年销44亿，冲击3000亿，大发地产港股IPO，高负债画饼圈钱？

古人画饼弃饥，今天的地产圈内，也有不少人做着“画饼圈钱”的美梦。

上半年，内地房企濒濒赴港上市，掀起一波上市小高潮。在众多IPO房企中，规模仅44亿的大发地产，就图谋借力香港股市摆脱经营困境和债务压力，用五年时间，向3000亿目标发起冲击。

商业世界，人们常说，心有多大，舞台就有多大。

但在楼市大调整的当前环境下，一家年销售额仅44亿的中小房企，梦想通过上市圈钱，五年内做到3000亿，这个饼画得确实有些大。楼市资本论认为，此举能否在资本市场上圈到真金白银？还真不好说！

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廖鲁江五年3000亿梦想

大发地产是今年4月26日正式向港交所递交上市申请的。

楼市资本论根据招股书，大发地产最早可追溯到1996年，由公司创始人葛和凯连同一名独立个人投资者在浙江温州成立，开始涉足房地产业务。5年后，由于业务拓展到上海，总部迁至上海，深耕长三角地区。

2015年，大发创始人葛和凯辞去管理层职位，仅保留高级顾问一职，其子葛一暘以大发地产董事会主席份全面主持公司事务。

大发地产董事会主席葛一旸

作为一位1983年出生的新生代企业家，葛一旸2006年在英国阿斯顿大学毕业，取得工商管理&计算机科学双学士学位。他在大发地产首创“情景地产”概念，一度被坊间视为中国创新地产生态链的领军人物。

不过，葛和凯仍为大发地产的第一大股东，持有大发地产74.6%的股权，葛一暘持有24.2%股权为第二大股东，其次为葛和凯妻子金林荫及弟弟葛和鸣。需要指出的是，以上四名主要股东全部为英国国籍。

楼市资本论注意到，作为上市主体的大发地产，也是去年12月18日才在开曼群岛注册的境外公司，其境内控股公司温州凯阳今年3月14日成立；而大发集团出让境内开发业务的所有资产，4月13日才告完成。

招股书显示，大发地产的董事会由4名执行董事和3名非执行董事组成。执行董事包括葛一暘、廖鲁江、池净勇、杨永武。池、杨均是大发“老人”，分别于2000、2007年加入大发地产；廖鲁江此前在世茂房地产担任执行董事，今年2月新加入大发地产，担任执行总裁，主要负责业务运营及日常管理。

大发地产执行总裁廖鲁江

廖显然是大发赴港上市的主要推手。他认为，近两年，中国房地产行业加快洗牌，中小房企压力倍增，必须做大规模，才有生存空间。

楼市资本论查询到，大发地产2017年营业收入仅44.14亿，是一家为生存而奋斗的三四流房企。廖到任后，将目标锁定千亿规模，并提出5年冲3000亿元大关的发展规划。

他公开表示：“中型房企如果想要活下去，必须拿出奋斗者之心，拿出敢叫日月换新天的魄力，招兵买马，战略进取，加速进入千亿级俱乐部，未来才有可能继续留在地产球场上继续踢球。”

理想很丰满，现实却很残酷。廖鲁江尽管豪情满怀，然而从其此前在龙湖和世茂的从业经历来看，都是分管人事工作。让这样一位没有市场经验的职业经理人来领军冲击千亿目标，业内人士直呼“看不懂”。

更要命的是，廖接手大发地产时，手里只有3.7亿元现金，土储建面仅172.03万平方米。就这点家底与实力，与千亿目标明显不匹配。

如何跨越实力与梦想之间的巨大鸿沟，从区区40多亿迅速做到千亿，再进而冲击3000亿？在大发地产的追梦路上，上市便成为至为关键的一步。

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布局三四线，饱受低收益困扰

正在为上市最后冲刺的大发地产，不但家底儿并不丰厚，经营状况也甚为惨淡。

大发地产的营收来源主要包括物业开发及销售、商业物业投资以及经营和物业管理服务三大块。其中物业开发是核心业务，占比高达九成以上。

楼市资本论认为，从业务布局看，大发依然是一家不折不扣的区域性房企。截至2018年2月底，大发旗下共有24个项目，包括20栋住宅物业、3栋商业综合体及一个办公楼层，全部分布于长三角地区，总部上海有5个，其余19个项目分布于江浙皖三省。

其172.03万平方米土地储备中，可销售及出租的已竣工物业共计20.28万，占11.8%；在建物业110.36万，占比64.1%；开发物业41.39万平，占比24.1%。

这些项目大多位于三四线城市。安徽占据了近半壁江山，主要集中在安庆和芜湖，其中安庆一地的土储高达61万平方米，占35%。大发起家之地浙江是其另一布局重点，温州、宁波和舟山等地的土储占比超四成。

由于项目多集中在三四线城市，物业售价不高，收益普遍较低，致使大发地产毛利率远低于行业平均水平。

招股书显示，2015-2017年，公司收益分别为6.77亿元、6.57亿元、44.14亿元，毛利率分別為15.9%、18.1%及14.9%，远低于30%的行业平均水平。需要指出的是，2017年虽然收益同比大增571.84%，但同期毛利率却下降了3.2个百分点，为近三年最低，表明公司盈利能力不足，前景并不看好。

楼市资本论注意到，招股书特别提到，倘不包括除税后投资物业的公允价值收益，大发地产2015年、2016年分别产生净亏损1.498亿、1.686亿元，2017年才扭亏为盈，净利1.081亿。

对于亏损原因，大发地产的解释是，公司自2015年起加快物业开发，以致产生高额固定成本及开支，而拓展初期落成及交付的总建筑面积相对处于较低水平。

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高负债成致命软肋

比惨淡经营更让人揪心的，是大发地产的债务和融资情况。

招股书显示，2015-2017年期间，大发地产的银行贷款及其他贷款(包括即期及非即期借贷)分别为40.91亿元、32.59亿元和59.87亿元，净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%，呈逐年上升趋势。特别是2017年，贷款额增长84%，净资产负债率增长80%。

2017年，上市房企整体平均净负债率为79.43%。大发地产背负超出行业平均水平三倍多的债务压力，还想发足狂奔，挤进房地产千亿俱乐部，这个画饼能否吃到嘴里，确实不乐观。

面对债务压力，大发地产称日后可能会寻求债务融资机会，包括通过资产支持证券计划、公司债券及其他债务发行筹集资金。但问题是，大发的融资能力也同样让人乐观不起来。

楼市资本论查询到，截至2017年底，信托及资管等融资占到了大发融资的33%，从融资渠道偏窄。大发过往三年的融资有效利率分别是10.3%、9.1%、10.3%，相比2017年房企债券融资平均5.97%的发行利率，融资成本不是一般的高。

另外，大发尚未使用的银行贷款额度只有6.8亿元，公司今年需要支付的各类款项中，仅贸易应付款就达到12亿元以上。而从公司经营活动现金流情况来看，2015~2016年经营活动净现金流分别为-7.92亿、8.55亿元，2017年再次转负，为-23.93亿元，造血能力很成问题。

在楼市资本论看来，房地产是高杠杆行业，现金流和融资是房企的生命线，直接决定着房地产企业的偿债能力和发展规模。因此，获得低成本融资和强化现金回款率，已经成为房企生得以生存壮大的关键。

这两项恰恰是大发地产的致命软肋。他们自己都信心不足，在招股书中坦承，“截至2015年及2017年12月31日止年度录得负面净经营现金流，且我们未必能按商业上合理条款取得充足资金(不论通过银行贷款、信托融资或其他安排)进行土地收购及未来物业开发，或根本无法取得所需资金。”

一家对自己都没有信心的房企，又怎能在资本市场上赢得投资人的信任？业内人士分析指，目前港股市场环境并不好，内房股上市并不能卖出很高的股价，以大发地产的经营现状，较净资产大幅折让卖的概率很高。即使如此，大发宁愿折价也要上市，可见中小房企融资之难、压力之大。

在当前的楼市调整期，房地产行业加速洗牌，中小房企面临更大的竞争压力，借上市寻求突围翻身，成为他们的一种谋生选择。

综观大发地产业务经营、债务压力和财务现状，楼市资本论对其上市前景和千亿梦想不表乐观。他们如果真想通过上市圈钱实现人生梦想，还须付出更大努力，拿出更好的业绩来增加投资者信心。