净利润大增122%，这家房企TOP10新秀高质增长的三大因素

去年新晋房企“千亿俱乐部”的新城控股，今年依然保持强劲增长势头。

8月24日，新城控股发布2018年半年度报告，显示其销售规模几乎翻番，行业排名首次进入前十强。

据半年报，新城控股上半年销售额953.11亿元、销售面积774.56万平方米，同比分别增长94.17%、118.25%，双创历史新高。行业排名也随之跃进到全国第8，比去年同期提升8个位次。

规模翻番的同时，新城控股利润水平也很亮眼。上半年，新城控股营业收入157.58亿元，同比增长39.1%；毛利润60.43亿元，毛利润率达到38.35%，处于行业领先水平。

楼市资本论注意到，其归属于上市公司股东的净利润25.38亿元，同比增长122.81%。这在TOP10房企中，仅次于恒大和融创，排名第三。

从财务报表看，新城控股净利润增长得益于三方面因素：上半年公司房地产项目结算金额大幅增长；投资性房地产的公允价值变动收益由去年同期的1.79亿元增至6.53亿元；2018年开始执行新的会计准则，调整后2018年期初未分配利润增加了2.24亿元。

从公司运营来看，新城控股严控土地成本、融资成本，有效提升运营管理水平，才是上半年净利润大涨的主要因素。

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严控土地成本，拿地均价行业领先

数据显示，1-7月新城控股新增土地规划总建面2338万平，对应拿地总价549亿，楼面价2348元/平，占当期销售均价的19%。据第三方机构数据，新城控股上半年拿地均价低于除恒大、绿地外的TOP10房企拿地均价，可以看出其在土地市场突出的资源获取能力。

在低价拿地的同时，公司产品溢价率不断提高，使得新城控股拿地成本仅为售价五分之一，究其背后原因：

首先得益于布局调整。近些年，随着一二线城市政策收紧、三四线市场溢出效应增强，新城控股加大了对三四线城市的布局。但新城控股的三四线主要集中在长三角发达地区以及全国其它地区的都市圈周边，城市化进程快、改善型需求不断释放的强三四线，以此保证后续产品销售可期。

其次是综合体拿地模式。近年来，新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略有力推进。在双轮驱动下的综合体拿地模式，相比于通过招拍挂拿地，住宅成本要低得多，而售价相近甚至有过之而无不及，其利润水平尤为可观。

最后是“商业+住宅”开发模式。以完善的商业配套提升区域价值，推动住宅分享升值红利，而住宅人口又可以反哺商业。这种被标杆房企成功验证过的1+1>2的发展模式，也让新城控股充分受益。

从数据来看，上半年，新城控股吾悦广场租金及管理费收入实现8.76亿元，同比增长154.93%，出租率达98.32%，预计全年租金及商业管理费收入或将超过20亿。同时，物业出租及管理毛利率高达73.9%，或将成为公司盈利增长的新驱动力。

半年报显示，截至2018年6月底，新城控股总土地储备8644万平方米，长三角、中西部、环渤海及珠三角分别占比53%、28%、14%及5%，布局均衡、全面。

同时，按照新城控股上半年12305元/平的销售均价计算，对应货值超万亿，足够支撑公司未来至少3年的高速扩张。

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融资成本低，财务表现突出

在整个房地产行业流动性趋紧的大环境下，新城控股半年度融资表现可圈可点。

上半年，新城控股成功发行二期PPN，募集资金18亿元，综合票面利率为6.94%；完成15.9亿元购房尾款ABS 的发行，优先级票面利率为7.5%；总额度为13亿美元的高级美元债券，综合票面利率为6.39%。

报告期内，公司还获得中期票据等融资工具85亿元的注册，以及上交所核准的非公开发行总额不超过47.27亿元公司债券，有稳定资金支持。

楼市资本论注意到，2015年-2017年，新城控股整体融资平均成本分别为7.26%、5.49%、5.32%，逐年下降。今年上半年，公司整体平均融资成本为5.75%，虽然相比去年年底略有提升，但仍处于行业较低水平。

数据显示，截至6月底，新城控股在手现金248.34亿元，是短期借款和一年内到期非流动负债的1.7倍，短期现金流无忧；此外，未使用银行授信额度仍有682 亿。从杠杆率上看，公司剔除预收账款的资产负债率56.4%，同比下降1.2个百分点。

基于出色的财务表现和持续的高成长潜力，评级机构纷纷上调了新城控股的评级，目前中诚信、联合等机构对新城控股的评级都已经提至AAA级；海外机构方面，穆迪、惠誉在今年也纷纷上调了新城控股主体和债项评级。

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高效的运营管理，提升资金使用率

对于房企来说，资金是规模扩张道路上的决定性因素。面对激烈的行业竞争，房企为做大规模并有效控制现金流风险而纷纷提高周转速度，从拿地、建设开发、销售到回款，节奏越来越快，资金使用效率也越来越高。

新城控股操盘的住宅项目从拿地到开盘，平均周期为6个月，一年内实现现金流回正，一些三四线城市的项目可以更快。半年报显示，上半年公司操盘项目资金回笼率达86.8%，充分保障了资金的周转效率。

商业项目方面，新城控股拥有业内少有的“统筹商管团队”，即从土地获取到开发建设，再到招商运营、资本运作，全部由一个核心团队统一管理。

相比传统商业地产中前期开发与后期商业运营分开的模式，新城控股实行商业开发运营一体化，优势非常突出，为其较高的周转速度提供了强大助力，保障了其商业项目从拿地到开业平均不超过24个月。新城控股下属商业管理事业部目前有超过4000人的专业团队，新城将商业专业运营管理能力，视作企业未来核心竞争力，着力加以打造。

新城控股运营效率处于行业领先地位，以2014年-2016年的存货周转率来看，新城控股这三年的水平分别为0.52、0.55、0.56，高于行业0.27、0.33、0.35的平均水平。2017年公司拿地规模快速提升导致存货周转率略有下滑至0.45，但在行业中仍位居前列。

对房企而言，较高的周转速度，能促使其快速实现销售业绩的提升，并支撑其高回报和高成长空间。新城控股高效的运营管理水平，将成为公司销售规模和利润水平继续高增长的有力砝码。

综合拿地、融资和运营管理等三方面表现，楼市资本论认为，新城控股具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势，未来可望持续保持较高增速和较强的盈利能力。