楼市资本论 | 六大标志出现，中国楼市已到“婴儿底”

上一周大家印象深刻，股市连创新低的同时，一行两会领导罕见的共同出面稳定预期，意图救市。这还不算，刘副总理也压轴出场，表示：“分析看待中国经济的表现，如果从一时一事看，可能会感觉有一些困难，但是一旦把它作为一个历史进程往前看，发展前景十分光明。”

终于，超预期的高层喊话，迎来了超预期的市场表现。

截至今天收盘，沪指大涨4.09%，盘中一度涨近5%；深成指大涨4.89%；创业板指大涨5.20%。此外，两市3500多只股票仅15股下跌，总成交额达4220亿元，创近三个月新高，A股市值一日飙涨近2万亿元。

楼市资本论认为，没错，看着满屏火红火红的千百家股指，千呼万唤的股市“春天底”或许就这样到了。但你知道么，其实股市的”春天底”也意味着楼市的”婴儿底”。

毕竟，高层喊话的短期主要目的是拯救流动性，长期主要目的还是“中国的明天一定会更好”。作为中国国民经济最重要的两大资本蓄水池，这两者对政策的反应必然也是相通的。

接下来楼市资本论分析下，中国楼市出现“婴儿底”的几大标志。

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楼市见底标志一：降价维权、打砸售楼处

江西上饶碧桂园信州府价格从10000元降到7000元，大量业主野蛮维权，导致售楼部被粗暴打砸。成为2018年中国楼市真正意义上的“第一砸”！

无独有偶，“合肥院子”也陷入降价的龙潭虎穴，原价20000元/平米的房子，直降5000元/平米。此前购房业主大为光火，前往售楼处维权。

杭州滨江新城某楼盘二期部分房源降价40万，老业主现场打横幅，要求补差价、送车位或全款退房。

楼市资本论认为降价维权、打砸售楼处，是一个重要的信号。历次调控经验表明，一旦打砸售楼处了，那就代表楼市见底了。

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楼市见底标志二：楼市成交出现大下滑

北京楼市情况，近日《证券日报》记者走访北京各大房屋中介发现，在越来越密集的楼市调控政策下，北京楼市成交持续低迷，部分门店的交易量甚至下降了70%左右。根据中原地产数据显示，北京新建住宅国庆前6天网签55套，二手房住宅网签37套，一线城市延续了超过一年的低迷成交量。

二线代表武汉楼市数据，2018年上半年，新建商品房成交9.3万套，同比下降28.79%；成交面积959.95万平方米，同比下降22.62%。其中商品住宅成交7.17万套，同比下降27.79%；成交面积774.18万平方米，同比下降22.17%。

楼市资本论认为，事实上不仅一二线代表城市如此，包括三四线在内，由于大家对市场整体预期一致向下，几乎全体转向观望。昨天打死都要买房的人现在打死都不买房，这也成为楼市见底的标志之一。

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楼市见底标志三：大量媒体专家刷屏拐点

广大媒体以及自媒体还有很多专家，一直以来就热衷语不惊人死不休，特别是对于国人都关注的中国楼市。

国家出政策调控，他们喊中国楼市要拐点了；银行上调利率，他们喊中国房地产市场要过冬了；就连美国要打贸易战，他们也一致认为这将会给中国楼市致命一击，中国房价要崩盘了。

楼市资本论认为中国楼市哪有这么容易崩盘，且不说，房地产行业有它无可替代的价值。单从一套房子几乎凝聚了一个家庭数十年的心血来讲。国家也段不然只救股市不救楼市的，毕竟住建部领导都说了：“现在中国住宅人均1.1套，人均建筑面积大概在35-40平米之间”。换句话就是，现在中国人绝大多数的财富资产都已经是房产了，放任房价下跌，就是致大多数国人的财富损失于不顾。

媒体加专家的联合炒作，仅仅能说明此轮中国楼市回调或许要见底了。

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楼市见底标志四：土地流拍常态化

前不久，土地流拍的新闻忽然多了起来。上海市中心宅地流拍，杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让，厦门地价相较一年前折半，太原一日推8宗黄金地块全部流拍，佛山金融高新区以北地块无人竞价，合肥土地竞拍可分期付款，部分城市由于担心流拍，直接规定“报名不足，取消竞拍”…………

一时间，从南到北，土地流拍居然成了家常便饭。据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

楼市资本论了解到，上一次如此大规模的土地流拍，还是在2014年，中国楼市也是在彼时见底。很快2015年就迎来一波新发展。

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楼市见底标志五：产品售价接近于成本

开发商作为企业，第一目标自然是盈利。当开发商推向市场的产品都开始接近甚至低于成本时，也就是不赚钱或者亏着卖时，这个市场基本就见底了，不然这个市场还怎么继续存在呢。

就拿最近圈里热门的万科华夏幸福合作，说说跌到位的环京吧。

本次万科购入190亩（16730平米）大厂地块的总金额11亿元，按80%权益算，大厂地块评估总金额13.75亿元，即每亩723万元。按照河北省现行建安规定，容积率不准超过2.5，顶格按2.5估算为126992*2.5=317480平米建筑面积。得到楼面价4330元/平米。

就是说万科折扣拿来的项目，未来继续保持毛利率32%以及考虑资金成本，房子售价应该至少在14000元/平米。而现在呢，大厂房价也就1.4万元/平米左右，甚至最近有正在开盘销售的楼盘均价为11000元/平米。

楼市资本论想说，华夏与万科的成本价联手，说明开发商也认识到市场的价格需求变化。

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楼市见底标志六：政策开始回暖

要讨论楼市见底或者发展周期的问题，一定要弄明白中国房地产的作用是干嘛的。对于老百姓来讲可能有的用来住，有的用来投资抗通胀。但是对于国家来讲，每次把房地产揪出来，都是为了刺激经济。

2003年是，2008年是，2014年是，2018年亦是。

近日，不单有证监会刘主席和央行易行长对中国未来的经济发展发表利好讲话，刘主席说「春天已经不远了」，易行长说「我们在为最坏的情况做好准备」。

早些时候，还有各地政府直接或间接为楼市政策“松绑”。

首先是厦门传言要放松，厦门是为数不多几个在统计局70个大中城市中房价下跌的城市之一，上个月甚至是唯一。

紧接着是广州发出楼市调控松动信号，虽然也遭到了否认。

但是，各地早就开展了人口争夺大战，从西安到天津，从武汉到厦门，对于人口的落户都放松了很多。明眼人当然知道，人才政策对楼市的利好作用。

楼市资本论想说，所谓物极必反，没有永涨不跌的市场，同理也没有永跌不涨的市场。更何况，楼市股市发展同样都是市场经济周期化运行的一部分，长期的下跌并不合理，目前来看见底信号的确已经出现。

最后，必须强调的是中国楼市版图十分巨大，构成因素也非常之多，即使是一线城市也冷暖不一，二线三线城市与一线更不可同日而语。因此，整体见底并非意味着所有区域、所有楼盘都见底，大家操作中需谨慎参考。