地王懋源璟岳趴窝五年，北京豪宅“珠峰”限价困局的喜与悲

京城十月，高端豪宅密集开盘。是喜也是悲。

北京市住建委网站数据显示，截至目前，10月份已有多个高价项目陆续获得预售证，并突破此前8万+限价红线。其中位于丰台西局的泰禾西府，备案价获批11.2999万元/平方米，为近年新高。

备受关注的懋源璟岳，作为三环孤品别墅新盘，堪称北京高端住宅的“珠峰”，虽然营销中心已于今年7月初正式启幕，8月推出样板间，却没有赶上这波取证潮。

这个地王项目自2013年拿地至今，已经趴窝五年。近日，楼市资本论电询项目营销中心，接电话的工作人员称楼盘拟准现房销售，售价不会超过13万/平方米，目前还在等住建委销售许可证。

“珠峰”级豪宅理当对应“珠峰”级售价。懋源璟岳能否在北京10万+限价时代再创新高，值得期待。

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红玺台开发商的地王项目

懋源璟岳项目位于北京西南三环夏家胡同，背靠金融街-丽泽商务区。该地块2013年7月推出时，因地段极为优越而引来十余家重量级开发商竞拍。最终经过62轮现场竞价，懋源地产力压恒大、融创、保利首开联合体等实力房企，以总价17.7亿元并配建3.8万平方米公租房竞得，溢价率达到35%。

该地块规划建筑面积76630平米，配建3.8万平米公租房，剔除保障房部分，其商品房楼面价高达45819元/平米，成为当年北京楼面单价最高的地块，被称为“夏家胡同地王”。

此次地王之争让懋源地产一战成名。这家成立于2000年的地产公司，专注于高端定制地产，植根北京十余年，仅开发了红玺台、钓云台、环球财讯中心等不多的几个项目，坚持将产品做到极致。

竞得夏家胡同地王后，时任红玺台营销总监的赫蒙曾对媒体说，夏家胡同地块位置好，具备豪宅开发潜质，成交价比较接近公司底线，但是还好没突破底线。“基于红玺台的开发经验，公司对于定制化的豪宅产品，有信心开发完成好。”

懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强对外称，该地块产品定位于契合高端阶层的城市核心区位低密别墅。

地王桂冠、北京三环、内城核心、低密别墅、定制豪宅，夏家胡同地块集众多稀缺性于一体，很快便成为业界关注的焦点。业内预测经懋源地产倾力打造，该项目将填补多年来北京三环内核心区没有别墅社区的空白。

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调控高压，璟岳入市生不逢时？

然而，拿地两年后，夏家胡同项目开发迟迟没有动静。到2015年年中时，北京西南三环板块楼面价已飙升到6万元/平米，但懋源地产似乎并不急于推盘，一直没有披露项目案名和开发计划。刘强表示，公司秉持定制地产的开发理念，比起速度，更重视产品品质。

直到2016年1月底，夏家胡同地王项目才正式定名为“懋源·璟岳”，以别墅产品为主，预计2016年年中正式亮相，很有可能成为未来北京三环内唯一的别墅社区。

此后，懋源璟岳经过多轮预热，开盘却一拖再拖。最初计划2016年年中入市，结果逾期一年仍未确定推出时间。2017年5月，面对媒体询问，懋源地产表示，懋源璟岳在运作之初，就规划以准现房向客户销售，目前一切工作都在按计划实施，待结构施工结束，验收检查完毕，将会正式推向市场。

此前，懋源开发的红玺台项目即推行准现房销售策略。业内人士分析，在商品房普遍推行预售制的情况下，懋源地产选择现房销售，可能是因为现房价格审批相对宽松，可以拿到更高的审批价，更符合房企的价格预期。

开发商既然坚持现房销售，懋源璟岳的上市时间就取决于项目建设进度。

北京市住建委的资料显示，懋源地产在2016年初上报了项目建设方案，计划2017年底完工。而环评报告则显示，项目建设周期为44个月，即从2014年11月开始，至迟到2018年6月底，要完成竣工、验收，交付使用。

按照以上计划，懋源璟岳应于今年年中收尾。5月4日，懋源地产举行“璟系”产品发布会，正式推出城市低密别墅“璟系”产品——为城市顶级精英提供美好生活居所。

显然，这是懋源璟岳入市前的新一轮预热造势。发布会高调宣称，懋源璟岳和朝阳区孙河板块的懋源璟玺，作为“璟系双璧”，都将在年中正式呈现。

7月初，懋源璟岳开放营销中心。置业顾问称项目以别墅社区为主，仅推出70套别墅，包括合院和联排产品及一栋高层，现房销售。

但三个月过去了，懋源璟岳迟迟没有拿到销售许可，至今没有正式销售。市场人士分析，在项目已经建成的情况下，入市的最后阻力，可能来自北京楼市的限价调控。

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准现房销售，蹉跎五年期待破局

在持续的调控高压下，北京新楼盘预售证审批环节，备案价格长期限定在8万元/平方米以内，近一年了都没有突破，与市场售价形成巨大反差。

有市场人士指，与懋源璟岳紧邻的钓云台如今单价卖到13万元，璟岳作为区域内高端项目，市场售价预计应当在每平方米13万~15万元之间。

或许正是因为备案价与心理预期差距太大，懋源地产坚持现房销售，宁愿一再爽约，推迟项目入市，只为拿到满意的销售价位。

进入10月，北京楼市供应明显提速。特别是最近一周，6个纯商品房住宅项目扎堆入市，其中位于丰台区西局的泰禾西府大院，获批预售价为11.2999元/平方米。

坊间据此判断，北京楼市限价的天花板已经跃上10万+的新台阶，迈入限价2.0新时代，这也为懋源璟岳的上市，提供了更为宽松的审批空间。

不过，迄今拿到10万+或准10万+销售许可的四个豪宅项目中，并没有懋源璟岳。在经历了五年蹉跎及多次入市预热和“爽约”之后，懋源璟岳年内能否顺利入市，仍存变数。而关键，就要看北京市住建委能批出多高的售价。

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项目公司被质押，风险待解

在这个地王项目趴窝的五年里，高周转模式风行地产界，一大批巨头房企借助高周转高速扩张、脱颖而出。

懋源地产却逆行业潮流而动，选择做“高周转时代的慢工匠”。对此，营销策划总监刘强曾解释说，相对于行业对高周转的热衷，懋源唯有前期阶段的慢工匠造、精雕细琢，才能为最终产品赢得市场。

虽然高端精品需要时间来潜心打造，但在开发商实力有限的情况下，面对沉重的资金压力，项目风险同样不可小觑。

懋源地产官网显示，公司总资产约210亿元，年产值逾40多亿元，成立至今已开发物业逾180万平米。知名度较高的项目包括北京东北三环的红玺台、西三环的钓云台、宣武门的环球财讯中心。

按照公司对懋源璟岳安排的投资预算，该项目总投资20.9亿元，全部建设资金由项目公司自主筹措解决。这么大的资金需求，而且沉淀长达五年之久，对一家年产值仅40多亿元的中小规模房企来说，资金面承受的压力可想而知。

有媒体从公开系统查询到，早在2015年10月下旬，懋源地产便将夏家胡同项目所属土地及现房抵押给了长城资产；2016年，更进一步将项目公司全部股权质押给了长城资产。

房企为筹措建设资金而抵押开发项目，让人很容易联想到三亚的半山半岛项目。

今年8月，中弘地产开发的海南高端海景地产半山半岛1700多户房产被法院查封，轰动整个地产圈，海南地方政府被迫介入，维护购房者合法权益。

此事追根溯源，问题就出在项目抵押上。该项目在前期开发过程中资产几乎全被抵押，楼盘入市销售以后，项目抵押风险便顺势传导到接盘的业主手中。

这样一个知名高端地产项目，最后落得如此结局，让人唏嘘不已，同时也提醒人们：再高端的项目，都必须建筑在资金安全的基础上；任何时候，安全底线都不可破！

作为北京地王，懋源璟岳从拿地那一刻起，资金风险就高出寻常地产项目；在其待字闺中的五年里，随着投入的增加，资金风险不可避免地继续累积。所有这些风险，最后都要通过入市销售来释放、解套。

楼市资本论认为，懋源璟岳在入市前夕，有必要就项目“双押”风险和目前是否解押等问题，全面解决，让楼盘轻装上阵。

不管项目何时入市、售价能否再创新高，懋源璟岳都是北京楼市的一个地标点。我们希望璟岳好运，能摆脱困局，给寒风凛冽的京城楼市带来一丝暖意。