京城豪宅紫辰院4320平米广告牌惹上业主官司

进入5月，北京的天气已经开始燥热起来，这也让在西南四环岳各庄桥附近阅园小区买了房的黄先生一家人，心情更加烦躁。楼市资本论了解到月初法院的二审判决书在网上发布，紫辰院广告牌侵害黄先生房屋出租受益权的官司，法院维持了一审判决，由京大昆仑、嘉源京大和冉旭国际赔偿黄先生租金损失32万元。

官司虽然赢了，但想到自己总计663平米的商品房因为紫辰院广告牌（面积超过4320平米，相当于10个篮球场大小）及延迟交房等的影响无法有效出租，3年来实际存在的租金损失可能在445万元左右，黄先生到底是意难平。

▲位于北京西南四环辅路东侧的紫辰院巨幅广告牌

【一】买房出租遭遇紫辰院巨幅广告牌遮挡

楼市资本论了解到，在清华大学任教的黄先生于2011年1月购买了位于北京丰台区岳各庄阅园小区6#办公楼底商103、203室，和8#办公楼底商106室，3套房屋总面积663平米，合同约定交房日期为2012年12月31日，但开发商京大昆仑实际交房日期为2014年1月21日，延期了一年多。

黄先生购买此3套办公性质商品房的目的很清楚，就是用来出租获取租金收益，但是很不幸，延期交房的京大昆仑再次给了黄先生一个“惊喜”。

京大昆仑公司交房后，却仍然保留了其委托冉旭公司制作的紫辰院广告牌，面积达4320平米（在黄先生房屋西侧及南侧建筑了长约240米，高约18米的广告牌）。

与此同时，建楼时总面积960平米的施工围挡（房屋四周长约480米，2米高铁皮围挡），在竣工后3年多时间也未拆除。

▲标有紫辰院字样的2米高铁皮围挡

黄先生认为铁皮围挡、广告牌分两层将房屋团团封闭住，严重影响其房屋的采光和可视视野，致其不具备办公环境，办公室降低出租收益；底商更是根本不被公众察觉，外来人员也无法进入，不具备商业经营环境，致使底商无法出租，自己的房屋租金收益权被严重侵害。这一情况，也得到了代理涉案房屋出租事宜链家员工的出庭作证。

根据专业租金咨询报告，黄先生的房屋在2014年、2015年、2016年的日租金，大概在5元每平方米，结合后期广告牌部分拆除后2017年的出租情况估算，黄先生认为自己的租金总损失约为455.3万元。

另外，黄先生在收房后至2017年9月期间60多次要求京大昆仑公司拆除围挡和广告牌，期间黄先生还与有同样困扰的其他业主联名致函京大昆仑，但京大昆仑公司均不予理会，让黄先生等人备受折腾。

楼市资本论认为一般而言房屋无法出租有多种因素，但作为办公尤其是底商考虑，承租人显然对采光和视野有着较高要求，就是说广告牌及围挡对房屋出租的不良影响还是很大的。

【二】紫辰院广告牌及围挡竟是违建

事实上，对紫辰院广告牌及相关围挡头疼的除了阅园小区的业主，还有辖区的政府执法机构。楼市资本论了解到丰台城管执法局就对紫辰院的广告牌及围挡多次作出拆除及处罚决定。

2016年11月9日，丰台城管执法局下发行政处罚决定书，“冉旭公司在北京市丰台区西四环南路东侧的紫辰院楼盘设置内容为‘……紫辰院63839999……’围挡广告。本行政机关责令该单位于2016年10月25日前将上述广告予以拆除。经复查，该单位未在规定期限内拆除上述广告。该单位为第二次从事此类违法行为。上述行为属于违反规划设置户外广告设施行为，违法情节严重，影响了本市环境秩序。依规对冉旭公司处以罚款2万元，并责令冉旭公司于2016年11月25日前自行拆除上述广告。

随后不久，在2016年12月15日，丰台城管执法局对京大昆仑公司也下发了《行政处罚决定书》，认为阅园小区已交付使用近三年，而其外围的施工围挡竣工后未及时拆除，违反了《北京市市容环境卫生条例》，责令其于2016年12月13日前改正上述违法行为，因其违法情节严重，影响了本市市容环境秩序，并对昆仑公司处以罚款2万元整。

冉旭公司作为紫辰院广告的提供方被起诉，被处罚很正常。那么，阅园小区的开发商京大昆仑为什么一定要在自己社区内为紫辰院项目打广告呢？楼市资本论了解到原来紫辰院的开发商嘉源京大公司与京大昆仑公司有着密切关系。

网上资料显示紫辰院有个别名就是阅园|京大昆仑振兴亚北联合体，同属“阅园系”。

甚至连法人代表都是同一人，胡陆军。网上公开资料显示，胡陆军自人民大学毕业后，就下海进军房地产市场，目前在京城房地产界名声响亮。

▲胡陆军

另外，天眼查数据显示，在股权结构上京大昆仑还拥有嘉源京大公司超过9%的股权。

这么看来，京大昆仑与嘉源京大原本就是一家，难怪敢长期不惜侵害自家业主权益、违法设置紫辰院的广告牌。

楼市资本论了解到，在丰台城管下达处罚决定书近一年后，京大昆仑才被迫拆除广告牌和部分围挡。也是在昆仑公司拆除部分围挡后，黄先生拿着丰台城管的《处罚决定书》向租户保证剩余的围挡及广告牌限期内会拆除，否则可以退租。至此才于2017年5月，第一次成功将房屋出租出去。

【三】紫辰院方面：租不出去是因为没地铁

在庭审中，对于黄先生房屋是因为紫辰院广告牌及围挡的影响才无法出租的说法，京大昆仑、嘉源京大并不认可。

京大昆仑及嘉源京大认为围挡迟迟不拆有其合理性，比如小区外围有“钉子户”，绿化用地未建设，以及要保护小区安全。

楼市资本论发现，阅园小区和紫辰院从北边紧邻的302医院到南边挨着的岳各庄批发市场，都是流动人员大量聚集的地方，还有项目地块上的“钉子户”，建设围挡用于保护小区安全确有意义。但是这并不能解释违法广告牌的合理存在。

在庭审中，京大昆仑和嘉源京大坚持认为涉案房屋附近没有地铁，周边为经济适用房，不适合做商业及地理位置因素才是造成房屋无法出租的主要原因，而非围挡和广告牌。且除103号房屋外，涉案其他房屋并不临街，正常状态下也不具有可见性。

值得一提的是，黄先生的叔叔也在该小区投资了一套办公楼底商房屋，建筑面积233平米，同样面临紫辰院广告牌及围挡的不良影响，也向法院提起诉讼要求赔偿损失租金149.5万元，法院二审判决京大昆仑、嘉源京大及冉旭国际公司赔偿其13万元。

楼市资本论认为结合法院现场勘查的实际情况，黄先生等人的房屋受紫辰院广告牌和围挡遮挡，房屋的通风、采光、可见性等的确受到一定影响，黄先生要求的赔偿金额合不合理法院已酌情判决。所谓能量越大，责任越大，京大昆仑、嘉源京大作为市场中产品的提供方本就有义务以最大的善意和用心对待客户消费者，然而在其知悉相关建设已然违法的前提下，直到最后一刻才对违法建筑做拆除处理，考虑到广告牌上宣传的是其在售的紫辰院项目，难言没有故意侵害黄先生等人合法权益的考量。

希望最新的判决能对大家都有所启发吧。