从“中弘”到“中弘退”，商住限购是原罪？

市场的起落总在追着政策跑。因此，政策的是非对错总是关系着千千万万企业的生存。

随着房地产行业进入深度调整期，国家接二连三出台的相关楼市调控政策，让中弘股份一度从A股市场的“白马”转“黑马”。据了解，中弘股份的房地产业务受到北京商办项目调控政策的影响，其销售业绩紧随北京商住市场出现了断崖式下跌；数据显示，中弘股份2018年前三季度净利亏损18.85亿元。

中弘股份方面12月3日晚间发布公告称，2018年11月30日，公司及下属控股子公司新增逾期债务本息合计金额为6.11亿元，全部为各类借款。截止本公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计94.36亿元，全部为各类借款。

事实上，中弘股份销售业绩的迅速下滑，与其单薄的业务格局更密不可分。据了解，中弘目前在北京共操盘了三个项目：新奇世界御马坊、中弘·由山由谷、中弘大厦。其中，新奇世界御马坊和中弘·由山由谷商住限购政策影响，数百套存量只能以全款形式卖给公司业主，去化压力巨大。由于深受商住限购所累，中弘股份未来的发展无疑面临着众多未知的风险。

【一】繁荣下的裂缝：商住限购政策

过去两年政策效益的叠加使得楼市预期已经开始发生明显的变化，转折时代总会掀起行业洗牌。

资料显示，2011到2015年是北京商住市场发展的黄金期。彼时，针对住宅的限购效应持续发酵，无意中催生出许多商业立项的楼盘走上“商改住”的开发模式，并凭借低总价和不限购的优势，迅速收割市场。

中弘的业绩崛起，与这一波市场发展潮流密不可分。2000年前后中弘以极低廉的价格拿下了常营这块600亩的商住用地，当时五环外的常营还是一片庄稼地，周围还有大型垃圾场。到2008年CBD东扩，北京房价翻了三倍，常营的地价则翻了十倍，中弘终于开始开发这块宝地。到2011年，中弘北京像素以1.1万开盘，随后价格一路走高，2016年底二手房最高飙涨到6万元每平米，至此中弘一战成名。

2017年商住绝杀令之后中弘的业绩狂飙势头也戛然而止。据了解，北京御马坊项目一直是中弘股份的明星项目，也是贡献业绩的主力。从2016年9月份销售数据来看，北京御马坊的商住部分开始对外销售，当月其以604套的销售成绩一举冲到北京商住项目销售排名第一。不幸的是，在北京对商住房调控之后，买房人对未来房价的心理预期发生转变，北京御马坊项目不仅面临退房问题，同时还面临银行债务无法偿还的问题，中弘发展节奏也被打乱。

业内人士认为，商住限购政策前，买房者首付50%、贷款50%，可以翘杠杆实现投资价值变现。商住限购政策之后，个人购买商住产品合不合法，买房人有没有能力全款购房是现实问题，全北京范围内商住项目的销售业绩下滑是必然的。

【二】政策又一牺牲品：文旅产业

由于旗下商住产品销售出现明显下滑，2017年11月底，王永红决定以现金方式收购海南超级大盘“半山半岛”等项目股权，收购该项目资产包涉及金额58亿。

然而，由于国家环保督查的影响和半山半岛涉及多项质押，收购最终于2018年2月宣告失败，又有数十亿元高成本资金陷入这个大坑，并且短期内很难追回。

至此，中弘雪上加霜。

文旅项目虽然拿地容易，成本也低，但前期投入成本极高，变现困难。主要依靠后期文旅产品中的商业和住宅地产进行变现，以此来冲抵前期开发和后续运营中付出的巨大资金成本。

身家百亿的中弘又遭遇了融资难的困局。中国融资政策收紧、监管措施不断加码、官媒报道也越来越咄咄逼人，这些让中国的房地产开发商们感到了阵阵寒意。随着生存环境越来越恶劣，楼市热度开始退潮，于是各方矛盾浮出水面，博弈加剧，经济下行压力加大。

从长远来看，我们更愿意看到一个平稳健康的房地产市场，而不是一个大起大落，不知何时就会摔得粉身碎骨的市场。

所有的这些政策压力，远比想象的更严厉。压力之下中弘的领军人物王永红已经跑路失去踪迹。同时，不出意外，12月27日将会是中弘在A股的最后一个交易日，随后深交所将对公司股票予以摘牌。届时中弘将成为有史以来第一家无法偿债而面临倒闭的上市房产公司。

（本文来自于楼市寒冬）