环京楼市又见热浪！香河限购解禁，开发商趁机涨价？

北三县毕竟一脉相承。继燕郊之后，楼市的复苏之光，又到了香河。

近日，据《北京商报》等媒体报道，沉寂已久的香河楼市，因一众房地产经纪机构经纪人的楼盘推介文案起了波澜。

“通知！外地人可以第一考虑这个项目！香河大爱城已经解除限购了！”近日，一则关于香河楼盘放开限购的消息在网上迅速流传。根据消息，外地人只要在北京或廊坊任一地纳税或缴纳社保满三年，即可购买。

除上述楼盘推介文案炒作香河楼市外，一些网站上更出现了“北三县唯一外地人能买的项目，70年大产权，央企国家级养老示范基地”的宣传。

此外，据记者走访发现，近期香河楼市出现回温趋势，多家销售不仅告知购房者近期开发商会有调高房源售价的动作，还多次强调廊坊限购有望在2019年两会后解除或放松。同时，开发商协助外地购房者“办理资质”，规避限购政策购房的违规操作仍然存在。

“香河解禁”是怎么回事？

先来了解一下销售口中的“香河解禁”是怎么回事。据介绍，近日在香河的多家中介结构纷纷推出一个“解除限购”的项目，外地人只要满足北京或廊坊三年纳税或者社保，即可购买。

记者调查发现，销售人员口中解除限购的项目，实际上已获得香河当地政府的“特许”，准许其以养老地产形式承接北京老年客群。另据该项目现场销售人员称，该项目住宅产品为共有产权性质，购房者及开发商分别持有产权的90％、10％，购房者需同时满足在京或在廊坊社保／纳税满三年、家中有符合年龄资质的老人（女55周岁或男60周岁以上）。

该项目支持贷款购买，首套房首付30％，二套50％。购房满三年后，方能入市再交易，转让时须提前购买开发商所持有的10％份额，再交易对象也须满足现行购买条件。

值得一提的是，除验证“香河解禁”传闻非真、住宅限购仍存外，北京商报记者还从多个项目销售人员口中了解到，受规划预期影响，近期香河楼市有所回温，前去看房咨询的北京购房者明显增多。并且，多家销售不仅告知购房者近期开发商会有调高房源售价的动作，还多次强调廊坊限购有望在2019年两会后解除或放松。

同时，开发商协助外地购房者“办理资质”，规避限购政策购房的违规操作仍然存在。即：全款购房进行草签，补齐三年纳税或社保后正式网签，网签后再按正常程序办理房产证。也就是说，购房人通过一纸就业协议获得当地企业职工身份后，只要购房者在未来三年时间内按月纳税，纳税时间满三年且保证无断缴后，即可获得廊坊市购房资质，并顺利网签。

2019年全国两会后，廊坊调整限购？

对于销售口中的“香河解禁”，我们可以做出判断，完全是子虚乌有，无非是为了放大宣传效果，吸引购房人的眼球而已。这一点，当地销售也在自圆其说，该项目也确实是在合法的范畴里在出售，但与“不限购”完全不是一回事。

养老地产对于购房人也有要求，购房主体必然是老人，且需要满足北京或廊坊的三年社保的要求，另外，更为重要的是，将来出售房源时，接盘一方也有诸如上述的硬性要求，以后的流通性可能还是个问题。当然，政策或许是会变的，现在既然有上车的机会，还是应该珍惜的。总体上来看，还是机会大于风险。我是这样认为的。

其实，香河这个所谓的“不限购”项目也并不是个例，大概在去年10月份的时候，燕郊也有类似的“70年大产权不限购”的项目，我们曾第一时间讨论过。说是“不限购”，其实就是拿政府的保障房项目当做商品房来出售，产权也确实是“70年”，符合条件的外地人也确实是“不限购”。但仍然需要满足“三河本地无房”、“本地半年的劳动合同”以及“ 房本满2年后才可出售”的硬性条件。与此次香河的“养老项目”几乎如出一辙。

但香河现在的推出的这个项目与燕郊彼时推出的项目，市场情势已经大不相同了。最明显的一个形势，就是环京尤其是燕郊房价的“止跌回涨”，目前燕郊的房价已经连续两个月快速上涨了，这种走势也很可能会发展出“触底反弹”。“触底反弹”与“盘整震荡”这两种情形，我们此前曾经细致的讨论过。

“触底反弹”是我们大家所期待的。燕郊的走势如此凌厉，未来出现“反弹”的概率就更大了，而燕郊房价的这个表现，必然会传导至环京其他板块，就比如北三县的香河。另外，根据以上《北京商报》的报道内容也可以知道，香河的房价也在“回暖”，看房量也在增长，这也是燕郊行情传导的体现。不仅是香河，环京其他板块也应该大体不差。

最后，再来说说销售口中的“廊坊限购有望在2019年两会后解除或放松”。廊坊在今年是否会调整限购，这点我们也早有观点，在菏泽等地调整限购闯关成功后，我们就在跟进廊坊的限购调整了。廊坊的限购有理由调整，今年的外围环境也非常有利于调整限购，但碍于两大阻力。

一个是北三县“三统一”中的“统一管控”，一个是京南及环雄区域的“雄安因素”。廊坊即使想调整限购的话，恐怕也是力有不逮的。这两大阻力下，其实已经不是廊坊一个地方的事了，而且，话语权也不在廊坊这边。具体的事例有很多，在此就不例举了。

至于“2019年全国两会”这个时间节点，我认为关系不大。地方两会已经开过了，全国两会与廊坊“调不调整限购”的关联度不大。但需要注意的是，这次的全国两会是否会再次释放出利好的消息呢？如果“一城一策”或有更高层面的利好释放，那么，廊坊这边“调整限购”的压力就会小很多，2019年廊坊调整限购的可能性就要加大了。

来源：固安房价（ID：guanfangjia）