三环资本论：中国楼市核心区收官战，十万精英奔赴丽泽西局

全国楼市看北京，北京楼市看三环。

北京楼市本身就引领全国楼市的发展风向，自从北京二环内确定“中央政务区”后，可以说，北京三环的绝版区域，就成为观察全国楼市的风向标。

三环每年流动的都是上万亿的资金。从东三环的国贸CBD板块引领全国中央商务区建设，到新晋热门区域“西三环丽泽-西局金融板块”强势崛起，见证三环资本论的勃发。

楼市资本论认为，北京三环作为中国楼市核心区，东三环国贸板块住宅建设基本告罄，其年度地产收官战，十万精英奔赴西三环的盛举，堪称低迷楼市中一颗亮眼的定盘星，更是让全国市场关注。

楼市资本论研究院认为，西三环的“丽泽—西局”板块正在紧追东三环的中央商务区，九龙仓西城天铸年终压轴登场，以77800的绝版价格上演三环资本大戏，改写北京楼市豪宅格局。

【一】中国楼市的三环资本效应

为什么把北京三环作为中国楼市的风向标？

首先，北京的首都地位、经济体量和资源聚集能力，决定了其左右楼市走向的引领和主导作用。

其次，作为北京经济和投资活动的主要集聚地，三环无疑是中国楼市的核心区，是中国资本最密集、最具投资价值的板块。

去年5月，《北京城市总体规划（2016 年-2030 年）》明确了北京“一核一主一副、两轴多点一区 ”的城市空间结构。将“中部核心区”从北京主城区中剥离出来，意味着二环以内的东城、西城未来极有可能合并重组成为中央政务区，直辖中央，主要承担首都功能，与北京的投资、创新、商务等经济功能完全脱钩。

此举将深刻改变北京政经和楼市格局，进一步强化三环的经济功能和投资价值。

据总规，西北三环的海淀将以科技创新、文化中心为主导功能；东三环的朝阳将强化国际交往职能，成为国际一流的商务中心区；南部的丰台区定位于首都高品质生活服务供给的重要保障区及对外交通枢纽。

楼市资本论研究院认为，以这版总规为分水岭，北京三环的商务中心和资本格局2018年开始上演历史性转换。如果说，此前是东三环国贸CBD一枝独秀，那么，随着大兴国际机场明年建成投运，三环西南角的丽泽金融商务区（FBD）将同步崛起，与国贸CBD双雄竞逐、并驾齐驱。

【二】东三环：国贸CBD板块传奇

作为城市名片和经济实力的象征，中央商务区是现代化国际大都市的一个重要标志。

北京中央商务区最初规划时即以国贸为中心，沿建国门外大街和东三环组成的“金十字”四向延伸。东三环作为财富中心的地位由此确立，并进而形成北京城“东富西贵”的政经格局。

这个财富中心家底如何？

楼市资本论了解到，数据显示，到2017年，北京CBD内聚集了19000家企业（其中外资企业1万余家、传媒169家、跨国公司地区总部94家），GDP高达1200亿，富可敌国。

30年沧海桑田，东三环国贸板块汇聚国际人流、物流、资金流、技术流、信息流，上演了一本堪称教科书式的创富传奇。原来厂房连片的大北窑工业区化蛹成蝶，蜕变成为可以与纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯、香港中环比肩的CBD。

在这个过程中，首都国际机场的作用不可忽视。楼市资本论注意到，国贸CBD的演进步伐，竟然与首都国际机场的扩展“神同步”：

1992年，国家批复T2航站楼建设，北京CBD同年纳入北京总规。

1999年T2航站楼正式投用，CBD建设也初具趋形，与中关村、金融街三足鼎立。当时流传一种说法，“出首都机场的十个外国人，有九个是奔CBD去的。”

2008年，T3航站楼和第三条跑道建成投用；北京CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，面积达到7平方公里，形成了以国际金融为龙头、高端商务为主导、文化传媒聚集发展的产业格局，成为全球顶级商务区之一。

这种“神同步”绝非偶然。背后是资本施展其神奇魔力，点化出一曲CBD与国际机场相互成就的“双星”大戏。

30年河东，30年河西。2018年，北京三环还是全球资本的最大集聚地，但风水已从城东转到城西南。北京CBD与首都国际机场的“双星”故事，今天还在重演，不过主角已经换位，变成了丽泽FBD与北京新机场。

【三】西三环：丽泽-西局新金融板块崛起

丽泽FBD地处北京西南二、三环之间，最早在2008年《关于促进首都金融业发展的意见》中明确金融定位；2010年确定规划设计方案：规划范围8.09平方公里，其中核心区2.81平方公里，是三环内最后一块成规模的开发区域。

2014年底北京新机场在大兴开建，给丽泽商务区注入了强劲动力，使其开发建设全面提速。影响所及，毗邻的西局地块，作为给商务区配套的高端住宅区，接下来两年土地市场接连拍出高价，诞生了好几个北京地王。

经过近四年的密集开发，丽泽FBD现在高楼数量已经挤进北京前三甲，仅次于朝阳CBD和望京商务区，未来将直追上海陆家嘴。据规划，商务区到2020年GDP将超过400亿元，入驻龙头企业60-80家，企业资产总规模达到5000亿元以上，吸纳高端就业6万人左右。

今年11月，连接北京城区和新机场的新机场线确定向北延长到丽泽FBD，并在这里设置城市航站楼。北延线预计2021年完工通车，未来将与北京地铁14号线、16号线、11号线在丽泽“四线换乘”，到新机场仅需20分钟。

这条机场线将丽泽FBD与大兴国际机场联为一体。可以预期，在新机场强力带动下，丽泽将成为全球金融版图中最耀眼的那颗新星。

【四】十万精英奔赴“丽泽-西局”板块

丽泽FBD的兴起，正在重塑北京三环的楼市格局。其标志便是毗邻的西局板块，从一块价值洼地迅速崛起成为备受关注的高端住宅区，被媒体称为“北京城市顶豪新中心”。

这种说法并非空穴来风。从政府意图来看，丽泽商务区建设与北京城南行计划紧密相连。今年新版城南行动计划，明确在丽泽商务区及周边地区统一住宅配置，整体解决高中低三个档次的住宿需求。

西局作为承担商务区宜居功能的高端配套住宅区，已经是公认的事实，原因如下：

首先是稀缺的土地资源。

早在2012年，北京就停止了三环内住宅用地的供应，四环内的新房供应也即将告罄。现在的丽泽商务区，是北京三环内最后一块成规模的开发区域，而西局，也将是三环沿线不可复制的绝版地块。

其次是优越的区位交通。

丽泽-西局板块拥有三纵三横三轨道、两高速、一机场的立体交通，紧邻地铁十号线，未来16号线、14号线、11号线与新机场线四线换乘，交通出行十分便利，20分钟内直达金融街、公主坟商圈以及北京西站、北京南站、大兴国际机场等交通枢纽。

最后是顶级的功能配套。

板块周边拥有成熟完善的公共配套，堪称全球顶级：医院有北京市电力医院、解放军307医院；学校有清华大学附属中学（丰台学校）；丽泽作为企业总部集聚地，规划了9个五星级/超五星级酒店和其它大型商业配套，在金融、商业、休闲等领域可坐享全球顶级服务。

楼市资本论认为，这三点不但决定了丽泽-西局板块的高端居住属性，还意味着未来投资价值将继续升级。可以预期，十万商务精英将携带巨额资金向这里迅速集聚，重演国贸CBD的创富传奇。

【五】九龙仓西城天铸压轴登场

过去三年，西局板块的投资价值就已得到充分挖掘。国内巨头房企纷纷落子，扎堆布局。

楼市资本论简单梳理一下这两年新开楼盘，西局竟然云集了招商中国玺、华润昆仑域、懋源钓云台、首开华润城、泽信公馆、紫辰院、龙湖西宸原著等近十座高端大盘。其中，售价最高的钓云台每平米卖到11.27万，中国玺和昆仑域的单价都在9.5万以上，最便宜的泽信公馆，单价也达到7.7万。

香港百年房企九龙仓也看中了这块风水宝地。九龙仓始创于1886年，原本是香港九龙尖沙咀最大的货运港。1980年，包玉刚通过增股获得了控制权，九龙仓从老牌英资洋行成为华人企业，开始在中、港两地高速发展。

楼市资本论获悉，在北京楼市年度收官大战中，这个案名“西城天铸”的西局准豪宅洋房将于近日开盘，成为丽泽-西局板块高端大盘中的压轴之作。

据说这次开盘70%为90平米以下的精品两居、功能三居户型，可以补齐丽泽-西局板块内的中小户型。

值得注意的是，西城天铸系限竞房，销售均价不超过77800元/平方米，且最高单价不超过81690元/平方米。而与之邻近的保利百合花园，今年二手房成交均价83336元/平方米；龙湖西宸原著则达到117614元/平方米。由于新房与二手房价格倒挂，成为绝无仅有的三环资本机会。

2018年是中国楼市的转折点，也是房地产格局变化的转折年！

楼市资本论认为，西城天铸在岁尾压轴登场，由此具有了某种特别意义——不仅仅是单个楼盘的上市，而是代表着“丽泽-西局”整个板块的成熟和崛起，可以视为三环楼市走势和资本格局转换中的一个标志性事件。

历史车轮从眼前隆隆驶过，幸运女神和财富天使已降临，资本财富的新故事又要上演。