870万人的政策2亿人躁动，菏泽取消限售的示范效应将显现

12月18日，大家倾听四十年改开大会，深感振奋之时，870万人口的山东菏泽出手了。

“取消限售”四字惊雷，竟然打响了2018全国楼市调控放松的第一枪，不知道让多少套中人惊喜的一夜无眠。

楼市资本论也第一时间关注到了这个重磅消息，觉得菏泽毕竟只是个三四线城市，顶着“房住不炒”的国策搞这么大动静出来，别一会再取消了。

最新消息是，12月19日下午，菏泽住建局发了个情况说明，简单说就是“菏泽取消限售是为了遏制二手房价上涨，是深思熟虑后的决定”。翻译一下，意思是：我们菏泽限售时的情况，你们外省人不了解，现在取消限售也是为了控制房价。

好吧，我们姑且认为，地方政府压力太大，这样解释也是比较完美了。因为我们都知道，只有房地产才能救经济啊！

楼市资本论乐观的判断，在菏泽勇敢带领下，楼市调控放松信号一旦确定，第一轮三四线城市的效仿者，定然会互相壮胆增多。

【一】第一个问题：菏泽真是中国棚改第一市？

楼市资本论和大家一样，想知道，这样一个山东小城，为何能干出这惊天的事。

菏泽市位于山东省西南部，是地级行政区，全市873万人，2017年GDP是2820亿元，当地房价在省内排名靠后。

据房天下发布的菏泽在售新房价格，多数集中在4000元/平米到7000元/平米之间。另据吉屋网数据，目前，菏泽新房均价为6080元/平米，二手房均价为6441元/平米。

就这样的房价水平，一言以蔽之，菏泽就是一个典型的三四线城市。

然而，菏泽又是不一般的。

山东乃是近几年全国棚改规模第一大省，菏泽却是山东省内棚改规模第一大城市。菏泽仅2017年就改造了18.2万户，假设按一户平均4口人来算，棚改涉及人数约70万。而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及约100万人。菏泽堪称“中国拆迁第一大市”，土地市场十分活跃。

数据显示，2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元，位居全国300城土地成交收入排行榜第28位，这个排名很厉害连一线城市深圳、准一线城市厦门都超过了。

如此大体量棚改也为商品房市场带来了大批量刚需，在棚改货币化安置时，这些准刚需们会大量涌向楼市。但是，随着全国棚改政策的调整，房价上涨压力大的城市，更多采用就地或异地还建的方式，而非货币化补偿，菏泽市场难免出现需求断层。

与此同时，菏泽城区在售、待售项目110个，其中包括普通住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺、专业市场等。菏泽居民收入普遍较低且增幅缓慢，购房支付能力捉襟见肘、制约需求增长，市场供过于求压力显现。

楼市资本论认为，这就是菏泽打响调控放松第一枪的真相，这个典型的库存压力过大的三四线城市，已经等不及到2019年，就率先放松了当地的房地产调控政策。

想想也是，全市遍地开花的棚改项目和新老盘，全堆在市面上消化不得，得采取措施啊！

【二】第二个问题：为何放松调控选择“取消限售”？

菏泽住建局不是说了么，认真考虑后觉得合理才取消的。那就奇怪了，此前限是为了防止房价上涨，现在取消依然是为了防止房价上涨。

这里的逻辑怎么解释？

有专家把话挑明了，房产专家谢逸枫表示：“限售政策自2017年实施以来，遏制炒房、抑制房价上涨的作用不是很明显。限售对首次购房与改善性住房需求的影响意义不大，遏制期房投资投机的效果也不大。”

原来，胆大如菏泽住建局也是柿子专挑软的捏。这个政策出来更多还是试探性的啊，投石问路而已。

不过楼市资本论认为，赶在这个节骨眼上试探，也确实说明了地方压力太大，实在抗不住了，菏泽住建局只能硬着头皮把政策出了。

数据显示，2018年是房地产调控政策出台最密集的年份，各地出台的调控政策多达444次，预计全年在450次左右，年内调控政策出台次数同比涨幅高达75%，刷新了历史纪录。不过，11月至今，楼市调控政策明显减少，只有苏州、承德两地对限购政策有所升级，其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。

俗话说物极必反，现在看来最严的调控政策出尽，效果还是比较显著的。最近两次国家级重要会议上，都没有在提到房地产，表明调控预期已经达到。

菏泽这会出一个不痛不痒的放松政策，时机力度都拿捏的还是用心良苦的。楼市资本论想说，菏泽住建局真是有勇有谋啊！

【三】第三个问题，此次放松会有什么影响呢？

菏泽此番取消限售主要就是两条：取消限售（本地2年外地3年）的规定和降低商品房预售资金监管标准。主要影响楼市资本论认为，有以下四点：

1、就菏泽本地而言，首先对当地楼市是个利好，特别是“降低商品房预售资金监管标准”对开发商可是吃了个大甜枣，年底回款有望。上级主管部门没有干预的情况下，不排除菏泽后期根据市场情况，有进一步放松的可能，比如取消限购。

2、菏泽的这招投石问路不单是帮自己投的，一石激起千层浪，很多和菏泽情况类似的城市，不排除也会跟进，出台取消限售政策。

在全国有90多个不同级别城市执行了限售政策，山东省内就有包括青岛、济南、威海、聊城、滨州、德州、东营、菏泽8个城市有限售政策，或许很快就会有动作。

3，这件事引发这么重大的关注效应，对市场预期影响也很大，会减少大家的看空情绪，对于当前下行的全国楼市，有托底效应。

4、对改善性需求，政府支持的态度可能会漫延。菏泽毕竟是三四线城市，估计对一二线的楼市政策影响有限，但是对于其他城市或将引发跟风效应，放松调控将向更多城市蔓延。尤其是那些库存压力较大的三四线城市，或将跟进松绑调控，以便支持市民自住以及改善性购房需求，更好地实现库存去化。

事实上，楼市已有回暖迹象，房贷利率在核心城市正全面下调。

楼市资本论注意到，值得一提的是，从今年10月开始，有好几个城市开始下调房贷利率，杭州之后，北京、深圳、广州、南京、厦门等城市的各大银行也相继宣布下调房贷利率。

融360发布的报告也显示，11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况，同比则上升6.53%。

这是2017年以来，全国首套房贷利率在连涨了22个月后，首次出现“零涨幅”。房贷利率停止上涨，同样是金融放松调控的积极举措。

楼市资本论认为，菏泽此次取消限售政策，信号意义极强，预示着调控政策或将实质性转向，新一轮放松调控潮将可能波段式出现。地方政府将有更多的自主权，以便根据各城市实际情况做针对性的调整。

2014年南宁北部湾取消限购，一年后楼市进入为期两年的高速上涨期。这一次菏泽之举，是又一次楼市政策从紧到松的重要变化。

效果如何，一年后见。