新年降准第一枪打响，8000亿的财富新周期！楼市将逐步回暖

楼市资本论研究院解读

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2019年1月4日，下午5时许，央行一纸声明，打响新年降准第一枪。

据央行官宣，为支持实体经济发展，优化流动性结构，降低企业融资成本，决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

央行负责人表示，此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上今年一季度到期的MLF不再续做，净释放长期资金约8000亿元。

楼市资本论解读认为，央行此举不仅仅是对冲春节前由于现金投放造成的流动性波动，给民营企业输血；结合去年以来的一系列降准动作，2019年将继续沿习稳健中适度宽松的货币政策。可以看出国家对经济整体发展已经开始做出预调微调，未来的债市、股市及楼市里的财富流向也将出现新变化，宣告了国民财富新周期正在悄然来临。

【一】降准纾困民企，开启国民财富新周期

中国民营企业尤其是小微企业融资难、融资贵的难题，是在2018年四五月间集中爆发的。彼时，一批民企上市公司接连出现债务违约，开始引起政府高层的关注。

从三季度开始，国家层面即开始纾困行动。下半年的国务院常务会议上，有两次提到促进实体经济发展，三次提出优化营商环境。在高层统筹和授意下，“一行两会”各自出招，定向降准、再贷款、担保、扩大合格抵押品范围、针对民营企业的债务融资等金融工具纷纷落地。

12月23日召开的中央经济工作会议，更将“解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题”纳入2019年宏观政策基调。会议在宣布宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策的同时，特别强调稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。

1月4日，李克强新年伊始首次实地考察选择中国银行、工商银行和建设银行普惠金融部，并在银保监会主持召开座谈会，表示将进一步采取减税降费措施，运用好全面降准、定向降准工具，支持民营企业和小微企业融资。

总理话音刚落，当日下午晚些时候，央行降准随即跟进。由此可见，央行此次降准，与此前一系列操作及宏观政策思路一脉相承，指向相当清晰，即通过金融工具为民企纾困，开启国民财富新周期。

【二】降准力度加大，未来降息可期

如果进一步拉大宏观政策视野，按照2014-2016年“先定向后全面，先降准后降息”的路径，央行此次降准，标志着货币政策宽松或将从初级阶段进入中级阶段，未来降息可以期待。

2014年以来，中国经济下行压力持续加大，到2018年末，从已公布的经济数据来看，宏观经济整体处于国际金融危机以来最差水平，部分指标甚至与经济危机时期相同。

在经济下行周期，需要货币宽松进行逆周期调节。我们看到，为稳定经济，央行去年先后四次降准，释放资金累计21500亿。而今年第一次降准，即释放资金约1.5万亿元，可见降准动作依旧，但力度显著加大，已经进入全面降准的新阶段，离下一步降息为时不远了。

值得注意的是，10月7日央行宣布年内第四次降准，时间在国庆长假最后一天；而本次降准的宣布时间，则选择新年上班后第一个周末。楼市资本论认为，两者异曲同工，提振市场预期和信心的意图非常明显。

央行为什么在此时突然加大放水力度？楼市资本论认为有两个关键因素：

首先是中美贸易谈判。中国商务部对外证实，1月4日上午，中美双方举行副部级通话，确认美国副贸易代表格里什将于1月7日至8日率领美方工作组访华，与中方开展新一轮贸易谈判。央行下宣布降准，提振经济信心，在楼市资本论看来，无疑是争取谈判主动权的配套动作。

其次是宏观经济走势。以去年年中“坚决抑制房价”为拐点，中国楼市开始掉头向下，紧接着土地市场降温，土地流拍创新高，叠加棚改货币化比例降低，投资面临下行压力。反映到宏观经济上，三季度仅增长6.5%，与一季度6.8%、二季度6.7%的增速相比，下滑势头明显。虽然四季度数据尚未公布，但稳经济、稳增长、稳就业、稳收入已经提上政府日程，刻不容缓。

【三】经济企稳，楼市大概率同步回暖

楼市资本论看来，本次降准对楼市有以下影响。

1、降准对房企的影响

降准意味着银行将从央行获得更多廉价资金，从而也有了更多的放贷资金。所以，即便是定向降准，监管层强调会继续抑制资金进入楼市，对高喊着要“活下去”的房地产企业们来说也是很大的利好。

毕竟市场整体的流动性放松，对于房企融资从额度到容易度都会有很大提升。再加上，目前市场对未来的大概率降息预期的一致认同，房企的融资成本也有望进一步降低。这些都构成对房企的利好。

楼市资本论认为相对大环境而言，降准之下房企的苦日子仍难言结束，未来行业内的整合、并购会依然激烈。那些规模大、实力强、土地储备多的房企会笑到最后。

2、降准对购房者的影响

如央行强调所言：“此次降准仍属于定向调控，并非大水漫灌。”一降准就是期待房价大涨，并不现实。原因在于房地产政策依然是趋紧，但对一线城市及周边或者人口增量明显的二线城市的刚需而言，未尝不是购房置业的机会。8000亿资金规模的释放，必然会对众多购房者申请贷款带来审批额度、周期带来利好。

楼市资本论认为央行犀利降准政策下， 2019年房价不会大涨，下跌怕也难了，市场大概率将慢慢回暖。不论市场里多出来的资金，是定向的给实体经济还是非实体经济，只要是循环流动的，最终方向仍是楼市。作为衣食住行用乃至医疗、教育，唯一能够累计储蓄资本的还是与住相关的产品。这是无法以个人意志为转移的。

总之，以2019新年全面降准为标志，货币当局吹响了国民财富保卫战的号角，随着流动性渐趋宽松，经济企稳向好，财富新周期大幕徐启。

机会总是留给有准备的人。听到发令枪响的你，准备好冲锋了吗？