从二环金主到环京黑马，国瑞置业219亿三级跳！百亿到期短债解决

房地产是强周期行业。当楼市步入下行通道，中型房企首当其冲。

楼市资本论注意到，也有一些规模适中的房企，在行业调控周期，加大进攻力度，实现了逆势增长。

京派房企国瑞置业，作为环京黑马，就是其中的代表。2018年楼市逆转，国瑞置业实现签约销售219.13亿元，增长约47.3％，在全国房企销售排行榜上居第99名。

从近三年销售排名来看，国瑞置业2016年突破百亿元销售大关，合约销售111亿元，排第128名；2017年以149亿销售额跃居第112名；2018年首次杀进百强，可以说一年一台阶，实现三级跳。

2018年初，国瑞置业确定了200亿元的销售目标。彼时，集团土地储备900万平方米，可售资源约590亿元，几乎全部集中在一二线核心城市及周边热点地区，平均土地成本仅4000元/平方米。

将项目分解以后，国瑞预期环京市场全年销售100亿左右，华东市场50亿，华南70亿元。最终2018全年业绩219亿，可以说，环京贡献巨大。

同时，楼市资本论也发现，业绩在飞驰，国瑞置业资金压力也是巨大的，有息负债约300亿元。可谓，业绩与负债一起成长。

【一】旧改发家：从二环金主到环京黑马

国瑞置业起步于潮汕，却被业内视为典型的京派房企。

公司创始人张章笋，祖籍广东澄海（今汕头龙湖区），1969年高中毕业后参军入伍，1980年作为转业干部分配到汕头市物资局工作。1990年代初，张章笋下海做贸易，在完成资本原始积累后转向实业，从汕头起步，涉入房地产开发。

1999年，北京崇文区旧城改造招商引资，张章笋抓住这个商机果断进京。2003年开发出其第一个在京楼盘——富贵园，以9.7亿元的销售总额跻身北京十大热销楼盘，一炮打响国瑞地产品牌。

此后，国瑞立足崇文商圈，开发了百万平米的国瑞城，这个地标性商业综合体集购物中心、板楼豪宅、商务公寓、酒店式公寓、商业街、四合院、写字楼于一体，可同时满足商务、办公、居住、购物、休闲等需要，被称为“长安街畔的建筑航母”。

张章笋也因此成为业内推许的“旧城改造领军人”。他将北京国瑞城的开发和运营模式复制到各地，相继开发了沈阳国瑞东方商城、汕头国瑞城、郑州国瑞城、海口国瑞城、万宁国瑞城、廊坊永清国瑞生态城等项目。

在此过程中，国瑞置业2014年在香港证券交易所挂牌上市，并借力资本市场快速推进全国化布局，业务扩展到京津冀、东北、华东、华南等20多个城市。

从国瑞目前的城市布局来看，北京仍是战略高地，环京则是扩张重点。国瑞置业长期扎根京城核心地带，先后布局有富贵园、国瑞城、国瑞购物中心、哈德门广场、国瑞熙墅、祈年大街国瑞城等知名项目，一度被誉为北京二环最大的“金主”。

2009年，国瑞置业跳出北京二环，开始环京布局，瞄准区域核心腹地廊坊，投资开发京南大盘——永清国瑞生态城。该项目总规划约10平方公里，前期投资约200亿元。

受益于北京楼市的外溢效应和京津冀协调发展战略，永清国瑞生态城在2016年大卖40多亿，超过北京市场，为国瑞贡献了37.6%的销售份额。国瑞也由此与重仓环京的华夏幸福、荣盛发展等河北本土房企一起，被业内视为异军突起的“环京黑马”。

【二】借新还旧，刚解决百亿到期短债

在史上最强调控的2018年，国瑞仍保持强势扩张，逆周期拿地，上半年拿地投入超过82亿元，新进入8个城市，共获取12幅地块，新增土地储备550余万平方米。

截至年中时，国瑞在全国21个城市共拥有土地储备1428万平方米，同比增加70%；货值超过1200亿，足以跻身全国房企TOP50之列。

在强势扩张的同时，这种激进策略也导致国瑞经营现金流大幅下降，负债率达到77％，使资金链显著承压。

楼市资本论注意到，国瑞置业去年有息负债约300亿元，其中一年内到期债务占比为48%，超过140亿，而包括受限制银行存款在内的现金仅为22.12亿元，短期债务流动性压力不小。

为此，国瑞置业采取了一系列财务措施调节债务结构，主要是通过发债融资、借新还旧来降低短债比率、调整境内外融资比重、调整抵押和信用债务结构。

去年6月份，国瑞发行了一笔2020年到期的1亿美元优先票据，11月又发行41.1亿元哈德门广场CMBS（商业地产抵押贷款支持证券），期限18年。这是该公司有史以来最大规模的单笔融资，国瑞置业得以偿还30亿元到期的境内债券，优化了债务结构。

但是，鉴于其还有一笔今年3月份到期的5.5亿美元境外债务，可能面临执行风险，标普全球评级曾于去年12月，将国瑞置业的长期主体信用评级“B-”及其未到期优先无抵押债券的长期债项评级“CCC+”列入负面信用观察名单。标普同时还下调了对国瑞置业全年合约销售产生现金额的预期，认为仅靠销售回款不足以偿还即将到期的债务。

雪中送炭的是，今年1月4日，国瑞置业公告称，与浙商银行、北京银行签订银团融资协议，获得30亿元贷款。此前早些时候，国瑞置业还获得上海证券交易所批准发行30亿元公司债券。

楼市资本论看来，至此，国瑞置业到期的百亿短债解决，今年二季度后短债压力可望解除。可以说，多元化融资途径和融资手段，让国瑞置业在地产财务钢丝上持续行走。

【三】环京严控，擦边球促销的无奈

不过，在调控收紧与楼市急转趋冷的压力下，尤其是中国最严格环京区域，国瑞置业为拼销售业绩，和众多房企一样不可避免地出现了擦边球行为。

以永清国瑞生态城为例，由于限购，售价从2017年年初每平米2.3万元的高点降到现在的9000元左右，经历了“过山车”式的跌宕起伏。

面对市场低谷，项目销售人员推出了一系列促销手段规避限购，包括向没有永清户口的购房者给予3年宽限时间补交纳税。在这三年内，购房者虽然不能走房管局程序，办不了网签，拿不到房本，但只要交50%的首付款，也可装修入住；期间如想出售房屋，开发商给予二手买家无条件免费更名。

另外，该项目在售楼盘中还有一些特定房型，购房者可额外获得一定的套内赠送面积。比如，约86平米的小户型，可送一间面积11.55平米的卧室，整套房屋得房率高达90%以上；110平米户型得房率为85%-90%。其具体做法是，待房管局测量完毕之后，由开发商打掉中间隔离墙，购房者只需与开发商签一个免费改造协议即可。这种促销手段被业内称作“偷面积”，因为私自改变房屋结构而涉嫌违规。

类似手法在国瑞应已成为销售人员拼业绩的常规手段，并非永清国瑞生态城所独有，苏州吴中区的国瑞熙墅因去化不理想，也曾以此促销。据媒体披露，国瑞熙墅某些产品的赠送面积不但高达55平方米，营销人员还声称可以帮忙“包装”购房资格，让购房者少付几成首付。

作为一家香港上市的品牌房企，国瑞置业如此促销，或也有其不得已的苦衷。2018年底，面对调控高压和严峻的市场形势，国瑞置业董事长张章笋在全联房地产商会工作会议上坦承，房企不同程度发生了困难，今后一段时间还会依然困难。

他将当前的房企困难归结为四个方面：

一是房子不好卖，资金回不来；

二是受金融政策调控，融资有困难；

三是调控方向不明确，不知道下一步还将怎么调法；

四是企业运营成本上升，行业盈利下降，甚至有许多项目出现价格倒挂。

楼市资本论看来，这些困难是张章笋的心声，既反映了国瑞置业当前的真实处境，也是绝大多数中型房企所面临的共同问题。中型房企是中国房地产行业的主力军，抗风险能力普遍弱一点，在面对行业周期自主突围的同时，也需要政府和社会合力相助。

好消息是，环京楼市正在明显回暖，国瑞置业的黑马日子，可以预料乐观居多。