赴港IPO，关键指标大比拼！这匹千亿黑马竟然完胜龙头房企

作为地产黑马让业内刮目相看的浙系房企中梁控股，近日加快了港交所上市步伐。

去年5月，中梁宣布启动IPO，11月正式向港交所递交上市申请。今年5月17日，中梁更新招股书，配合监管部门要求补充了相关数据，并披露2018年全年业绩，按计划有序推进上市进程，开始最后冲刺。

据招股书，楼市资本论发现，中梁控股去年业绩表现亮眼，不但首次跨入千亿门槛，而且与A股上市的龙头房企相比较，其营收增长、净资产收益率、净负债率等关键财务指标，均以大幅优势完胜。

【一】扩局千亿，中梁三年大跃进

中梁1993年起家于温州，2016年迁至上海，开始全国布局，去年以1150亿元的销售额成功跻身千亿阵营，创下内地房企三年从百亿跃升到千亿的扩张奇迹。

招股书显示，中梁控股2016年、2017年及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿。这三年里，从百亿裂变到千亿，中梁的发展速度远超行业水准，年复合增长率超过70%；而龙头房企平均增速仅30%。

复盘这三年扩张轨迹，中国城市群研究中心研究员马可发现，中梁业务布局紧跟国家政策步伐，以长三角为大本营，以三四线城市为主战场，“深耕长三角、面向华东、辐射全国”，循序渐进，逐步展开。其制胜关键是遵循“战略、市场、投资”为核心的投资机制，奉行“复苏快上马、高涨要轮动、衰退全结构、低潮狠并购”的20字拿地方针，不同市场周期采取不同策略，在精准拿地、激进扩张的同时，确保风险可控，随时可以全身而退。

据招股书，中梁2016年、2017年及2018年，获取地块数量分别为63幅、119幅、221幅，土地储备总量分别为766万平方米、1903万平方米及3644万平方米，由一家偏安温州一隅之地的区域开发商，成长为全国布局的大型综合房企。

去年楼市迎来历史性拐点以后，中梁拿地速度依然不减，今年一季度总计拿下19宗地块，但发展战略因时而变，加速布局重庆、长沙、苏州、合肥、沈阳、昆明、银川、青岛、佛山、西安、大连、南昌等二三线核心城市及省会城市。

目前，中梁在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角区域的23个省份124个城市布局了353个项目，土储面积增加到3890万平方米，其中长三角区域占比45.4%。董事长杨剑表示，未来中梁投资布局将以新一线和二线城市为主战场，继续以规模快速成长决战房地产白银时代。

【二】财务指标完胜龙头房企

不但扩张速度让人砸舌惊叹，中梁的财务数据也颇有亮点。

看一个人身体是否健康，医生主要测量体温、心率和血压三个指标即可作出判断；同理，看一个企业的财务是否健康，专业人士一般盯住增长、收益、负债三大指标。

楼市资本论研究院发现，中梁围绕增长率、收益率、负债率“三率均衡”的经营目标，去年营业收入、净资产收益率、净资产负债率等关键指标，与同期营收超过800亿的A股上市龙头房企相比，竟然完胜。

先看营业收入。

中梁控股2018年实现营业收入302.15亿，同比增长115.41%。同期A股房地产上市公司共实现营业收入2.1万亿，同比增长20.6%，其中龙头房企营收增长26.7%。

115.41%对26.7%，中梁不但在营收增长上以压倒性优势碾压龙头房企，而且放在内房股营收增幅Top20排行榜中，也大幅领先同比增幅最快的89.52%，可谓隐身“营收增速王”。

次看净资产收益率。

评估一家企业盈利能力的强弱，净资产收益率ROE值是一个核心指标，同时也是国际评级机构给公司评级的关键指标。

2018年上市房企平均ROE值仅13.9%，共有9家企业ROE超过30%，最高值为41.05%，第二名36.98%。

招股书显示，中梁去年ROE高达37.4%。这在上市房企中仅次于41.05%的最高值，再次以压倒性优势领先龙头房企21.5%的平均ROE值。

三看净资产负债率。

招股书显示，中梁在2016年、2017年及2018年，未偿还借款总额分别为202.27亿、244.76亿及270.05亿；资产负债率分别为98.59%、97.63%及95.98%。

面对外界对其高杠杆增长模式的质疑，中梁回应称，这是由于房企的“预售”模式将当年销售额以“合约负债”形式计入公司负债，从而推高了资产负债率。

中梁2018年合约负债954.82亿，占负债总额的59.19%；如果扣除合约负债，2018年净资产负债率仅为58.11%。同期房企净负债率创下120%历史新高；上市房企整体净负债率高达92.5%，其中龙头房企59.1%。两相比较，中梁仍然胜出。

值得注意的是，中梁去年销售回款整体乐观，实现经营活动现金净额为80.37亿，目前账上现金及银行结余有230.8亿。另外，去年950亿的合约负债，也将在1-2年内转化为营业收入，给未来增长提供了明确预期。

今年中梁的经营目标是，在增长率、收益率、负债率“三率均衡”下，可持续、无风险地追求适当、合理、稳健的规模增长。招股书披露，此次上市募资所得款项，将用于现有物业项目开发，偿还今年到期的部分信托贷款，以及用作一般营运资金。显然，如果上市成功，中梁可望继续优化财务状况，确保达成“三率均衡”下的增长目标。

【三】三招制胜，中梁上市最后冲刺

房地产是资金密集型产业，持续高增长与无风险的“三率均衡”，很难两全，恰如鱼与熊掌不可兼得。

中梁地产过去三年的持续高增长，与完胜龙头房企的财务表现，似乎是一个打破行业发展规律的特例。然而，楼市资本论解码中梁现象，发现特例不特，这匹千亿黑马之所以脱颖而出，基于其三大制胜绝招：

一是收割三四线政策红利。

中梁在地产圈内有三四线“小霸王”之称，在总部移至上海后，根据“总部一线，布局三四线”的战略，响应三四线棚改和去库存的国家政策，果断下沉布局，极速拿地，大举向全国扩张。

招股书坦承，中梁专注于三四线城市布局，快速复制标准化项目开发流程，缩短了典型销售周期及现金流周期，从而使持续高速增长成为可能。正是得益于2016-2018年这一波三四线城市的政策红利，中梁短时间内实现了从百亿到千亿房企的历史性跨越。

二是独创阿米巴经营模式。

阿米巴是日本“经营之圣”稻盛和夫倡导的经营管理体系，将大的业务集团分解成若干个小的业务组织，每个单位组织独立核算，提倡全体员工参与经营，享有足够的自主权。

中梁引入这套经营理念，首创的“精总部，强一线，小组织”阿米巴生态经营模式，形成了控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构；总部充分向区域授权，各个区域积极性被极大激活，作为经营主体自主经营，因城施策，推动公司业务迅猛发展。

如今，中梁已成为国内房地产行业阿米巴经营的典范，为业务持续扩张提供了源源动力。

三是积极人才战略。

阿米巴模式需要大规模的高素质人才支撑。中梁自2014年开始大规模招人，一年就引进了四五百名骨干人才，目前其区域公司中一半以上的董事长、事业总，都是当时加盟的。

据招股书，2016-2018年三年间，中梁地产员工人数由740人增至1万人以上，持续引进关键岗位核心人才600多人。去年四季度以来，房企开启了一轮较大规模裁员，中梁瞄准内地房企TOP30中的高管人才，启动“B计划”；截至今年4月，随着原旭辉CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊先后入职，中梁组建了史上最强的财务团队。

业内分析，拥有23年资本市场及企业管理经验的游思嘉，将主要负责中梁上市及上市后的境外发债工作，而吴渊主要负责梳理中梁的财务体系，统筹资金运营、财务中心等。

可以预期，这个超强组合将为中梁上市的最后冲刺阶段做好充分准备。

如果上市成功，中梁将是近8年来香港上市房企中规模最大的一家，其内在价值将在资本市场持续释放，获得合理估值。