西安苏州南京成都房价爆发揭秘，小阳春直接到盛夏

昨天，西安楼市限购突然升级，引发全国范围关注和热议。

楼市资本论了解到，就关注而言，大家其实关注西安楼市已经很久了，毕竟在核心一二线城市中，西安可能是房价上涨最为持久的，且没有之一。资料显示自2016年开始，这座城市已经连续上涨38个月。热议呢，针对最新限购，大家觉得预料之中，甚至认为早该限购了，不然真得飞了。

事实上，纵观全国楼市房价连续上涨，类似从小阳春直接到盛夏这样情况的，除了西安还有苏州、南京和成都。其中，有涨太猛已经出台政策加码限购，如苏州、成都。也有依然在上涨的南京。今天，楼市资本论就分别为大家分析、解读下他们的各自情况，以作参考。

【一】西安：楼市暴涨背后，两年新落户115万人

楼市资本论获悉，6月18日国家统计局公布5月份70个城新建住宅价格变动情况，西安再度领涨5月新房价格，环比涨幅2.0%，同比大涨24.4%。数据显示，西安已经持续半年同比涨幅领跑70城，且环比涨幅居前。时间周期拉得更长些，从三年前开始算起，西安更是创造了一项奇迹，穿越国家楼市调控周期，连涨38个月。

分析房地产市场走势，业内有一句名言“本质看人口”。是的，正如一位业内专家所说：“西安市场这两年房价上涨力度的确较大。其原因在于西安在人才导入等方面有较大的力度，人才引入加大了购房需求；另一方面，西安城市建设发展速度快，尤其是轨道交通建设过程中，相关楼盘价格上涨明显。”

▲西安分区房价地图

那么，近两年西安总计迁入了多少人呢？答案令人震惊，截止今年5月底，迁入人口超过115万。并由此位列各大城市人口增速第一名。

自2017年3月，西安率先以“史上最宽松”的户籍新政拉开“抢人大战”的帷幕，此后两年多来，西安先后7次升级调整户籍政策，至2019年2月，人才政策再次升级为“全国高等院校在校学生均可落户西安”——本科及以上学历落户不受年龄限制，全国高等院校在校学生均可落户；具有本科（不含）以下学历的，年龄在45周岁（含）以下亦可落户。

不断宽松的户籍新政，加速人口流入的同时，也在加速优化西安市人口结构。从2017年3月到2019年5月,西安市共迁入落户115.1万人。其中,学历落户和人才引进占比高达64.05%。这样一来西安的住房刚需自然大大增加。此前，2016年西安的房价只有6514元/㎡，人才落户政策出台后3年之内，西安的房价就上涨到了14533元/㎡，涨了一倍还多。直到现在，西安楼市的新房依然是不够卖，去化周期不到5个月。

楼市资本论认为，正是让人震惊的115万落户人口，造就了西安楼市连续38个月持续上涨的奇迹。只是，最新限购政策出台之后，参考北京、上海限购后楼市的走势，西安楼市大概率也要喘口气，休整休整了。

【二】苏州：产业发展优势助推楼市上涨

西安是知名古都，在中国历史上长期独霸一方。而富甲东南的苏州，东临上海，西抱太湖，也长期是楼市战略版图中的重要城市。甚至，2018年苏州市GDP已排名全国第七，将周边两个省会杭州、南京都甩在了身后。

楼市资本论发现强势的经济发展，也让苏州房地产市场上演了一场又一场数字跳动。而今年以来，有关于苏州抢房的事件也频频发生。苏州的楼市有多火，一个热传的段子就能看出来。前段时间饭统戴老板发了个微博，说有个朋友在苏州园区上班，因为房价太贵，只好每天往返通勤两小时，把房子买在了上海。

苏州的房价要赶超上海，这可不只是段子。中国房价指数网数据显示，苏州楼市5月最新均价21522元/平米，同比上涨18.93%。

其中，最引人关注的工业园区板块均价已突破4.2万元/平米。"房子是很好，但能不能买到还是个问题，据说都要托关系。"苏州工业园区某售楼处，一位看房人焦虑地表示。

▲苏州分区房价地图

从今年的土地拍卖情况看，百亿级别的土拍场景算不上新鲜，毕竟这座城市今年1月4日首场土拍的总成交价便达到了120多亿元。其中，青剑湖地块更是历经175轮"厮杀"。苏州作为一个强二线城市，开发商普遍看好其未来的发展潜力。

业内人士指出，最近相关政府部门提出，要在沪苏浙交界区域建设长三角一体化发展示范区，苏州是其中一个重要城市。因此，在这一节点上，苏州区域热度也在提升。

楼市资本论了解到，今年苏州新房二手房市场表现活跃，成交量均处于近期高峰，土地市场亦明显回暖，土拍溢价率不断走高，板块"地王"不断涌现。如果说西安房价的上涨源于政策创新带来的人口落户，苏州房价上涨则更多源于自身产业优势对人才的吸引。与西安类似，因前期房价暴涨，苏州也加码了限购政策，造成近期市场有所动荡。但考虑到苏州发展的强大潜力，未来楼市仍是稳中趋涨。

【三】南京：综合实力强大支撑房价上涨

中国的经济强省江苏，最热门的话题之一就是省会城市南京与省内强藩苏州的龙头之争。楼市资本论发现两者在房地产市场方面的竞争也同样激烈。苏州楼市大火，南京也不遑多让。

今年以来，南京的楼市从小阳春过度到盛夏，到现在依然十分火热，最新数据显示平均单价为30804元/平米，同比增长6.51%，并且有以下信号非常值得关注，将影响后市发展。

▲南京分区房价地图

1、土地市场回暖，开发商拍地竞争激烈。

还记得在3月底，南京迎来年后首场土拍，土地市场就小小沸腾了一把，2幅涉宅地块争夺非常激烈，被认为是小阳春到来，成为楼市风向标。其中迈皋桥G01地块，经过120轮竞价以总价53.2亿成交，楼面价22628元/㎡；西善桥G02地块经过58轮竞价，被世茂以总价28亿竞得，楼面价16620元/㎡。面粉已经如此价格，未来做出面包只怕便宜不了。

2、一个月时间，南京7家楼盘出现千人抢房，超16000人奔波在买新房的路上。

据统计，3月以来，南京有7家楼盘开盘报名人数超过1000人，超1.6万人奔波在买房路上。分别是江北雨山路板块的中海原山、保利云禧；河西的升龙天汇、绿地华侨城海珀滨江；新玄武板块的星河天赋；鼓楼滨江的世茂璀璨滨江以及江北核心区下周要开盘的风华国际。

3、落户政策持续放松，越来越多外地人在南京买房，二手房等看房量激增。

自3月1日起，南京施行了积分落户新办法。对于外地人来说，目前南京的落户政策已经算非常友好了。考虑到南京深厚的城市底蕴，从教育、产业、生态环境等各种资源，想在南京扎根买房的潜在人群十分巨大。

▲贝壳找房资料

贝壳找房平台数据可以看出，2019年3月来南京二手房带看次数比此前翻了一倍多，相信得益于落户政策的相对放开，这个趋势还会继续下去，并由此成为南京房价的支撑器。

楼市资本论认为，有六朝古都之称的南京，其楼市上涨是其城市综合实力的真实体现，在没有更多调控政策的干扰下，这个趋势应该大概率保持延续。

【四】成都：网红城市限购新政后再度回暖

上半年，中国楼市还有一个持续上涨的网红城市，就是成都。楼市资本论先带大家看几个图。

▲数据来源：诸葛找房

先看网签新房套数，自年初以来每周成交量都能保持3000套以上。此外，二手房的成交量开年起，也一直保持在3000套左右。可以说成都楼市经过小阳春洗礼后，正式步入了盛夏状态，不仅新盘加推节奏加快，二手房成交方面也都有所回温。

▲数据来源：诸葛找房

值得注意的是，上周21家房企围猎三圣乡板块一宗地，最终溢价134%成交，拍出了惊人的1.8万/平的天价，刷新了成都楼市土拍数据，而成都接下来6月份的土拍供应地块数据也显示供应量大增，土地市场迎来投资热潮。

▲成都分区房价地图

业内人士表示，受5.15新政影响周期减弱和部分土拍消息影响，预计接下来市场将逐步升温。虽然新房成交量延续了此前成交量，稳定在3000套左右，但对于大部分纯刚需来说，最近供应的新房，大部分不便宜，面积大，真正适合普通人下手的房源不多。这在一定程度上，又将对二手房市场形成利好。

据贝壳找房数据显示，成都每月新增房源都比较平稳，而带看量从2月份开始上升较快，4月份二手房带看量达到了28万次。供需关系则最终决定后续楼市走势。

楼市资本论认为成都作为中国最知名的网红城市之一以及西南经济重镇，在每个人心里都有着不轻的分量。考虑到成都目前整体1.5万元/平米左右的均价，相比其在二线城市的实力地位，向上的空间还是比较大的。

总的来说，西安限购加码对整体楼市的影响还是比较大的，特别是近期涨势优秀的这批城市，一定程度上会有波动的可能，否则调控白调，后续也还会加码。但长期看，市场的潜力不变，未来向上才是最终趋势。尤其对刚需而言，一定是且买且珍惜。