中指院年报解读| 泰禾降速求质效果初显，财务指标明显改善

4月12日，泰禾集团发布2018年年度报告。这家千亿房企去年经营现金流净额近140亿，创十年之最；高达30%的毛利率，也创三年来新高。

楼市资本论注意到，泰禾集团2017年实现流量销售金额1007亿元，首次跨进千亿门槛，居全国房企第17位；去年，面对调控紧缩和楼市剧变，泰禾调整好扩张节奏，注意“降速求质”，全年签约销售流量金额仍实现1303亿元，继续保持扩张势头。

年报显示，2018年泰禾集团在规模稳步扩张的同时，多项经营指标持续向好发展，经营性现金流量净额转正，净利润同比增幅超六成，盈利能力逐步提升，债务结构优化改善，表明其“降速求质”战略已经取得预期效果。

【一】盈利能力改善提升，“降速求质”效果初显

楼市资本论注意到，2018年，泰禾集团的主要财务指标明显改善，特别是盈利能力有较大幅度提升，具体表现为：

全年实现营业总收入309.9亿元，同比增长27.3%；净利润39.1亿元，同比增长67.6%；归母净利润25.5亿元，同比上涨20.2%，盈利规模呈快速增长态势。

在盈利规模快速增长的同时，其盈利质量也在不断提升。2018年，泰禾集团实现毛利率30.4%，较往年提升2.7个百分点，为近三年最高水平；净利润率提升3.0个百分点至12.6%；净资产收益率为14.4%，同比增长3.2个百分点，“降速求质”效果初显。

泰禾盈利能力的改善提升，一方面得益于其精品战略定位和高品质、差异化产品策略所带来的产品溢价；另一方面得益于其前瞻性业务布局和取地策略带来的低成本拿地红利；此外还得益于对市场发展趋势的准确把握和精准营销，例如：多盘联动促销的“泰禾壹号抢收计划”。

【二】经营性现金流净额转正，公司现金流逐步改善

在历经2017年大规模并购带来资金承压后，2018年泰禾开始主动调整节奏，降低规模扩张速度，寻求有质量的发展，并全力抓销售与回款，把促回款确定为公司的重点任务之一，为此，泰禾在五大区域均成立了促回款小组，全力促进项目回款。

截至2018年底，泰禾集团经营性现金流净额转正，达139.3亿元，较年初增长264.8亿元，创近十年之最，表明公司现金流逐步改善。经营性现金流净额的快速增长，反映泰禾回款率不断提升，同时也显示出泰禾自身造血能力在逐步提高。

【三】净负债率降幅显著，债务压力有所改善

2018年泰禾集团在降速方面取得了较好的成效，盈利能力不断提升，净负债率也明显下降，债务压力有所改善。2018年泰禾集团资产负债率同比下降0.95个百分点，净负债率同比下降90.15个百分点。2019年一季度末，净负债率又同比继续大幅下降105.69个百分点，有息负债规模得到进一步控制。但资产负债率与泰禾集团黄其森要求的2018年资产负债率目标仍存在一定差距。

债务结构方面，泰禾集团年报显示2018年，泰禾集团短期借款、长期借款分别减少57.8亿元、124.6亿元，占总资产的比例分别减少3.97个百分点与10.29个百分点，短期债务规模也在持续下降，债务结构逐步优化改善。

【四】持续加码核心经济区，巩固深化全国化布局

泰禾集团紧抓“京津冀协同发展”、“一带一路”、“粤港澳大湾区”、“自贸区”等国家重大战略规划发展契机，持续加码重点城市和经济发达地区，巩固深化全国化布局。

2018年，泰禾集团通过并购及竞拍方式围绕京津冀、长三角、珠三角区域进一步扩充土地储备，主要集中在北京及周边、福建、中山、郑州等一二线城市持续加码布局，新进入廊坊和中山两座城市，待开工土地面积408.9万平米，计容建面460.8万平米，在建项目58个，计容建筑面积1489.16万平米，在售项目70个。

2018年，泰禾院子系产品加速布局，从2017年的“17城31院”发展到“22城44院”，且已在全国29城累计开发全产品系列项目90余个。泰禾清晰明确的战略布局以及在一二线城市拥有充足的优质土地和项目储备，为公司未来高质量发展奠定了较好基础。

整体来看，2018泰禾集团在降速方面取得了较好成效，盈利能力逐步改善，财务指标优化改善，“降速求质”效果初显。

2019年，对于泰禾仍然是很关键的一年。楼市资本论认为，“泰禾壹号抢收计划”已帮助泰禾抓住了销售的主动权，后续泰禾在提高内部管理运营水平、提高周转和盈利能力、充分发挥产品价值等方面，仍需继续努力。