大发地产虎山行：上市顶住大盘下跌，扎根长三角生猛一跃

2018年，地产股真是大开大合。

在年初的高歌猛进之后，在多重因素作用下，地产股下半年整体表现十分低迷，已经蒸发了万亿市值。比如，万科A在6月底时市值，已从年初最高时的4437亿元跌至2277亿元，蒸发近半。

最近一轮全球性的股市动荡中，地产股更是集体沦陷。与年初相比，A股市场130家地产股，仅有8只上涨，而跌幅超过50%的竟达20多只，占到1/6。

在这场地产股绞杀战中，有一家中小房企表现不俗——不但在股市风暴中成功登陆港交所，还出人意料地顶住了最近全球股市的连环大跌。

这就是10月11日港交所上市的大发地产（6111.HK），扎根长三角，通过资本升级，实现全国市场的生猛一跃。

明知山有虎，偏向虎山行。如今，房地产市场拼杀激烈，资本市场的超级调控更是凶险。大发地产胆识不小。

【一】股市风暴中立定脚根

应该说，大发地产这次登陆香港股市，时机很不好，正赶上全球资本市场惊魂一周。

就在11日大发股票正式上市当天，美国道琼斯指数连续两天暴跌，累计跌幅超1300点，创下今年2月以来最大跌幅。香港恒生指数当日跌逾千点；A股市场则连日狂泻。

接下来的一周，在美股跳水带动下，全球股市继续上演连环大跌。到19日，沪指跌破2500点。官方坐不住了，国务院副总理刘鹤亲自出面，回应股市近期大幅波动问题，称股市已经调整和出清，正为长期健康发展创造出好的投资机会。

在这两周全球股市大动荡中，房地产股是重灾区，在港股和A股市场全面失守并一度领跌大盘。然而，让人意外的是，在大震荡中登台亮相的大发地产，虽然生不逢时，却表现出不同一般的坚挺与韧劲。

楼市资本论注意到，11日当天有两支地产股同时登陆港交所，却结果迥异。美的置业发行1.8亿股，发售价格17.00港元，首日上市即破发，报收15.92港元，跌幅达6.35%；大发地产发售2亿股，却逆市走稳，守住了4.2港元/股的发售价。

在此后香港股市持续低迷中，大发地产竟然“三连升”——股价连续三日稳定上升，高点一度达到5.13港元，较发售价高出22%。

截至10月22日，大发地产定格在4.55元，站稳了脚跟，成功顶住了此轮大跌，在内地房产股中实属罕见。

楼市资本论认为，在此轮股市风暴中，在资本市场上刚刚崭露头角的大发地产，展示了另类中小房企的竞争之道。差异化的市场定位，牢固的市场基础，成为最终决定资本价值的标尺。

【二】深耕长三角练就市场内功

大发地产2017年销售额达到44.77亿元，今年正式进入房企百强阵列，从规模看仍属于中等房企。然而其在地产圈的影响力与操盘能力，却让不少业内人刮目相看。

楼市资本论了解到，1996年，大发地产创始于温州，2001年总部移师上海。此后，本着“为生活而创造”的经营理念，大发以住宅开发为主、商业地产为辅，扎根大上海，深耕长三角。其上市后表现出的韧性或者说战略定力，或许就源于长三角这片地产沃土的长期滋养与培育。

长三角市场对房企而言，有着不可替代的吸引力。大发地产认为，该地区城市人口超预期增长、城市间的良性竞争以及过去几年楼市库存水平极速下降，显示这里是中国最有发展潜力的区域之一。

中国指数研究院关于城市投资吸引力的研究也应证了以上观点。其研究报告认为，在中国各大经济区域中，长三角城市群无论产业基础、创新实力、人才储备，还是整体投资吸引力，均保持领先地位，其中上海、杭州、南京名列全国前十。

事实上，长三角城市群房地产投资及销售规模，都显著高于其他城市群，商品房销售面积占全国比重超过15%。

凭借对长三角楼市的深入理解和战略性投入，大发始终坚持区域深耕，除上海之外，现已进入浙江温州、宁波、舟山，江苏南京，安徽安庆、芜湖等重点城市，成为拥有品质住宅、商业社区、城市综合体、物业服务、酒店管理服务等综合业态的地产商，连续多年被评为华东房地产公司品牌价值TOP10。

目前，大发地产旗下项目共有29个，包括24项住宅物业、4栋商业综合楼及1个办公楼层，总土储约224万平方米，其中核心城市土储总货值约300亿元。

大发地产长三角布局情况

由于宏观调控不断加码，楼市从上半年的过热，下半年急速转冷，多城土地流拍、降价促销，房企纷纷调整转向，悲观气氛弥漫全行业。在此形势下，一二线热点城市砥柱中流，更多地承载着楼市的未来与希望。

在一片唱空中，经济学家贾康坚定看好一二线城市。贾康认为，在市场分化的背景下，目前部分三四线城市显现出了可能的泡沫化特征，但局部地区阶段性下调并不能代表全局，“一二线城市没有泡沫，价位总体相对稳定。”

大发地产因为区域战略上的坚守，扎根长三角黄金城市群，而显得韧性十足。大发持有的优质土地资源和广阔销售市场，即使在股市低迷时，仍能给公司股价提供坚实支撑，表现出极强的抗跌能力。

【三】从区域到全国的生猛一跃

在当前房地产全行业进入下行调整期，大发多年蓄积的发展势能，不但在资本市场上得到公众认可，而且给公司弯道超车提供了有力支撑。

今年8月以来，在很多房企纷纷掉头，转向收敛聚焦时，大发地产投资升级与深耕策略并举，果断进行逆势扩张。

10月成功登陆港交所之后，大发地产更明确定位于规模化房企，以“成为全国领先的住宅房地产开发商”为目标，调整顶层设计，业务布局全国化脉络越发清晰：在继续深入长三角的同时，向位于华南的广州、华中的武汉、西北的西安及西南的成都等市扩张，寻求发展机会。

同时，借力于资本市场，大发打算进一步拓展多元化的融资渠道以优化资本结构，继续采取稳健的财务政策，审慎管理资金结构、现金流量及流动性状况，控制成本与风险，实现高资金周转率，争取2019年做到收购土地后现金流量9个月回正。

对于内地众多中小房企来说，登陆香港资本市场确实是加速发展的良机。比如旭辉控股，2012年赴港上市时，销售金额尚不足百亿，但以上市为契机布局全国、快速扩张，2015年销售额便成功突破300亿，2016年再破500亿，2017年突破千亿大关。

再如正荣地产，今年上半年赴港上市后，营业收入和净利润表现出色，分别达到123亿元和9.6亿元，同比分别增长52.3%和154%，公司盈利能力大幅提升。

在楼市资本论看来，大发地产聚焦长三角，精耕细作17年，练就了企业基本功，如今借力资本市场，盘马弯弓，是一家极具成长性的新派房企，值得市场多加关注。

大发地产的此次虎山行，顶住大盘下跌，扎根长三角实现生猛一跃，可谓不易。

楼市资本论认为，大发地产香港成功上市，在经历了资本市场的考验之后，凭借稳健的发展策略和前瞻性战略布局，有望在城市布局、土地获取、融资渠道、品牌提升等方面持续突破，实现新派地产的逆袭。