东北人口大逃离！地级市房价1平米468元，320平米仅15万

4月15日，距离首都北京1350公里外的五线城市，鹤岗刷爆了地产人的朋友圈。确切的说是鹤岗的房价，320平米的房子只要15万，单价468元/平米。楼市资本论发现这还不到帝都房均价6万元/平米的百分之一。

【一】在东北15万元能买320平米“复式豪宅”

更让人吃惊的468元/平米的房价，其实还算高的，毕竟320平米的“复式豪宅”的目标客户还是当地有钱人。网传的图片显示，一些普通房子价格还要更低。一套46平米的住房总价16000元，折合一平方米348元。

每经记者经过调查发现，网络上出现的情况基本属实。比如说，根据某二手房网站显示，鹤岗市的一个“东山沿河北小区”，一套位于7楼的46平毛坯房（一室一厅）总价只有1.5万，折合一平方米326元。还低于网络上流传的一平方米348元的价格。

上图是 “九洲松鹤小区”的一套位于6楼的50平毛坯房（一室一厅），二手交易网站标注总价也只有1.9万，折合一平方米380元。记者与二手房网站上提供的中介电话联系后获悉，在鹤岗，总价两万的房源非常多，还有许多房源的总价低于两万。是的，2万可以在鹤岗轻松买套房。

楼市资本论简单根据北京最新月工资数据，6908元/月来测算下，可以发现北京工薪阶层随便一个人也都能在3个月全款买下鹤岗一套房。

【二】人口负增长的五线城市鹤岗

为什么鹤岗的房子这么便宜呢？

百度资料显示，鹤岗是黑龙江省辖地级市，位于黑龙江省东北部，北隔黑龙江与俄罗斯相望，东南临松花江与佳木斯接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻，处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域；总面积14684平方千米，下辖2个县和6个区。2017年总人口100.9万人。

2017年，鹤岗市实现地区生产总值282.9亿元，比上年增长7.3%。第一产业增加值93亿元，比上年增长5.2%；第二产业增加值87.6亿元，比上年增长9.5%；第三产业增加值102.3亿元，比上年增长7.5%。

截至目前，鹤岗市并未公布该地区去年GDP以及居民收入数据。仅在1月初，鹤岗市市长王秋实做政府工作报告时提及，初步统计，2018年鹤岗市地区生产总值同比增长5%；城镇常住居民人均可支配收入增长6.5%，农村常住居民人均可支配收入增长7%。其中，城镇常住居民人均可支配收入21370元。

而同年，国家统计局数据称，全国城镇居民人均可支配收入36396元，全年全国居民人均可支配收入中位数22408元，均高于鹤岗水平。

另据黑龙江省国民经济和社会发展统计公报显示，据人口抽样调查推算，2018年，黑龙江省人口自然增长率为－0.69‰。年末常住总人口为3773.1万人，比上年减少15.6万人。

此外，第一财经旗下“新一线城市研究所”去年4月曾发布《2018中国最新1-5线城市排名出炉》，鹤岗市位于5线城市行列。

楼市资本论总结下重点就是鹤岗是“地级市”、“人口百万级”、“GDP近300亿”，再加上距离北京超过1300公里，距离省会城市哈尔滨超过300公里的人口负增长的五线城市。作为偏远地区，人口外流、纬度较高招商引资吸引力不太够，这个房价，其实没什么惊讶的。

【三】房产置业的未来在一二线及热点城市

是的，房屋的价值从来不由房屋自身决定，与其所在的城市大环境重度相关。购房者在某个城市购置房屋就相当于买了该城市的股票，城市发展良好，房屋升值，城市发展平稳，房屋保值，而这类资源衰退型城市的房屋，说什么也不能碰。

人生短短几十年，很多人手里的资金、房产都需要迅速通过流通获得收益。就算不计较收益，普通家庭买一套房通常是花费的全家人的积蓄，而在这种城市买房，也将意味着全家人的积蓄在迅速贬值。

很多时候是我们只看到主要城市房价的高歌猛进，忽略了我国很多地方房价已经走上了收缩之路。在很多类似鹤岗的三四线城市，也同样会有这样的房价危机。因此，从资产配置角度而言，考虑到我国的人口结构和城市化节奏。

楼市资本论认为未来，除了一二线城市及部分沿海发达、内陆前景明朗的三四线城市，坚守主要城市及其都市圈，才是房产投资的正确选择。