海南限购渤海湾崛起：中国文旅地产“南御岛，北御海”局面形成

今年“4·22”海南全域限购以后，“后海南时代”文旅地产何去何从？曾经作为一个问题摆在地产界面前。

地产商们用真金白银给出了答案。

作为中国文旅地产的大城推动者，恒大在渤海湾曹妃甸重金打造的滨海旅游度假项目——“御海天下”即将开盘。楼市资本论认为，以此为标志，中国文旅地产“南御岛，北御海”的南北局面正式形成。

“南御岛”即恒大海南海花岛，首次开盘曾创下销售面积最大、销售金额最高、选房人数最多三项吉尼斯世界纪录。而“北御海”的登场，不仅昭示“后海南时代”大渤海湾文旅时代的来临，更意味着北中国又一个超级旅居板块曹妃甸的强势崛起。

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后海南时代推动大渤海文旅崛起

作为中国唯一的热带亚热带气候地区，海南以阳光、沙滩、海水和自然风光而成为国内最为热门的旅居目的地，每年接待旅游人数6000多万。他们在当地买房，大部分以旅游、度假、养老等为目的，每年冬季飞来暂住，春天飞走。

楼市资本论统计，这支旅居购房大军中，来自京津冀和东三省的购房者最多。据统计，东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北约14%，构成了海南文旅地产消费的绝对主力。

文旅地产的消费热潮反过来刺激当地房价井喷式增长。三亚市区从新房均价从2016年每平米1万元出头，到今年成交均价达到3.3万元，海景房更高达5万元。外地人的购房热情，无疑是三亚楼市的最有力推手。

今年4月13日，海南全岛建设自由贸易试验区；4月22日，海南商品房开始全域限购，关闭了外地旅居者的置业通道。

文旅地产由此步入“后海南时代”，国人滨海度假的旅居需求从单一海南岛向全国扩展。而东三省、京津冀所在的大渤海湾，因消费回流而顺势崛起，成为文旅地产2.0时代最大的“接盘侠”，成为中国最热的文旅板块。

此前，楼市资本论曾撰文解析渤海湾旅居板块东戴河的崛起秘密。而与其相邻的曹妃甸生态新城，同样以优越的区位条件、大规模的发展体量，呈现出文旅地产广阔的发展前景。

这种态势也显示出，大渤海湾引领文旅地产新时代，并非区域内个别城市的偶发选择，而是沿海城市群的集体爆发。

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大渤海核心区位+京津唐黄金市场

作为国内数一数二的房企巨头，恒大打造了海南海花岛、京北国际文化城、贵阳文化旅游城、海上威尼斯等多个全国知名的文旅项目，基本完成了其文旅地产的战略布局。

而御海天下，则是恒大在北中国布局的首个御海系项目，凸显了渤海湾在其文旅版图上的独特价值和份量。现在的问题是，渤海湾众多热点城市中，恒大何以独独相中曹妃甸？

楼市资本论认为，恒大的投资选择，应该基于以下几方面因素：

一是区位。

曹妃甸生态新城雄踞环渤海经济圈的核心位置，是唐山“一港双城”战略的起步区，距北京190公里，距天津140公里，距唐山主城区80公里，均在1.5小时生活圈内。京、津、唐为环渤海三个特大城市，总人口4500万，是中国最具实力的文旅消费大市场。曹妃甸所处位置，很方便三地旅居人群在工作、休闲之间轻松换，创新“工作5天+度假2天”的都市生活新模式。

二是交通。

曹妃甸陆域交通便捷，京哈、唐津、唐曹、唐承、沿海高速交互贯通，织成便捷公路网；蒙冀铁路、迁曹铁路、唐曹铁路纵横穿插，环渤海城际铁路已获批建设，京唐城际铁路预计2020年投入使用，曹妃甸新城站作为重要节点，40分钟直达天津，约76分钟通达北京。

海运潜力同样巨大，曹妃甸与大连、烟台隔海相望，预留了邮轮母港建设空间，很方便发展海上旅游。

三是自然条件。

作为渤海明珠，曹妃甸河网水系交织，气候宜人，推窗见海。特别是其绵长的海岸线和纯净的海洋资源，相较于被过度开发的北戴河，是北中国还没有开发的不可多得的一线海岸。

四是发展机遇。

早在一百年前，曹妃甸就以其区位居中、深水不冻、腹地广大等优势吸引了孙中山的注意，作为他设想中的北方大港载入《建国方略》。一百年后，孙中山当年擘划的建国蓝图，包括三峡水电、青藏铁路等重大项目，都已落地，曹妃甸开发也提上了国家日程。

2005年，首钢落户曹妃甸。曹妃甸由此拉开大规模开发建设的序幕，成为河北构筑沿海经济隆起带的强大引擎。

现在，曹妃甸作为京津冀协同发展的核心承载区，城市建设已经初具规模，常住人口接近十万。按照唐山主城区和曹妃甸新城“一港双城”发展战略，这里不久将崛起成为一座面积150平方公里、人口150万的现代化滨海新城。

综上所述，可以说，大渤海核心区位与京津唐黄金市场的神奇组合，加上曹妃甸独特的自然条件和发展机遇，为文旅产业的发展构筑了坚实基础。

合天时、地利与人和之力，这个超级旅居板块在“后海南时代”乘势而兴，绝非偶然。

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千万中产人的海居梦想

2017年底，恒大“御海天下”项目选址曹妃甸新城滨海西区，一期投资100亿，着力打造离北京最近的滨海旅游度假小镇。

这个超级项目除瞰海公寓、瞰景高层、情景洋房、一线海景美墅外，还将建设恒大童乐园、主题酒店、会议饮食中心、运动公园、运动中心、亲子农庄、风情酒吧街及特色商业街，并且精心打造独具北中国特色的沙滩岸线，着力展示滨海旅游特色。

楼市资本论发现，御海天下有以下六大亮点：

1、醉美海岸线

6.5公里阳光沙滩，平阔细软、水清滩平、白浪逐沙、温润浪漫。对京津冀和东三省的旅居消费者来说，这里比三亚更近，比北戴河更纯净，比青岛更安静，是北中国不可多得的自然馈赠。

 

2、温泉度假

项目汇集中式、日式、泰式等多国特色风情，打造多国温泉城，同时集合欧式酒店、异国风情主题民宿，全新打造康益园、长乐园、亲子园、颐养园四大主题园区，构成全球向往的生态养生空间。

 

温泉示意图

3、缤纷商业

欧式风情商业街集餐饮类配套、生活类配套、服务类配套为一体，为业主提供更便捷的服务；

滨水商业街拥有艺术中心、邻里中心、图书馆、咖啡馆、社区食堂、万国美食长街，水岸风情酒吧，臻享浪漫海湾时光。

4、儿童娱乐

儿童梦幻城、游乐城、体验馆，再加玻璃穹顶天幕覆盖的四季戏水天地，集欢乐淘气堡、百万球池、攀岩墙、蹦床、乐高、极品飞车、海盗船、旋转木马、戏水乐园等于一体，与主题景观完美结合，全龄畅享童真体验，尽情发散孩子思维。

 

儿童梦幻城室内示意图

5、运动休闲

5200万㎡运动中心，集游泳馆、瑜伽馆、乒乓球馆等健身休闲场馆于一体，配备健美车、跑步机、动感单车等丰富运动设施，畅快运动，悦享生活。

 

运动中心示意图

19000㎡户外运动公园，涵盖了儿童户外场所、开心农场、慢跑道、野外拓展、幽静步道等，构建了不同年龄段的社区户外生活体系，打造出远有景可观、近有景可享的乐活小镇生活。

6、高端商务

14000㎡国际会议饮食中心，打造全球高峰会议、商务活动等一体化国际商务中心，标定商务服务新典范。

30000㎡欧式城堡酒店，系出名门，本自高雅。专业完善的贴心服务，餐饮、健身、休闲度假综合型配套，畅享梦幻居住品质。

楼市资本论认为，中国文旅在“后海南时代”，正从‘有没有’的初级阶段向‘好不好’的中高级阶段演化。旅游地产、度假酒店、异地养老、产权公寓等多种形式的旅居生活，深入千家万户，引领千百万都市人上山、下乡、近海，在看得见山水、听得到鸟鸣的地方，享受充满诗意、梦想和阳光的慢节奏生活。

对京津唐4500万都市人来说，大渤海湾正是度假日常化、生活化的最佳港湾，未来发展前景无限。