安阳首富万永兴：从煤到地产，和昌千亿落空高管流失

“生还是死，这是个问题！”

莎士比亚这句灵魂拷问，落到河南房企和昌集团头上，就成了一个两难选择：要规模还是要利润？

刚刚过去的2020年，和昌集团以操盘金额139.1亿排全行业第138名；即使按全口径销售算，也仅有215.1亿，居行业第119位，仍与公司“2020年销售过千亿”目标相去甚远。业绩不振触发高管层人事震荡，包括董事长武磊在内，和昌去年共有20余位高管离职。

千亿规模一般被业内看作是房地产下半场的入场券。楼市资本论认为，和昌在规模和利润间的被动选择，尽显当下中型房企的突围困境。

曾经老家安阳县领导希望万永兴能够常回家看看，为家乡的经济发展出贡献。如今，万永兴已经身价65亿，成为老家首富。作为河南商业大佬，在多元化路上继续奔袭，而地产业务的定位与未来，在金融调控之下，万永兴迫切需要新的加码。

【一】万永兴的崛起：煤老板跨界做地产

和昌集团是郑州中瑞实业集团（简称“中瑞控股”）下属房企。实际控制人万永兴非常低调，鲜少公开活动。

公开资料显示，万永兴1971年6月出生，本科就读于河南财经政法大学国际贸易专业，2004年毕业于北大光华管理学院。2018年11月，河南财经政法大学70年校庆，万永兴和苗春燕夫妇向母校捐赠1亿元，用于设立华贸金融研究院，曾引起一时哄动。

楼市资本论注意到，万永兴做煤炭生意起家。他2000年创立中瑞控股，现已发展为以大宗商品供应链管理为核心主业的大型综合性实业集团，拥有上市公司瑞茂通、百强房企和昌集团等多家实体，涉足煤炭、金融、房地产、化工等领域。

2019年，中瑞控股营收总额495.41亿元，首次超越双汇、宇通等知名企业，成为“河南民企翘楚”。其中，和昌的房地产业务贡献营收75亿元，占比15%。

楼市资本论发现，万永兴涉足房地产，纯属机缘巧合。2007年，他在郑州远郊得了一块地，自己又不懂房地产开发，便找到鑫苑集团前总裁韩恺，请他出任怡丰置业董事长，组建团队，负责项目开发，冲进了房地产。

这是一个拼胆量的时代，万永兴绝对是够胆力。

【二】和昌兴起与千亿计划的幻灭

和昌的发展历史，堪称是一部职业经理人轮流坐庄的历史。

1、韩恺时代

2007年，韩恺不负万永兴所托，精心打造出怡丰·森林湖这个网红楼盘，在地产界站稳了脚跟。2009年，他又带领和昌进入合肥，开始全国布局，并于2013年将总部迁到北京。

2015年，和昌销售金额达到73.2亿元。同年，胡润百富榜发布，万永兴以120亿的身家位列河南富豪榜第三名。韩恺却于当年9月卸任和昌董事长，转任中瑞控股副董事长，被外界视为明升暗降。

临别时，韩恺发长文感叹，称和昌“长大了，总是要飞的”，惜别之情，见于言表。

2、武磊时代

接任和昌董事长的武磊，是万永兴从万科济南公司挖来的明星级职业经理人。在他看来，地产行业马太效应加剧，未来会强者越强，千亿是房企活下来的安全线。

武磊的任期目标是带领和昌在2020年迈过千亿门槛。为此，他在和昌搭建起“万科系”管理团队，启动“3+2”战略布局，在郑州、苏州、杭州、合肥、南京、武汉、深圳、东莞等城市布局了60多个地产项目，并推出云端系、城邦系、匠心系和云舒系四大产品系。

随着布局的扩展，和昌业绩突飞猛进，2015年-2018年合约销售额分别为73亿元、165亿元、198亿元、292.8亿元，被视为行业黑马。但是，这种扩张势头很快触及天花板。2019年，和昌合约销售仅298亿，远低于500亿预期，行业排名从2017年的91名跌至122名；2020年全口径销售215.1亿，居行业第119位，实际操盘金额仅139亿，排到行业第138名。无论业绩还是行业排名，均与武磊的千亿计划相差甚远。

2020年9月，武磊与和昌的5年约定服务期满，主动提出离职。带头大哥的离开，影响可不小，去年内和昌有至少20名中高层离职，他们大都是在武磊的邀请下加入和昌的。

楼市资本论盘点武磊这五年战绩，发现其最大败笔，可能是2017年以133.26亿元吞下莱蒙国际旗下8个项目。这些项目位于深圳、广州、南京等6个城市，总计可售建筑面积197万平方米，武磊预计未来可以贡献800亿元产值，特别是位于深圳龙岗的南联项目，可售面积约70万平方米，保守估计总货值超过350亿元。

但对当年销售仅200亿的和昌来说，莱蒙资产包已经透支了公司实力。而且他们很快就发现，资产包中位于深圳的三个核心项目，都是投资大、周期长的城市更新项目，完整周期长达8-10年，中间不确定因素很多。

这对体量和实力都显单薄的和昌来说，简直是一个天坑。难怪武磊离职后，前任董事长韩恺忍不住发朋友圈吐槽：自己辛辛苦苦打下的基业，被一拨崽子们折腾得体无完肤。

如今，万永兴起用麾下旧人张向晖接掌和昌，不冲规模，守住利润，变相宣告了千亿扩张计划的失败。

【三】转型利润导向，和昌深陷扩张后遗症

不过，在继任和昌集团CEO的张向辉看来，莱蒙资产包的潜在价值，超过了收购时的投资预期。

楼市资本论了解到，莱蒙资产包中开发价值最大的深圳南联项目，已经全面动工，拟分4期开发，首期住宅和商办类产品将于今年上半年开始预售。张向辉测算，这个项目的投资收益，可以覆盖掉整个莱蒙资产包的收购溢价。

但是，张并不看好前任的扩张战略。他说，和昌前几年在公开市场招拍挂拿地，地价很高，实际算账根本不赚钱。这是大老板万永兴绝对不能接受的。

中瑞控股的核心主业是大宗商品供应链管理，营收规模庞大、现金流稳定，但毛利率水平较低，需要毛利率更高的房地产业务来增厚公司盈利能力。和昌作为中瑞房地产业务的主要平台，毛利率水平却随规模扩张而逐年下滑，2017-2019年毛利率分别为22.07%、21.19%、16.51%，几乎已经触底，势难继续。

张向辉是中瑞控股早年招聘的第一批清华MBA毕业生，他清楚大老板万永兴的底线要求，也明了中瑞旗下供应链和房地产两大板块的联动模式。在他看来，和昌集团不是上市公司，不用跟其他地产商比拼规模，保持两三百亿的销售规模就可以了。

接掌和昌后，张向辉不再激进追求销售业绩和行业排名，而是以稳健发展和利润为导向，保证项目投一个、赚一个。

楼市资本论发现，尽管和昌已经掉转航向，但张向辉仍深受前任遗留问题的困扰：

首先是还贷压力。

2017年收购莱蒙资产包时，和昌采用了并购贷款。中瑞、和昌以及万永兴为这笔贷款共计提供了73.29亿元的担保，而且去年12月开始归还贷款本金。这对规模不足、融资受限的和昌来说，偿债压力确实不小。

其次是品牌输出。

2019年6月，和昌在武汉操盘运营“光谷未来城”，合作方武汉顺民地产单方面宣布解约，转而引入品牌房企绿城。和昌被踢出局，愤而与武汉顺民对簿公堂，就算挽回颜面，也无补于品牌受损。

最后是违规操作。

和昌旗下开发项目，近年屡因违规被媒体曝光。例如：2019年8月，和昌旗下子公司河南怡丰置业，因未按规定申请城乡规划主管部门验线，被郑州市城市综合执法局处以罚款11万元的行政处罚。

2020年8月，洛阳和昌优地住宅小区项目，又在尚未取得预售证的情况下公开售房，被洛阳市房产监察大队确认属于变相违规销售，将依法依规进行查处。

以上问题，都是和昌在规模扩张过程中伴生的后遗症，也是中小房企当前困境的集中体现。

房地产下半场，行业主流已经从规模扩张转向产品力提升。和昌“不冲规模，守住利润”的经营策略，能否突出重围，仍有待时间来验证。

万永兴曾志在千亿，面对着负债与现金流的运作难题，经历过大调控时代后，还能再燃雄心吗？