旅居资本论：佳兆业东戴河的逆袭

业内盛传沿着海岸线“南有三亚湾，北有东戴河”，一个极南，一个极北，构建起中国大旅居时代的两座超级板块。

事实上，楼市资本论研究院发现，随着旅居经济的持续升温，东戴河板块作为环渤海区域的度假旅游胜地，的确正在快速升温。

尤其是海南岛成为全球自由岛之后，加快国人旅居2.0时代来临。海南的全省限购政策出台，则让南下的旅居群体迅速掉头向北。每年有6000万海南旅游人口，大概一半来自北方，尤其是京津冀与东北。这让东戴河顿时仿佛平步青云。

我们的结论是：旅居常态化，旅居就在家门口，成为新的潮流。

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东戴河：“中国之北”的超级文旅板块

东戴河被称为“中国之北”的超级文旅板块，并非浪得虚名。

随意打开一张中国地图，北京五角星旁到渤海湾，有一片狭长区域。没错，这里就是雄鸡中国的咽喉处，名字叫做辽西走廊。在农业时代，将东北三省与山海关以内联系起来的，就是辽西走廊。此地自古便是北方交通枢纽与军事重镇，如今成了中国文旅的重地东戴河。

东戴河板块背靠燕山，西南面向首都北京、天津，东北方向通过辽西走廊直抵沈阳，位处环渤海经济圈多座超大城市的辐射范围内，在地缘上有着独特的优越性。

令我们惊讶的是，与人们印象中的北方海滨城市不同，由于平均海拔600～1500米的燕山山脉阻挡了冷空气，东戴河海滨长年不冻不淤，气候绝佳，让它拥有了极高的旅游居住价值。早在开埠之际，东戴河区域就是北方知名的 “避暑胜地”，是中国开发最早的海滨度假区之一。

不得不提的是，南国来的佳兆业十年前就大举布局，成就了东戴河的镀金之旅。

同时，与东戴河相呼应的是，三亚湾的“中国之南”文旅板块，构建成了南北两大旅居焦点。

三亚湾的蓬勃发展，国人展现出对大海的如饥似渴，让我们看到了渤海湾前所未有的大机遇。

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北方人群正从海南重聚渤海湾

人的一生，如果用定居和旅居两种状态来界定的话，会发现旅居状态的时间占比正在越来越大。

近年来，基于城市化常见的几大问题：空气污染、交通堵塞、绿化减少、幸福指数降低等，国民旅居意愿正在迅速上升。

与此同时，中国旅游地产行业也在蓬勃发展。截至 2016 年底，中国累计旅游地产项目总数为 8918 个，旅游地产实际完成投资额高达 12997 亿元。到了2017年，在政策红利推动下，旅游地产行业更是迎来资本的蜂拥进入，全年投资总额已经超过1.5万亿元，达到历史新高点。

楼市资本论认为，从民众观念到产业发展态势，一切都在证明着旅居像一场声势浩大的运动，已经轰轰烈烈的开启。而作为旅居时代1.0，这场运动的高潮就在海南岛。优良温暖的气候条件，曾经一度因为北方老年居民在冬季时大量常住三亚，甚至让海南有了“东北第四省”的戏称。

目前，这种情况正在改变，特别是在海南楼市全域限购以后。拥有良好滨海资源和文化沉淀的区域，都在成为旅居新目的地。有品质、有配套、有特色，以及有文化和情怀，有自然资源，又能打造出独特生活方式的旅居产品，正在迅速赢得市场。

这也是中国旅居产业发展进入2.0时代的最大特点，旅居目的地从单一海南岛向全国扩展。

楼市资本论发现，以京津冀以及东北的中产阶层，正在把旅居的目的地从遥远的海南移回同样有着优良滨海资源，但是距离更近的渤海湾。毕竟，作为一个尚处奋斗阶段的中产精英来说，每年一次，坐四五个小时的飞机在三亚住上几个月，已经并不时尚。

旅居常态化，旅居就在家门口，成为新的潮流。

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东戴河逆袭三亚湾的奥秘

渤海湾的东戴河板块，正成为京津冀城市群的重要旅居目的地。

楼市资本论了解到，东戴河地处北纬40度，拥有4公里原生海岸、15公里风情水岸、13万平天然湿地、燕山余脉等国家级森林公园。

据当地数据，现在东戴河的旅居客源，除了集中以华北和东北为主，来自内蒙古、山西、河南、湖北等中西部区域的人群比重也在增长，甚至于俄罗斯、韩国、日本等外籍客源数量也越来越多。其中，最受大家关注的旅居产品则是佳兆业·东戴河项目。

佳兆业·东戴河整体规划图

优势一：密集的高铁交通，让旅居东戴河时间成本低

承接华北和东北两大区域双向辐射的环渤海板块，正成为继海南、云南之后的第三大旅游地产重点区域，核心因素就是高铁。

京津冀协同发展战略中，正在大力布局高铁交通系统，以拉近区域核心城市间的通勤距离。伴随着东戴河高铁站的开通，2小时即可到达的高铁，已经成为2000万北京人去往东戴河的选择。

此外，据北京日报消息，环渤海高铁已计划年底前开工，并于2021年前阶段性完工通车。

在区域密集高铁系统的串联下，未来从北京、天津、唐山以及沈阳，从华北到东北覆盖超过1亿人口规模的旅居市场，去东戴河海域享受旅游度假的生活完全可以通过城际铁路来实现，以高铁350公里的时速预估，都将在2小时内可达。

加上公路网的同步建设，从东戴河去往环渤海经济圈内核心城市都迈进3小时交通圈。这让周边人群的高频次、常态化旅居成为可能，也对东戴河板块崛起，带来不可估量的利好。

优势二：东戴河旅居产品总价低，性价比高

除了时间成本划算，东戴河板块整体旅居产品性价比，非常划算。

调查数据显示，50万以下到100万总价的产品正在成为旅居人群选择的绝对主流，占比85.97%。

以“旅居人气王”三亚为例，经过近几轮上涨，当前房价已处高位，均价近3万元，位置好的海景房价格还要翻番，对应的60-80平米的一居和两居总价均已在200万元左右，且面临限购、限售等政策风险。并且几经折腾，被国家严厉盯防的海南整体楼市向上空间很有限。

所以，人气高的海南三亚并不等于投资价值大。相比目前单价六七千元左右，总价30万至100万元左右的东戴河板块，则可以说是生机勃勃，居住、投资性价比都不错。

优势三，东戴河便利的配套齐全，生活成本低

另外就是生活成本。旅居即使是短期自住，也需要有便利的生活配套，餐饮、购物、医疗、教育等应尽可能齐全和优质。配套齐全是降低旅居生活成本的必要前提，也是旅居项目之间拉开品质差距的关键要素。

我们了解到，佳兆业·东戴河计划总投资500亿规划了丰富的产品线，满足度假、居养需求，建成并投入运营的包括规划市政配套、娱乐配套、生活配套等大型配套设施多达三十余项。

佳兆业深耕11KM²海湾小镇8年，打造了娱、养、游、食、住、行、购、会、学9维全配套国际度假生活，将小镇打造为新一代京津冀滨海旅游度假目的地，北京海湾旅居生活的后花园，在海湾小镇，已经有1.7万名业主幸福入住，共享“三同四得”小镇邻里度假时光。

楼市资本论看来，旅居产品不是旅游项目，更不是单纯的房地产项目，而是一个超级生活平台。在消费升级的背景之下，旅居产品需要与文化、体育、教育、医疗、健康、运动、金融、娱乐、创意等任何释放居住度假体验的行业相衔接。

在3000万北方人回潮渤海湾之际，东戴河超级板块的崛起，正乘风破浪。