海伦堡地产IPO：比许家印小3岁的黄炽恒最后一战

海伦堡1998年创立于广州，比同样广州成立的恒大晚了2年。黄炽恒今年57岁，比许家印小了3岁。

然而，楼市资本论注意到，恒大2017年销售额5000亿，海伦堡只有350亿。

终于，负债243亿的海伦堡要向大哥靠拢，奋发图强了。10月22日在港交所递交上市招股书。

在地产调控寒风冽冽下，黄炽恒能否如愿以偿？

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广州十大富豪的最后一次关键战役

现年57岁的黄炽恒，目前兼任海伦堡董事会主席、执行董事及执行总裁三职。他为人特别低调，如果不是因为在股票圈里大出风头，外界很难注意到这位地产大亨。

短发示人的黄炽恒，给人感觉干脆利落，很有商界杀伐决断之气。通过佩戴的金边眼镜，让这种凛冽的威严，柔和了很多。黄炽恒的形象再次证明，在地产圈做大佬，没有胆量与知识是不行的。

目前正是楼市寒冬，中小房企普遍遭遇融资瓶颈。海伦堡此次赴港IPO，主要目的便是打通海外融资渠道，为扩张规模筹措资金。

楼市资本论了解到，海伦堡上半年以201亿元位列房企销售榜单第58名，前三季度累计完成销售330亿元，全年要实现500亿预定目标。海伦堡目前负债243亿，净资产负债比率也很高，2018年上半年达到103.1%。

作为身价140亿的广州市十大富豪，黄炽恒曾在股市大出风头，获得“最牛散户”称号。这次操盘海伦堡上市如能搭上港股“末班车”，将成为继正荣、弘阳地产、美的置业、大发地产以及11月12日上市的恒达集团之后，年内登陆港交所的第六家内房企。

前有大哥后有追兵，可以说，海伦堡成功IPO将可能是57岁黄炽恒的最后一次关键大战。

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操盘海伦堡，上阵父子兵

在股市的纵横，黄炽恒证明了自己的胆识与才华。

2009年，黄炽恒与兄弟黄楚欣建仓上海莱士，一年后上海莱士股票飙升150%，以每10股转增7股的比例向股东发放红包，长期潜伏的黄炽恒兄弟也因此持股数大增，获得了A股市场“最牛散户”的称号。

因为长期持有股票，到2013年第三季度时，黄氏兄弟分别成为上海莱士的第六和第五大股东。有人估算，他们在这只股票上浮盈近3.6亿元。

2014年，黄炽恒因豪掷亿元申购新宝股份1000万股，再次被冠上“最牛打新散户”的称号。有媒体报道称，黄炽恒炒股赚的钱比海伦堡地产赚的都要多。

楼市资本论了解到，深谙资本市场运作之道的黄炽恒，曾经计划将海伦堡送上港交所。2015年8月，有消息传海伦堡在准备赴港上市，已委任中金作为安排行，集资额暂定约1.5亿至2亿美元。但之后，再没有过多信息披露。

海伦堡属于典型的父子档家族企业。在今次申请上市之前，黄炽恒持有广东海伦堡97.4%股权，儿子黄博文持有剩余的2.6%。黄博文今年25岁，现任广东海伦堡总裁助理，并于2018年9月21日获任为非执行董事。

在申请上市后，黄炽恒进一步集中股权。目前，黄炽恒通过Blue Antrix持有上市主体海伦堡中国控股有限公司95.99%股权，并通过“受限制股份单位代名人”持有海伦堡中国3%股权，剩余1.01%股权由核心关联人士王涛女士持有，而海伦堡中国100%控股广东海伦堡。

从股权结构可以看出，黄炽恒是一个控制欲极强的商界强人。

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错判楼市，老牌房企“赶了个晚集”

作为一个老牌地产商，为何熬到如今才IPO？

海伦堡1998年创立于广州，比同样广州成立的恒大晚了2年。其前身为广东中颐投资集团有限公司，业务涉及住宅地产、商业地产及运营、物业管理和文化创意产业商业四大板块。

作为广州老牌房企，坐拥华南这片房地产风水宝地，海伦堡至今20年了，业务规模还在百亿规模徘徊，相比较恒大，可以说“起了个大早，赶了个晚集”。

这种“龟速发展”与黄炽恒有很大关系。黄炽恒学建筑出身，对项目设计规划要求颇高，精益求精。海伦堡早期在番禺先后开发了华锦新城、中颐海伦堡、海伦堡御院、花样年华、流金岁月等项目，基本上都是“高举高打”，获称番禺楼市“高端王”。据说，其装修标准每平方米高达五六千元，可与星河湾媲美。

尽管对股票投资鲜有失手，黄炽恒对房地产市场却做出了严重误判。2014年，他认定房地产行业已经过了黄金时期，进入困难期，“未来多种因素都会制约房地产的发展”。

然而事实是，接下来的三年，房地产行业走出了一波上升行情。楼市量价齐升，房企纷纷高杠杆、高周转大干快上，海伦堡却因为误判形势，在“冲出广东，走向全国”的关键时刻，选择了一条求稳路线——放弃高端路线，产品定位下沉，转向中山、江门、四会、肇庆、惠州、长沙、武汉、西安等二、三线城市低价拿地，审慎扩张。

由于项目布局比较冷僻，后期销售都比较困难，大大迟滞了海伦堡的扩张步伐。2015年，海伦堡营收仅98.02亿元，尚未突破百亿关口。

楼市资本论了解到，2016年，海伦堡启动战略升级，确定了三年冲刺千亿的业绩目标，希望通过产融结合、多轮并进的方式，快速扩张规模。当年，海伦堡销售金额达到185.7亿；2017年达到351.1亿元，连续两年大幅增长。

今年上半年，海伦堡流量销售金额实现201.3亿元，同比增长36%，但与前两年89%的高增长相比，增长势头大幅回落，如今又遭遇楼市急冷，能否再高速成长已经非常令市场担心。

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借贷243亿，三年激增三倍

追求高业绩的战略实施，近三年的快速增长，也让海伦堡负债急剧推高。

据招股书，2015年、2016年、2017年及今年上半年，海伦堡未偿还银行贷款及其他借贷总额分别为人民币83.61亿元、128.74亿元、205亿元及243亿元，借贷规模节节攀升，三年间激增近三倍。

不过，从负债率和现金流来看，海伦堡的财务还算稳妥。2015至今年上半年，其净债务权益比例分别为128.0%、69.4%、83.4%及103.1%；拥有的现金分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元及51.55亿元。

再从业务布局看，截至2018年8月31日，海伦堡在全国拥有112个项目，总建筑面积约2340万平米，涉及珠三角、长三角地区、京津冀、华西及华中五大地区共31个城市。对资金的需求缺口，也是非常大的。

尽管行业已经进入下行周期，但做大规模仍是中小房企的渴盼。如果能顺利上市，对于所筹资金，海伦堡将寻求合适的拿地和并购机会，优先用于增加土地储备；其次用于现有物业项目（包括昆明海伦堡中央广场、中山板芙项目及中山金色港湾花园）的开发建设，同时也能作为营运资金，维持公司日常运作。

随着行业老哥们摧枯拉朽般的横扫市场，碧恒万今年业绩冲击6000亿规模，三家合计市场规模近2万亿。这对于二三线品牌，是非常大的压力。

市场倒逼之下，海伦堡的IPO的确已经迫在眉睫。

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估值与破发难题待解

早在2015年就计划上市的海伦堡，蹉跎至今才递交上市招股书，无论房地产大环境还是资本市场走势，时机确实不够理想。

对内地饥渴的中小房企来说，此时赴港上市，都得面对两道棘手难题：

一是市场估值压低。

今年，香港股市整个内房股的PE估值处于历史低位，地产股持续下跌，新股公开认购缺乏热情。而全国范围内楼市调控强化加码、金九银十持续下行、房地产企业高喊“活下去”，这种形势显然对海伦堡上市大为不利，不但增加操作难度，而且估值会被大大压低。

二是破发概率大增。

10月11日，美的置业发行1.8亿股，发售价格17港元/股，首日上市即破发，报收15.92港元/股，跌幅达6.35%。小米目前股价13元，港股上市至今已经从发行价17元跌去20%以上。

在港股新股破发率已近八成的糟糕环境下，海伦堡即便如愿上市，也会大概率遭遇破发，使融资效果大打折扣。

估值与破发难题待解之下，海伦堡需要未雨绸缪，在融资效果低于预期的情况下，及早准备应对方案，确保不影响公司扩张和正常运营。

楼市资本论看来，即便上市时机和大环境再不好，对海伦堡这类销售规模在行业五十名开外的中型房企来说，上市多少能为公司开辟一点融资渠道，仍是他们的最佳选择。

作为一家老牌房企，海伦堡已经错过了太多的市场机会。眼下，内房企赴港上市的窗口期即将关闭，楼市资本论祝愿海伦堡在这个寒冷的冬天，能搭上资本市场的“末班车”。