燕郊爆发！地铁3站变4站，京投2.5亿抢地铁物业，又推3块宅地

三年不鸣，一鸣惊人。这句话用在燕郊身上，非常恰当。

近一段时间，燕郊楼市冰封的惨状，在各家媒体上频频曝光，成为中国楼市调控最惨“榜样”。但是燕郊乃至环京的春天就要来了，并且会比预想的还要快。

就在于楼市资本论发现，燕郊一下整出来三件大事，震动不已。

第一件大事，燕郊地铁线即将落锤，增加到4站地，和通州副中心紧紧相连！

第二件大事，北京地铁公司在燕郊2亿拿地即将开工，板上钉钉！

第三件大事，在住宅用地断供三年后，燕郊终于再次迎来住宅用地入市，而且一出手就是3块！

可谓，三喜临门，环京人心振奋！

【一】燕郊大事件一：地铁22号线燕郊增至4站

北京副中心正在加紧建设，如何深度联结北三县，推动区域经济的融合？这是平谷线地铁要优化的核心原因。

北京地铁22号线也称平谷线，因为要穿越河北燕郊、三河通往平谷区，影响近百万燕郊北漂的日常通勤还涉及到环京区域首条跨省轨道交通的建设，一直以来，就是北三县乃至整个环京民众心里的大事。

然而，此前已经举办开工仪式的平谷线地铁，莫名就没了动静，官方回应是需要进一步优化，更是让大家忧心忡忡，怕给优化没了。

近日，传出来的消息，根据人民网等权威媒体披露的最新改线方案，平谷线优化方案终于要尘埃落定，燕郊非但没“凉”，反倒更“火”。

楼市资本论了解到，平谷线优化后，在三河市境内比之前反倒多了1站，从3站变为4站，其中燕郊区域3站，分别在燕郊南城、核心区（神威北路站）以及临近高楼镇设站。从燕郊南城2站就能直达行政办公区，4站就能直达副中心枢纽，也就是从天安门到金融街和国贸的时间吧。与此同时，优化后的平谷线方案，还缩减了平谷境内的站点，原定的5个站缩减为3站。

楼市资本论认为，一定程度上来讲，优化后的平谷线成了“燕郊线”。

优化前平谷线示意图

传出的优化后“燕郊线”示意图

楼市资本论认为此番线路优化，从合理性来看确实更能满足民众的期待，是真正的“利民工程”。

第一，优化后的线路经由通州副中心再进入河北燕郊，再去往平谷。可以说是对通州副中心辐射带动北三县，已及两地“统一规划、统一标准、统一政策、统一管控”政策的最好贯彻落地。

第二，地铁这种最影响民生的基础工程修建，首先要考虑的就是能否惠及更多人。数据显示平谷区人口数量仅为40多万，而不算三河市区，单燕郊人口数量就已经超过100万。并且燕郊大多数都是有进京通勤刚需的“北漂”，而平谷多为本地人。因而平谷减站，燕郊加站，地铁布局更为合理。

第三，优化后的地铁先经过北京东部最热发展区域副中心，再贯穿整个燕郊，沿线人口分布更为密集。如此，对平谷区民众及三河燕郊民众进京和彼此来往交流，都更为便利高效。后期不论是对线路的运营成本回收，还是对区域经济的发展促进都会更明显。

此外，消息人士透露彼时北京城市副中心选址通州潞城为核心区开建，本来就有考虑一河之隔燕郊的庞大人力资源，能够更好的补充到副中心这座新城的建设中来。燕郊地铁多站点直连副中心，也是应有之义。

楼市资本论看来，估计谁也没料到，燕郊地铁会是这样喜大普奔的一个结果吧，还真是一波三折好事多磨，希望正式规划尽快公布吧！

【二】燕郊大事件二：京投2.5亿抢地铁物业

号称亚洲轨道物业专家的京投发展，来燕郊重金抢地铁物业了！

燕郊地铁新线路消息出来后，有不少人觉得该线路的真实性缺少权威证实。

没有官方消息，仅是“人民网”转载，也不是“人民日报”转载，所以并不权威。楼市资本论认为，除了此番线路优化在逻辑上合理，在落地操作层面的真金白银，已经也有实迹可寻。

11月21日晚间，京投发展发布通告称，公司全资子公司京投置地与北京益达生投资公司，联合参与了三河市YJ2018-005号国有建设用地使用权的竞买，并于21日收到三河市国土资源局的成交确认书，以人民币2.55亿元的价格获得该地块的使用权。

公告显示，此地块位于河北省三河市燕郊高新区，建设用地面积5万平方米，建筑控制规模15万平方米，属于商业用地。项目还包括规划要求新建2250平方米的轨道交通平谷线（三河段）业务用房。

京投发展总策划师戴嘉宁表示，“拿到这块儿地和京投发展依托规划中的北京地铁22号线（即平谷线）进行轨道物业开发有密切的关系。”

楼市资本论经过调查发现，京投发展的实际控制人，就是北京市主管地铁等轨道交通的北京市基础设施投资有限公司。可以判断出，京投此时从燕郊拿地，就是为了地铁开建铺路，打好前站。

楼市资本论认为，京投大手笔出手燕郊投资，肯定算是燕郊地铁规划落地的一记实锤！所以说，怀疑派可以放心了。

【三】燕郊大事件三：断供3年后，推出三块地

借着地铁利好，土地出让也出手了！

楼市资本论获悉，三河市国土资源局挂出位于燕郊的三幅住宅用地，挂牌时间为12月18日至29日。自从2016年京津冀协同发展规划明确公布，三年时间里，燕郊就再也没有推出过住宅用地。

这三幅土地均位于燕郊102国道以南，具体位置在燕郊现代服务产业园区以南和迎宾路西侧，目前旁边有天洋城四代和夏威夷蓝湾等已经建成的住宅项目，此外还有金谷isoho等非住宅项目。

信息显示，三幅土地总面积为176.73亩，总建筑面积为21.21万平方米，起拍价为10.11亿元，按照这一价格计算，起拍楼面价在5000元/平方米左右。目前周边港中旅、夏威夷蓝湾、天洋城四代等小区二手房价格普遍在1.8万元/平方米左右。

未来新楼盘推出时，配套成熟，项目看好，市场看涨！

楼市资本论认为，从京投入手商业用地到燕郊3块住宅用地开卖，土地市场的风向很明确，破冰了！再考虑到地铁线落地的强大利好，燕郊楼市的回暖迹象已经开始显现。

【四】燕郊楼市价值判断：2.4万/平米起

既然燕郊地铁消息多半属实，土地市场又春风频频，回过头来再说说影响。

城市建设发展中，对地铁最敏感还是楼市。所谓地铁一响，黄金万两。这个“黄金万两”主要的体现之一就是房产大幅升值。此番优化后的地铁线路，可以说把燕郊和通州副中心紧紧绑在了一个地理板块上。

可以说，目前燕郊不到2万的房价显然是大大低估了！

链家APP数据

换句话说，副中心的房价就是燕郊房价的天花板。保守些，就以通州与燕郊交界区域的房价作参照就是3.9万元/平米。

而地铁先过燕郊终至平谷，以地铁远近逻辑看燕郊房价理应超过平谷，但是毕竟平谷有北京光环护体。燕郊房价不能超过平谷总不能比平谷低吧，所以目前1.7万/平米的价格实在低的离谱。

平谷楼市均价应该是燕郊楼市的地板价，即2.4万元/平米。随着未来地铁线的开通运营，上涨概率100%。

近段时间，各界对于燕郊以及北三县楼市有很多预测分析，有乐观派，也有悲观派。有一点相信大家意见统一，那就是这里是全国限购最严的区域。最严政策下，这一轮房价的下跌也基本上是全国最猛的了。

楼市资本论相信市场的力量，市场有时会被政策一时间扼杀，但终究还会把失去的夺回来。北三县与北京城市副中心唇齿相依，这是怀柔、延庆、房山们，永远眼馋的地利。可以预计，燕郊的复兴，指日可待！