼市资本论了解到，半年报显示，截至今年6月30日，融创拥有土储建筑面积1.56亿平米，其中权益部分1.09亿平米；如果加上旧改等协议状态的土地，总土储达2.31亿平米，总货值超过3.29万亿元。其中超过92%土地储备，位于一二线及环一线城市。

果然不出孙宏斌所料，融创调整好布局后，中国楼市在上半年经历了短暂的火爆，年中开始逆转，三四线、四五线城市首当其冲，冷得最快。前两年下沉到这些地方的房企，现在销售压力陡增，而融创围绕一二线核心城市的业务布局，优势得以凸显，不但支撑了上半年76%的高增长，后续红利还将源源不断释放出来。

关于未来布局，行政总裁汪孟德在业绩会上表示，融创未来仍将聚焦一二线核心城市为主的布局方向，继续坚持高拿地标准，严格控制土地获取节奏和规模。

他同时判断，过去两年，土地招拍挂价格处于高位水平；由于土地市场供求关系的变化，未来地价可能会持续下调。

这对视买贵地为最大风险、坚守“不买贵地”原则的融创来说，或许意味着在公开市场上出手的时机到了。

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融创秘籍二：严控拿地成本，留足盈利

孙宏斌是地产圈知名的战略大师。大师的核心能力就是，穿越周期谋成长。

两年来，融创面对种种诱惑，始终坚持审慎拿地，这一做法如今在业内得到越来越多的认可，值得学习孙大师。

2016年底，国内不少城市的土地炙手可热，融创悄然启动内部预警机制，不再参与公开的土地拍卖，避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目，迄今几乎没有在公开市场拿过地。融创认为，那些没踩准市场节奏、高价拿地的房企，未来两年会很被动。

果然，如今在全面限价销售的调控压力下，许多房企深感焦虑。

融创虽然谨慎拿地，但并没有因此压抑自己的发展速度。

楼市资本论了解到，融创通过并购，上半年新增土储2920万平米，居各大房企前列；而在其现有2.31亿平米土地储备中，竟然超过7成是通过收并购合作方式获取，而且平均成本只有4470元/平米，跟其目前超过1.6万元/平米的销售均价相比，留出了充足的盈利空间。

得力于融创的并购神技和土地低成本优势，孙宏斌可以信心十足地说，“未来限价的情况下，政府批多少，我们就卖多少，利润都会很好。怎么卖都赚钱！”

随着土地流拍现象越来越多，收并购作为一种重要的拿地方式，在圈内的份量越来越重。融创早就确立了“收购达人”的江湖地位，不但建立了很好的口碑，而且拥有丰富的经验，如今面对市场并购的大好时机，盘马弯弓，跃跃欲试。

在业绩会上，孙宏斌向中小开发商喊话，请他们把地卖给融创，然后去买融创的股票，承诺“这肯定比他们直接去开发地块挣的钱多！”

楼市资本论看来，房地产正在加速分化，行业集中度将越来越高，留下给中小房企的时间不多了。现在这个阶段，能拿到最合适的土地，就是未来的入场券。

显然，融创对于土地的嗅觉已经无与伦与。

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融创秘籍三：安全运营的决心

融创的第三个亮点，是安全运营，从半年报来看，主要体现在三个方面。

一是高增长筑起护城河。

今年上半年，融创现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；毛利润115.3亿，同比增长251%；归母净利润63.6亿，同比大涨287.7%，归母核心净利润66.1亿，同比大涨292.3%。

净利润和核心净利润是衡量一家企业盈利水平的重要参数，融创这两项指标接近300%的涨幅，是公司成立以来取得的最好业绩，即使在TOP10房企中亦是名列前茅。

持续多年的高质量增长，已经给融创构筑起规模的护城河。目前，融创以现金流的绝对安全作为经营宗旨，继续严控投资、稳健经营。用孙宏斌的话说，未来保持规模不是难事，但会遵循安全第一的原则，脚踏实地寻求安全增长。

二是脚踏实地安全运营。

在“强运营、控投资、降杠杆”的经营思路下，融创这两年确实越来越安全了，不但现金流稳定，而且在接手万达资产包以后，负债率也持续稳定下降。

截至报告期末，融创总资产6699亿，半年增长468亿；有息负债持续下降，较上年末减少近百亿；现金余额874亿元，与上年末保持平衡，足以覆盖短期债务。另外，融创的销债比一直控制在1.1-1.2的范围内，现金流非常安全。

上半年，融创中国入选恒生中国（香港上市）25指数，跻身蓝筹行列。表明这种稳健且有质量的增长，已经得到资本市场的肯定和认可。

三是多元化扩张静待时机。

近年来，多元化扩张成为房企转型升级的热门选择。

融创却反其道而行。孙宏斌在业绩会上表示，融创的多元化目前基本停止，并且直言：“主业有问题才会去多元化，主业做得好没必要多元化。”

事实上，融创目前确实没有多元化发展计划，除了房地产，其“第二主业”就是文旅板块，这是一个被很多人看好的大市场，未来容量或高达十万亿。

融创也有决心把文旅板块做到国内最大。上半年，他们一直在积极寻找文化娱乐、医疗健康、教育、养老等领域的投资机会，但是感觉比较贵，还在等待合理时机。

孙宏斌相信，文旅行业还会继续发展，不过需要更多时间发酵，还要再看看国内消费升级的情况。这位以果决著称的并购大王，如今严控投资，在多元化扩张上按兵不动，静待时机。

2018年，融创画风大变，给人的感觉是，越来越安全、越来越成熟、越来越老练。以上三大亮点，孙宏斌也越发呈现出大师范。

楼市资本论可以预期，房地产下半场，蓄势待发的融创，还会有惊天手笔。