万科抄底肥壮的环京4城，一场高喊“活下去”的浑水捉鱼

华夏幸福多年辛苦养肥的环京，被老江湖万科，巨资抄了底。

高喊“活下去”的龙头房企万科，完美表演之后，国庆节后迅猛出手，一下就进入了廊坊、大厂、涿州、霸州这些环京核心4城市，成为环京新的大地主！

楼市资本论惊悉，10月9日晚，华夏幸福公告，旗下多家全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科以32.34亿元交易对价，获得华夏幸福环京区域10宗共计33.93万平方米住宅用地。华夏幸福以擅长运营产业新城而驰名地产界，长期重仓环京，占据头把交椅，这次主动引入万科，可谓不平凡。

华夏幸福表示，同等条件下，其在环京区域的其他项目也将优先与万科进行合作。

在楼市资本论看来，万科来说，一方面高喊“狼来了”、唱空楼市，一方面坐拥巨资、抄底环京，充分显示了昔日老大诡谲老辣的江湖本色。

果然，会哭的孩子有奶吃。

1

环京地产成万科“活下去”的力量？

让我们来看一看这些万科拿下宅地的情况。

万科这次抄底的10宗地块，分别为华夏幸福在2017年9月至今年5月取得，由旗下5家项目公司分别持有。以当时拍得的地价衡量，考虑拍地后的一些财务费用，这次双方合作，基本算是平价交易。

根据公告，交易价款由股权转让款及置换股东借款两部分组成：5家项目公司股权转让款均为1元；万科根据华夏幸福已经提供的股东借款金额，按照受让项目公司股权比例提供股东借款，置换华夏幸福为项目公司提供的借款及资金占用费。

转让完成后，万科将持有涿州裕泰公司的80％股权、大厂裕景公司80％股权、大厂裕达公司80％股权、廊坊孔雀洲公司80％股权和霸州孔雀湖公司65％股权，负责目标项目的运作和经营管理，对上述10宗地块的项目开发拥有绝对话语权。

这10宗土地总用地面积约339338.36平方米，万科拥有的权益面积为259844平方米，以32.34亿元收购价计算，拿地均价约为12400元/平方米。

据楼市资本论了解，这些地块的地理位置都还不错。其中，大厂县城189地块楼面价约5000元/平米。大厂在北三县中，距离北京城市副中心最近，且经华夏幸福经多年开发运营，在售新房均价从11000-17500元/平方米不等，未来升值潜力可观。

楼面价最高的是紧邻北京房山区的涿州市码头镇项目，约为6700元/平方米。该地块紧邻在建中的301医院（肿瘤治疗中心），容积率为2.0，建筑限高60米和36米，适合做小高层类社区。涿州在环北京区域是难得的不限购城市，在售新房项目均价约为13000-15000元/平方米左右，该项目可以说稳赚不赔。

廊坊地块位于廊坊主城区东南部，距北京和天津市中心分别为40公里和60公里，一小时内可以到达首都机场、天津机场和天津新港，区位也很不错，以目前廊坊多个在售新房项目销售均价16000元/平方米算，利润非常丰厚。

环京房价曾一度高达3万元，近期进入政策调整期，正是抄底的好时候。从拿地价格、区位优势、中国城市化进程和城市群发展的长期趋势来看，万科这次在看空楼市的同时，坚决抄底环京，可以说捡了“大漏”。

楼市资本论分析，可以看出环京地产的份量是很重的，在万科这样的龙头房企眼里，都是“活下去”的根本所系。

2

唱空楼市，万科屡试不爽

万科这个老江湖，这次表演到位，又抄到了。

国庆节前，万科高层频频放出看空楼市的悲观消息。先是9月8日，在万科北方区域的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮跟记者说，房地产行业像过去那样容易赚钱的时代，早就一去不复返了。“我们今天终于认识到，我们的行业简单以规模、速度评价是不合适了。”

接着在9月11日，在万科南方区域9月月度例会上，郁亮首次提出聚焦、收敛，以“活下去”为最终目标，对总部和区域公司的战略作出检讨。他将销售回款当作生命线，声称“如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停。”

9月28-29日，万科在深圳大梅沙举行为期两天的秋季例会，再次强调 “未来三年万科的终极目标是“活下去”。会场公开打出“活下去”巨幅口号，在刷屏朋友圈的同时，也激起地产圈轩然大波。

作为龙头房企，万科的一举一动、一言一行，都会迅速放大为行业标杆。这一轮高调唱空，同样引发地产圈瑟瑟寒意。

但是，楼市资本论梳理发现，万科此招屡试多次。

2008年，国际金融危机来袭，万科就高喊楼市拐点来了。但事实上，中国楼市接下来进入连续三年的疯涨期。

2012年，郁亮又判断行业进入白银时代，结果踩空。在2014年开始的去库存下，布局二三四线的碧桂园和恒大，加杠杆弯道超车，后来居上，将万科挤下老大宝座。孙宏斌更对“白银时代”说嗤之以鼻，直言2015年之后，房地产迎来了超级大牛市，房价疯狂上涨，显然是钻石时代，而非白银时代。

万科此番高调唱空、哭着喊着“活下去”时，账面现金高达1598亿，手头非常宽裕；而且业绩疯涨，1-9月销售4323亿，高居行业第三；上半年营收1059.75亿元，同比增长51.8%；净利为91.24亿元，同比增长24.94%，远远没到生存危机、活不下去的时候。

难怪坊间质疑万科唱空楼市，是故意制造紧张气氛，以便浑水摸鱼，乘机抄底，加快自己拿地和并购步伐。

3

真相：非收敛聚焦乃是抄底扩张

看一个人，不但要听其言，更重要的是观其行。

在高调唱空、高喊收敛聚焦和瘦身的同时，我们看到万科却在开启扩张模式，到处抄底收购。

就在万科喊出“活下去”的当日，深高速在港交所公告，拟引进万科作为战略投资者，增资人民币29亿元。如本次增资最终落实，万科将拥有联合置地30％的权益。联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目，拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

9月26日，据海南航空控股发布的公告，万科以12.99亿元的价格，拿下北京东三环的北京海南航空大厦。A、B两栋塔楼分别为18层和9层，总建面积在3.91万平方米左右。以其所处的区位，同类写字楼售价在8万元/平方米左右，且入市项目稀缺，万科可以说捡了大便宜。

楼市资本论注意到，按照权益金额计算，万科在三季度拿地斥资458.7亿元，同期保利地产拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园137.9亿元，融创中国69.1亿元，中国恒大62.4亿元，四家合计为477.5亿元。也就是说，今年三季度，万科在高调唱空的同时，他一家的拿地金额，约相当于“恒大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企的总和。其唱空背后的勃勃野心，昭然若揭。

这次牵手华夏幸福，抄底环京，万科又捡了大漏。限购之后，环京楼市几被封冻。2018年7月以来，环京限购区域房价加速下跌。以燕郊为例，二手房价格几近腰斩。不少楼盘从最高点的3.5万元/平米，跌至目前2万元/平方米，房价回撤近5成。不少小户型二手房挂牌价甚至逼近1万元/平米的购入成本价，可以说已经见底。

今年年初，万科首次落子环京，在河北廊坊香河推出了“哈洛小镇”，布局产业地产和特色小镇。现在，万科在厦门“七折卖房”，快速出货的同时，大举北上，吞并收购，重点扩展环京布局。

楼市资本论认为，万科这一系列动作，既是江湖老大的本色表现，也充分显示楼市这一波下行调整周期中，环京区域的价值潜力和抗风险能力。

无论如何，这一轮地产调控中，正是区域地产价值考验的时候。俗话说，是金子总是要发光的。