富力地产负债2700亿，等同广州市负债限额！深陷高周转旋涡

11月2日，富力地产因为一位民工的非正常死亡，引发了关注。

富力正在全力冲击1300亿销售目标。通过这位惨遭不幸的民工，人们看到了一个无证上岗、假名上班、无休止加班的“血汗工地”，很难与富力这样的知名房企联系起来。

地产下半场已经开赛，各大房企都在做战略调整。楼市资本论把脉富力基本面，发现这只已经不堪债务重压的“华南虎”，还在高周转路上狂奔。

楼市资本论惊讶发现，富力地产负债2700亿，几乎等同2018年广州市负债2751亿的限额！而且每年的利息支出都非常的可怕。

这一轮的超级地产调控仍然继续，留给富力调整方向的时间显然非常紧迫。

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频频违规，富力高周转后遗症集中爆发

据中新网报道，10月3日，62岁的宋国强在南昌县人民医院不治身亡。这位四川籍民工是7月11日从富力金禧悦城工地送医的，在ICU重症监护室昏迷83天，欠下医疗费约17万元，富力方面仅支付了22000元医疗费。

金禧悦城是富力地产在江西南昌的首个项目，项目占地122亩，总建筑面积约25万平方米。施工单位广州天力建筑有限公司，也是富力地产下属子公司。

中新社记者调查发现，宋国强既未签劳动协议，也未购买意外伤害保险，更没有专业技能，却从事需要持证上岗的塔吊信号工作。他几乎每天加班到晚上十一点，工作时长达16小时，已经连续上班三个月，没有休息一天，最后因过度劳累，中暑昏倒在工作岗位上。

宋去世以后，家属要求建筑公司赔偿含医疗费、误工费、护理费、交通费、营养费、抚恤金等约150万元。而广州天力多方推托，理由竟然包括：宋没有签订劳动协议；他从事塔吊信号工却没有能力办理特殊行业上岗证；用“王安才”的假名上班……

民工非正常死亡，仅仅是富力众多不良记录中的最新一例。

半年来，富力地产旗下多个项目被曝出违法违规，楼市资本论粗略查询，见诸公开报道的就有：

6月，郑州市富力建业五龙新城项目被曝存在违规认筹被查处；

6月，镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查，被住建局列为重点关注对象；

8月，菏泽“富力城”项目在未取得预售许可证的情况下，向买受人收取购房定金，这一违规销售行为被菏泽市住建局发文通报；

8月，石家庄富力城被曝违规销售，因涉嫌哄抬价格，扰乱市场价格秩序，实际销售价格与备案价格不符，被责令停业整改。

9月24日，福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业，富力地产子公司——莆田富力房地产上榜。

富力地产这一系列违规事件，决非偶然。

追根溯溯，楼市资本论认为，这是富力近年来为了重返房企一线阵营，高周转、高杠杆激进扩张的苦果——在调控高压下，高周转后遗症集中爆发，表现为各地项目频频违规。

这一切，都不是富力想要的。而万达的王健林却早已经体会到。

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胳膊拧不过大腿，1300亿目标实现不易

去年7月，富力以 199.06 亿元接手万达旗下77家酒店资产，轰动了整个地产界。通过这一世纪大单式的交易，已经被坊间视为“没落贵族”的富力地产，完成了华丽逆袭，再次回到聚光灯下。

交易过后，富力董事长李思廉开始高估公司实力，并误判市场走势。他提出一份雄心勃勃的规模扩张计划，要求富力2018年完成销售1300亿，2020年冲击3000亿。

2017 年，富力新增土储可售面积为 1811.2 万平方米，预估总权益销售货值约 2560 亿元。李思廉那时候觉得，即便2018年遭遇宏观调控，仅仅消化 6 成土储，销售也能超过1300 亿。

今年一季度，李思廉在年度业绩发布会上再次夸下海口，强调“1300亿”的年度目标是“至少”。

上半年，富力地产实现销售金额627.8亿，任务完成近半。在8月份的中期业绩会上，李思廉表示仍然坚持1300亿元的销售目标不变。

但让他没有料到的是，“去库存”政策红利已进入尾声，今年房地产调控力度不仅远超预期，而且楼市逆转，从年中开始急速冷却。这给富力的激进扩张，无异兜头浇下一盆凉水。

11月1日，富力地产公告披露，今年1-10月共录得合约销售金额956.6亿元，销售面积达到733.09万平方米。与去年同期的661.1亿元和511.96万平方米相比，分别上升45%和43%，似乎业绩并不错。

需要指出的是，富力10月份单月销售金额约87.0亿元，与9月的102.8亿元相比，环比下降15.37%；销售面积与9月份的78.84万平方米相比，环比下降8.23%。

胳膊终究拧不过大腿！富力无法以一家之力与大趋势抗衡，照这个势头下去，全年1300亿目标，并不容易完成。

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2703亿负债高企，净利润不够付利息

在调控加码、楼市逆转的大形势下，房企不顾自身实力，盲目追求高标杆、高周转，早晚要付出惨痛代价。

具体到富力，不仅实现年度目标困难，其激进扩张导致的债务高企，再加上经营现金流多年告负，如今使资金链高度紧张，成为足以致命的腹心之疾！

富力地产债务水平之高众所周知。据各年财报，2015-2017年，富力地产的负债总额分别为1345亿元、1795亿元、2332亿元，净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%，三年时间提高了近78个百分点。

2018年中报显示，富力负债规模再创2703亿新高，净资产负债率升至187.5%；而据广州市政府官网，广州市2018年地方政府债务限额，也不过2751亿！

楼市资本论发现，今年上半年，富力未偿付刚性债务由1244亿增长至1531亿，高达43.77亿的利息支出已经比40.80亿的净利润还要多。

到这一步，富力的资金链可以说岌岌可危，命悬一线。

在负债节节攀高的同时，富力的经营性现金流多年告负。2012-2017年，富力地产经营性现金流余额分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元，- 72.87亿元，连续六年为负。今年上半年，富力经营性现金流为-83.8亿元，依然没有摆脱危机，瞻望前途，很不乐观。

如今的富力地产，亟待资金输血以缓解财务压力。上半年，其融资成本高达27.5亿元，同比激增184%，可以说为筹钱而饥不择食。

就在这种迥迫情况下，富力“屋漏偏逢连阴雨”，今年多笔融资计划受阻：

2月9日，富力地产取消发行10亿元中期票据；

5月23日，富力又取消了10亿元超短融发行计划；

5月29日，富力一笔60亿元住房租赁专项公司债宣告中止；

8月29日，富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券再次被终止。

11月5日，富力地产发布公告称，拟以每股0.25元的价格发行不超过8.05亿股新H股，所得款项将全部用于补充资本金，包括偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等。

可见，持续高杠杆、高周转激进扩张的富力地产，一路狂奔至今，体力已经严重透支，再也经不起折腾了。

识时务者为俊杰。面对大势，房企巨头们都在转向掉头，收敛聚焦，楼市资本论希望富力放下包袱，调整心态，早日步出高杠杆高周转困顿，解脱激进扩张的焦虑，休养生息，以待时机。

如此，昔日的华南虎才有可能迎来满血复活的那一天！