南京房价涨、合肥限购松、成都利率降！三大省会引领楼市第一波

2019中国楼市注定还要上演精彩大戏。

中国著名的三大楼市省会，已经忍不住出手了。元旦南京楼市开演开发商集体上涨事件，合肥在事实上的放松楼市限购，成都房贷利率9折首次出现，都成为岁末年初，震动市场与看客的消息。

2019年国家政策定调中多次提及到了“因城施策”，市场果然也从这里开始突围。

楼市资本论注意到，从去年12月份陆续有山东菏泽、广州、珠海、杭州等城市开始调整调控政策的城市来看，“因城施策”的方法也正在逐步扩大。

现在三大省会城市的“因城施策的入局”入局，对于稳房价的实施，无疑是巨大的冲击。

吴晓波预见2019中表示，房地产行业仍然非常纠结，大规模人民币增发和居民消费的恐慌，不动产仍然是一个巨大的承载物。

楼市资本论认为，从2019年一季度开始，房地产政策的波动，就成为我们全年做出投资规划的最大依据。

地产年度序幕打开，能者入局吧！

【一】南京：元旦楼市集体哗变，多个楼盘涨10%-15%

南京作为上海与杭州的房价弟弟，一直是不甘心的。

南京本地媒体的一篇《今天，南京多家楼盘集体宣布涨价！》消息，元旦期间有5家开发商宣布不同程度涨价或折扣优惠全部停止。让全国房民惊呼！

这场涨价风波的带头大哥，就是中交地产开发的“中交锦兰荟”。还包括南京桥北弘阳时代中心、河西南正荣中心、江宁绿地理想城、城东时代天樾、江北高新区弘阳燕澜七缙等楼盘。

2014年6月20日，中交投资有限公司通过招拍挂方式取得南京海峡两岸科工园NO.2014G31地块，住宅楼为9-11层小高层住宅，项目总投资约31亿元。该楼盘上在2016年7月首次开盘，当时的房价为17500元/㎡，开发商一次性加推了500余套房源，在开盘当天就被买房人一抢而空。两年多过去，中交再次加推，不过此次将楼盘均价提升至了均价约20000元/㎡。

值得注意的是，南京近1个月签发的销售许可证中，有10家楼盘都实实在在涨价了，最高上涨25800元/㎡。

根据统计，南京2018年12月份新房均价为22199元/平方米，二手房均价为28501元/平方米。自12月开始，南京楼市成交量开始攀升。以12月17日—23日周期为例，成交量环比大涨7成多。

近期南京有多家楼盘的房价较以往有所提升，不再“坚守”之前的限价“天花板”，提价幅度在10%-15%左右。尽管目前限价有所放松的板块主要分布在主城周边的非热门区域，不过从趋势上看，2019年逐渐“扩散”至河西等热销板块并非没有可能。

先周边，再进城。南京楼市的新一轮上涨，会是这样的路径吗？恐怕可能性是极大的。

楼市资本论看来，南京楼市的调控压力不小，购房者与开发商的博弈将进入高潮。

【二】成都：银行利率9折，钱又要流向房地产？

楼市资本论看来，影响2019年房贷利率变化的主因，不在于央行和银监的窗口指导，主要在于市场化利率的波动。

• 据1月2日最新消息，中信银行对成都的首套房客户执行9折按揭利率，9折房贷利率在热点城市中尚属首例。

• 此外，平安银行、渣打银行、兴业银行和民生银行也对成都首套房客户提供基准利率，其中平安银行和兴业银行在合作开发商重点项目中定向为征信评级优质的首套房客户提供9折利率。

自2018年5月后，成都房价急跌。中信等银行对于成都首套房贷打九折，看来是放贷额度充裕，一时间用不完。信贷宽松之后，钱这是又要流向房地产？！

成都消息一出，又有很多群友问，现在到底能不能买房？我们的回答是肯定的：买！因为，目前的房贷利率竟是20年历史低位。

去年以来成都的房贷利率和房价一样，一直都处在一个持续上升状态，不少购房者抱怨当前利率很高买房不划算。那么真相究竟是怎样的呢，一起来看下图：

我们从图中可以看到，中国房地产历史上三个波峰三个波谷。1996年的利率是最高的达到了15.12%，其次是2007年达到了7.83%，最后是2011年达到了7.05%，而2016年则是历史最低位房贷利率才是4.165%。

你会惊奇的发现，当前房贷基准利率处于过去20年房贷利率的历史低位。

4.9%的基准利率，按目前成都5大国有银行首套普遍上浮15%那也就是5.64%。这还要低于2015年3月1日开始的5.9%基准利率。信贷政策宽松也是导致2016、2017楼市疯狂的重要原因之一。

2018年信贷稍微宽松了但贷款增速越来越低。央行数据显示三季度末个人住房贷款增速比上季末低0.7个百分点18年是相对平稳的一年。

楼市资本论看来，从目前国家的财政和货币政策看都有放松的迹象。在新一轮货币宽政策之下，房贷利率之前上涨的一波，现在回落也很正常。

所以未来一段时间，房贷利率会进入一个下降周期。这个下降2019年初开始，未来一段时间也会持续，但幅度不会太大。当年8折房贷利率满江湖的大好时光，怕是一去就不会再复返了！

【三】合肥：楼市放松限购，当年小龙要翻身？

在楼市资本论看来，从一定程度上说，保合肥楼市，就是保安徽经济。

2016年，合肥楼市涨幅全国第一，可谓赚足了眼球。然而接下来2017年却迎来了市场冰冻。

看到政策严厉的调控，很多投资者开始观望，需求量减少。结果就是，供过于求，房子卖不出去了。2017年合肥新房成交量同比下跌73.78%，像坐了一场过山车。

于是乎，曾经的中国楼市四小龙之一的合肥，悄悄松绑了限购。合肥目前调整后所执行的限购政策是：合肥市四县一区(长丰、肥东、肥西、庐江四县及巢湖一市)家庭户无需提供社保证明即可购房；合肥市(含4县)集体户、非合肥户口(安徽省各地级市、外省)只需提供1个月社保证明(剩余11个月社保科补交)即可购房。

合肥楼市放松的智慧在于，静悄悄的进村，开枪的不要。

即使媒体疯炒，合肥也是不承认。毕竟，在中央“房住不炒”定位和“因城施策、分类调控”精神指导下，即使合肥楼市适度放松限购，也是在政策允许范围内的。

“如果真的实施的话，主要还是因为市场受调控的影响，(自限购以来)合肥市场已经持续低迷很长时间，稳定市场是主要目的。”有专家如此说。

楼市资本论看来，自2018年下半年，整个合肥市场尤其从七月底八月初开始总体呈现一个持续下滑的态势，因此“稳信心”是政府的最核心目的。

更重要的是，作为安徽省的省会，首位度第一的合肥，是带领全省发展的发动机，目前还处于快速发展的过程当中。楼市的稳定对于合肥城市的发展，应该说是一个非常重要的因素。

信心比黄金更重要啊。所以从一定程度上说，保合肥楼市，就是保安徽经济！

房价下跌趋势一旦成形，再来强行扭转，就来不及了。民间一向是追涨杀跌，市场恐慌情绪会进一步形成恶性循环，彻底无人接盘，房价断崖式下跌。这是非常可怕的。

取消限购，并非政府有意托市，同时也是基于当前非常严峻的财政压力。去年以来，土地拍卖屡屡流拍，房地产公司也在喊着活下去，去库存降低负债，没有拿地意愿。无疑会导致财税收入急剧下滑。

公开放松政策，给市场的一个信号，就是政府有意维护市场稳定，不会让房价下跌多少，从而引导刚需入市。还是那句话，合肥兴，则安徽兴。

三大省会城市的楼市正在积极的变化，会有蝴蝶效应出来吗？那么，今年到底能不能买房？

2019年的房地产调控工作，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上强调，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

楼市资本论认为，从“强化逆周期调节”、“因城施策，分类指导”这些思路来看，后续或将有更多的城市在取消限购、限售方面有所动作。无疑，2019年的楼市还是相对看好的。

还是那句话，如果你是刚需，就大胆杀入市场；如果你是炒房，就先断了这个念想；如果你是投资市场，为中国房地产行业的进步出力出钱，那么也欢迎入场。

未知永远存在。重要的是，对时间有信心，相信物价上涨的永恒性，相信人类改善居住环境的永恒性。