央行严查贷款！魔幻上涨的深圳楼市剧终了吗？

“8秒售罄”、“一夜涨百万”、“天价喝茶费”，难以想象，这些曾经在2016、2017年充斥深圳楼市的现象，又在2020年的春季重现。

疫情后深圳楼市的这波爆发，成为3月份以来房地产市场最热门的话题。与之对比，全国楼市依然冷清，深圳的情况成为特例。

然而，就在今天下午，情况起了变化。魔幻上涨的深圳楼市被央行急令自查，目标直指高涨房价背后的“巨量违规资金”。

【一】一夜涨百万，深圳楼市超越北上广

楼市资本论先带大家捋捋，近来魔幻般上涨的深圳楼市：

3月7日，中原地产代理的香蜜湖片区一套房源从1280万元上调到1380万元；

3月16日，乐有家代理的一套华润城润府二期的房源从1500万元上调到1600万元；

4月15日，链家代理的润府二期另一套房源从1450万元上调到1500万元……

3月7日，深圳南山区招商蛇口太子湾·湾玺104套公寓，2000万元起，当晚全部售罄；

3月13日，太子湾·湾玺14套房源，4200万起步价，8秒售罄；

4月5日，太子湾·湾玺54套公寓，总套价格2900万元~5500万元，半天时间全部售罄。

有人感慨一夜醒来，房价涨百万，并且如上面段子所言，深圳房价是360度无死角的全面上涨，这就是最近深圳楼市最真实的写照。很快国家统计局的数据也出来了，深圳楼市一线夺魁，房价上涨超出北京、上海和广州不少。

楼市资本论认为，在全球央行放水的大环境下，深圳作为全国经济和房地产最发达的城市之一，成为各路资金对抗通胀和货币贬值，资产增值保值的首选之地，逻辑说得通。

另外，深圳可开发土地有限，人口增长迅速，人口密度近北京的5倍，民企发达、人民富裕，常住人口偏年轻化、投资欲望强烈，有一定的刚需基础，也合情合理。但为什么现在突然上涨？且如此之猛？

【二】贷款千万年息19万？“薅政府羊毛”推涨深圳楼市

懂金融的人都知道，房价上涨的最大推手是金融政策宽松以及落户门槛要低，这两项是楼市雄起的根本，只有钱和人源源不断进入，一个城市的楼市上涨才有持续发展的动力。

对于落户门槛，深圳自不用说。下面一张图就可以解释了。

人多对楼市固然重要，但“钱多”才是直接原因。

适逢罕见疫情，从国家到地方政府都在出台各种针对企业扶持的政策。政府的出发点很简单，小老板们，身家都不差，虽然眼下订单少了，日子不好过，但是你们有房子啊。为了帮助大家活下去，政府出台政策，只要是企业法人，就可以把房产抵押，获得贷款。

最厉害的是，到了深圳这笔贷款，国家，市区县双重补贴利息，短则6个月，多着一年，补贴完，就变成无息贷款。

很快，很多投机能力更强的人，发现更骚的操作，虽然你规定要有房子，才能获得贷款。我虽然没有房子，但我可以先借钱买房，再抵押出去，不就变成无息贷款买房了嘛。这类型的买房中介或者资金过桥的公司，在深圳简直是遍地开花，甚至还有非常多的公司，脑洞更大，专门撮合单独买不起房的陌生人，合伙买房。

下面两张截图广为流传，扰动了深圳房地产市场。

从证券时报记者采访了解的情况来看，利用贴息贷款买房具体过程如下：

首先需要全款买房，自己手中需有总房价30%以上的现金，剩余部分可由金融服务公司提供过桥贷款，日息千分之一（折合年化利率36.5%）。过户拿到红本后，由名下公司向银行申请经营贷款，利率会低于房贷，也可以申请深圳市及各区政府的贴息补助。

相关从业人员小王对证券时报·e公司记者表示，银行对申请企业有一定的要求，包括注册时间、实际经营情况等。对于空壳公司，金融服务公司会准备经营材料供银行审核。小王说，凭借他们公司和银行“过硬”的关系，一般可申请到房产评估价的70%。这相当于变相的三成首付，不过金融服务公司要收取贷款总额1%的服务费。综合下来，包括房款过桥利息、贷款手续费等，购房者的成本并不低。

深圳扶持中小微企业的贴息贷款申请有时间限制，要求在4月30日之前获批。小王说，之前有几个客户这样做了，但今天已经4月20日，现在再操作也很难赶上了。小王也强调，上述方式也有较大的不确定性，说100%能做成的肯定是骗子。

小王所在公司主要做房地产抵押贷款，他还透露了另一种楼市里的“骚操作”。

小王主要的目标客户是前期承受较高房贷利率的群体，借着近期利率走低的形势，置换贷款，降低成本。操作路径为，使用自有资金或过桥资金赎回红本，然后再抵押给银行获得新的贷款。对于早期买房贷款在基本利率基础上浮较大比例的购房者来说，新贷款的利率具有吸引力。这种模式早前即已存在，弊端在于赎楼的过桥资金利息较高，新贷款也需要每年再做一次过桥。

楼市资本论认为，正是包含以上两种手段在内的“骚操作”，让深圳在被疫情笼罩的全国楼市里，走出独立行情。

【三】央行紧急下令：深圳自查经营贷购房情况

不过就在今天下午，这一切有了新变化。央妈突然对深圳楼市喊话了。

4月20日，21世纪经济报道记者从消息人士处确认，中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人），包括贷前、贷中、贷后等情况。

具体是，对于贷前，自查贷前准入情况，对借款人名下经营实体的真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况。对于贷款管理情况，重点梳理借款人（含企业或个人）自疫情发生（1月25日）以来新购房产（含住宅和商务公寓等）并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。对于贷后管理，自查借款人贷后新增房产的检测情况。

该通知十分紧急，发布时间为4月20日，要求各银行在当天14:30之前将自查报告通过专门渠道报送。

有业内人士表示，房抵经营贷资金违规流入房地产市场，至少是这轮深圳楼市火爆的重要原因，相关部门首先要求各商业银行自查就是给个面子，不用搞得那么被动，也是一种威慑。

楼市资本论想说，银行贷款用途整顿来得如此迅雷不及掩耳，深圳楼市没了杠杆继续加持，还会继续上涨吗？让我们拭目以待吧。